法官：購買此類房產風險大，首先要防賣方違約，其次要防暫時無法辦證的風險

張祥與趙成夫婦簽訂房屋買賣協議后，一次性支付22萬元房款。但趙成夫婦以沒有收到房款為由，又將房屋賣與他人。張祥憤怒之下，將趙成夫婦起訴到法院。徐州經濟技術開發區人民法院一審判決，趙成夫婦返還房款22萬元，并支付違約金22萬元。趙成夫婦上訴。近日，徐州市中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

     期房被兩賣 賣房人稱未收到房款

     2013年6月，張祥與趙成夫婦在律師事務所簽訂房屋買賣協議一份。協議約定，趙成夫婦將其擁有的某安置區的期房，出售給張祥，房屋總售價22萬元，由張祥在合同簽訂后一次性付清。趙成夫婦如違約，按房款雙倍賠償；張祥如違約，房主不再退還房款。

    由于雙方所交易的房屋在當時沒有具體的樓層樓號，需在房屋建成后進行抓鬮確定，雙方約定，由趙成夫婦協助張祥進行抓鬮并辦理房屋過戶手續。合同簽訂后，張祥一次性將22萬元房款支付給趙成夫婦，趙成夫婦給張祥出具收條一份。

    2018年3月份，張祥得知交易房屋可以抓鬮選房時，聯系趙成夫婦進行協助。趙成夫婦均以各種事由推脫，致使房屋無法實現合同目的。張祥得知，趙成夫婦還委托中介再次出售該處房屋。張祥憤怒之下，起訴到法院，要求趙成夫婦返還房款22萬元，并賠償利息損失7萬余元，同時按照協議約定，支付違約金22萬元。

    趙成夫婦辯稱，他們與張祥不是同村村民，是通過中間人認識的。合同約定的購房款，張祥并沒有給付。他們以為張祥不想買了，也就沒再過問。“本來想抓鬮完再向張祥要錢，可以一手交錢一手交房。”趙成說，因房屋存在糾紛，沒有抓鬮選到房。趙成夫婦認為，張祥沒有給付購房款違約在先，他們就沒有返還的義務，更不存在賠償損失及支付違約金的義務。

    一審判決：賣方違約 支付違約金22萬

    徐州經濟技術開發區人民法院經審理查明，趙成夫婦給張祥出具了收條一份。該收條內容為：“今收到張祥購某安置區期房壹套。房款已全部付清。房款總價￥220000元整（貳拾貳萬元整） 收款人：趙成、王蓉蓉 2013年6月23日”。

    但在2015年1月22日，趙成夫婦與中介簽訂授權委托書，委托中介辦理出售上述房屋。同年5月，該套房屋被以24萬元價格出售。

    2018年3月份，張祥得知交易的房屋可以抓鬮選房時，聯系趙成，趙成回短信稱能抓鬮的時候會通知。4月8日，趙成夫婦向張祥借款18000元籌辦上房事宜。

    徐州經濟技術開發區人民法院審理認為，張祥與趙成夫婦之前簽訂房屋買賣協議合法有效。

    拆遷安置房購置權是被拆遷人的一項財產權利，在無法律或行政法規禁止轉讓的情況下，拆遷安置房購置權的轉讓具有法律效力。本案中，趙成夫婦基于房屋拆遷補償安置協議對于涉案房屋享有既得利益，即趙成夫婦依據拆遷補償安置協議將取得一套92平米的房屋，趙成夫婦將即將得到的權利通過協議的方式進行轉讓是不違反法律、法規的禁止性規定的。

    而房屋拆遷補償安置協議上明確寫明被拆遷人是趙成夫婦，說明被拆遷房屋產權人是趙成夫婦。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，房屋征收的補償是對被征收房屋價值等的補償，而不是對房屋常住人口的補償。

    雖然該房屋在簽訂合同的時候沒有取得產權證，但該房屋在2018年3月份就已經具備上房及辦理產權登記的條件。對于產權明晰、能夠辦理產權登記的涉案房屋買賣應當認定為是合法有效的。

    張祥與趙成夫婦之間買賣的是拆遷安置后建造的房屋，并非被拆遷的房屋，所以不存在房屋只能在本村村民之間流轉的問題。拆遷安置后房屋的土地性質必須是國有建設用地。對于國有建設用地上的房屋是可以在全民之間進行交易買賣的，所以原趙成夫婦簽訂的房屋買賣協議也不因張祥并非本村村民而無效。而且趙成夫婦已經實際收到張祥的購房款22萬元。

    由于趙成夫婦自身的原因，造成張祥無法實現合同目的，張祥有權請求解除合同。最終，一審法院判決，趙成夫婦返還已支付的房款22萬元、支付違約金22萬元并賠償利息損失。

    終審判決：駁回上訴，維持原判

    趙成夫婦不服，上訴至徐州市中級人民法院，徐州市中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

    本案一審主審法官魏俊哲表示，從雙方通過法律工作人員見證的方式來簽協議看，協議是雙方的真實意思表示，不存在欺詐、脅迫等合同無效情形。因此，雙方簽訂的房屋買賣協議合法有效。另，國家城市房地產管理法系管理性規范，并非效力性規范。因此，雙方的協議效力并不受該規范調整，該協議屬于合法有效合同。

    “該判決是對‘一房二賣’現象的否定，是運用法律手段制裁失信行為人。”魏俊哲提醒：購買這類房產風險大，首先要提防出賣方違約；其次，要防止購買后的暫時無法辦理產權證的風險。（文中當事人均系化名）