核心提示：拿到新房鑰匙，新婚夫婦袁慶和李瓊卻怎么也高興不起來。購房時戶型圖中標示的雙臥大飄窗變成普通平窗，心儀房屋變了味，他們多次與開發商協商無果，無奈之下將邳州某房地產公司告上法庭。日前，邳州法院經公開開庭審理了此案，庭審中開發商以飄窗設計不符合建筑設計防火規定為由提出抗辯，經審理法院認為開發商違約，判令其按照房屋單價的二分之一乘以圖紙中的飄窗面積賠償業主違約金。

袁慶、李瓊是一對準備結婚的新人，買房是人生中的大事，為此，他們在當地各個樓盤看了足足三個月。金九銀十優惠多，2015年中秋，他們看好的一套位置合適、戶型滿意的學區房推出降價促銷活動，優惠后的房價是3627.07元/平方米。小兩口果斷出手，假期剛過就與邳州合豐地產公司簽了購房合同，購買了一套該公司開發的建筑面積為119.38平方米的小高層。

簽完購房合同后，李瓊看著三個月來已經看了很多遍的宣傳冊，指著戶型圖對袁慶說：“你看，三個臥室中有兩個帶大飄窗，等裝修房子的時候，兩個飄窗臺咱們好好設計一下，坐在飄窗上，看著窗外的風景，喝喝咖啡、看看書，多幸福啊”

袁慶滿懷期待地點點頭：“咱們新房的飄窗面積不算在建筑面積里，相當于開發商送了咱兩平米多，這房子挺合適的。”

拿到鑰匙，才發現飄窗憑空“飄走”

2016年年底，袁慶夫妻倆如期領取了新房鑰匙。小兩口按捺不住激動的心情當即去看了自己的新家，在物業的指引下，袁慶仔細地檢查房子的墻壁、地面、預設管線，各方面都很滿意。

可一同驗房的李瓊卻拉下臉來，她指著主臥窗戶，氣憤地對袁慶說：“老公，你看，臥室的飄窗怎么不見了？”袁慶這才發現，售房時宣傳的雙臥雙飄窗，全都變成了普通的平窗。

“戶型圖上不是飄窗嗎？售樓部的模型不是飄窗嗎？從咱第一次來這售樓部看房子，銷售經理就一直說是飄窗，合同附圖上也標的飄窗啊，這怎么就沒有飄窗呢？不行，這房子我不要了，我想要有飄窗的房子！”看到無故“飄走”的飄窗，李瓊越想越氣。

開發商辯解，限制飄窗是防火需要。

氣不打一處來的袁慶夫妻來到售樓部要求見合豐地產公司的銷售主管，表示沒有飄窗這房子就不要了，要求退房退款賠償損失。

合豐地產公司的銷售經理聞訊趕到后，拿出房屋買賣合同和一份名為《建筑設計防火規范2014》的文件，對袁慶和李瓊解釋道：“房子設計時是有飄窗，我們也不希望取消飄窗設計，但是根據這個規章的規定，建筑外墻上下層開口之間應設置高度不小于1.2米的實體墻，或挑出寬度不小于1米、長度不小于寬度的防火挑檐，而你們買的這棟樓根據原來帶有飄窗的設計圖紙挑出寬度只有0.6米，窗臺高度為0.9米，不滿足防火要求，所以不取消飄窗沒法通過消防驗收，我們也很無奈啊，只好改了圖紙。”

感覺受騙的李瓊根本聽不不進去，她堅持要求退房，同時認為合豐地產公司欺詐消費者，應該按照《消費者權益保護法》對他們進行三倍賠償。這下合豐地產的銷售經理也急了：“按照住建部的規定，飄窗面積是要算到房屋建筑面積的，你們這個房子雖然圖冊和合同附圖有飄窗，但是建筑面積不包含飄窗面積，你們一點虧也沒吃，況且合同上已經約定因政府規劃部門批準的規劃變更，買受人不得退房，并不得以此作為拒絕收房和提出賠償的理由。按照消防防火要求改變圖紙是規劃部門批準的規劃變更。”

袁慶和李瓊認為，開發商合豐地產的解釋是無力的。經多次協商無果后，他們一直訴狀，將開發商合豐地產告上法庭。

今年年初，袁慶、李瓊向邳州法院提起訴訟，要求解除與開發商合豐地產簽訂的房屋買賣合同，并要求開發商按照《消費者權益保護法》第五十五的規定賠償三倍房款。庭審中，開發商提出抗辯稱原設計不符合建筑設計防火規范的要求，設計變更是政府行為導致，屬于不可抗力，被告不存在違約行為，更沒有欺詐原告，請求法院駁回原告訴訟請求。

承辦法官了解案情后，與原、被告雙方進行充分的溝通，向原告釋明：《消費者權益保護法》第五十五條“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍。”本案中，開發商合豐地產按照建筑設計的消防要求將合同圖紙中的飄窗改為平窗，合同履行雖然有瑕疵但不構成消法規定的欺詐。考慮到房屋是比較特殊的商品，房屋的飄窗變成平窗對購房者居住、生活影響不大，并不導致房屋買賣合同目的無法實現，原告請求解除房屋買賣合同不能支持。

另一方面，買房時的單價不到4000元，如今房價已經超出5000元/平方米，希望原告慎重考慮。袁慶也對李瓊曉之以情動之以理，綜合考慮之后，原告變更訴訟請求為請求判令被告賠償違約金1萬元。

法官再次組織雙方當事人調解，最終因雙方爭議較大，調解無法達成。經審理，邳州法院認為，合同所附房屋圖紙屬于合同內容，對原、被告雙方均具有約束力。被告在未經原告同意的情況下將飄窗改建為平窗，改變了房產的部分構造，其行為構成違約。被告辯稱設計變更是政府行為導致，但涉案商品房銷售合同系形成于《建筑設計防火規范2014》實施之后，合同簽訂時被告已明知政府相關標準變更而未對合同內容作相應變動，合同簽訂后相關標準也未再有新的變更，故本案中的政府因素不屬于合同約定的不可抗力事由。被告將飄窗改建為平窗，客觀上縮減了原告的房屋使用空間，也損害了原告對于房屋整體面貌的預期，原告必然會產生損失。但飄窗不同于落地窗，根據《建筑工程建筑面積計算規范》規定，涉案飄窗因其高度并不計入建筑面積，故原告要求按單價3627.07元/平方米標準計算違約損失的請求，無相應依據。綜合本案實際情況，為了懲戒失信違約，同時彰顯公平，法院參照房屋單價的50%即1813.54元/平方米進行計算，兩處飄窗的面積為2.1平方米，故違約損失為3808.43元。判決被告合豐地產公司賠償原告袁慶、李瓊違約損失3808.43元。（本文人物、公司名稱均為化名）

 　法官說法：近年來，由于開發商多采用預售的方式進行房屋銷售，購房者在簽訂購房合同時無法現場挑選房屋，只能通過開發商提供的戶型圖、樣板房進行了解。待交房后，一旦發現房屋實際和宣傳時在戶型、結構等方面存在差異，雙方要盡量溝通協商以便達成共識。如果協商不成，購房者選擇通過法律途徑進行維權，切要保留好相應證據。

同時法官提醒，購房者在購買房屋簽訂合同時，要注意宣傳頁、戶型圖以及樣板房與實際房屋的區別，著重注意房屋的樓層、位置、環境，不同情況可能造成房屋整體結構或部分結構的差別，這些差別要一一落實到合同中。