隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，如今房屋交易日益平常，在此過(guò)程中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)：

一、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更

《中華人民共和國(guó)民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。”第57條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力，行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。”根據(jù)上述規(guī)定，只要協(xié)議雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容不違背法律規(guī)定及社會(huì)公序良俗，協(xié)議本身是有效的，非因法定事由或取得對(duì)方同意，讀不能擅自解除該協(xié)議。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。”根據(jù)上述規(guī)定，在我國(guó)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取的是登記生效主義，雙方當(dāng)事人如果僅僅簽訂協(xié)議，而未辦理變更登記手續(xù)，則協(xié)議指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更不具有效力，此種情況下，也不能對(duì)抗善意第三人。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和協(xié)議的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。

需要說(shuō)明的是，不進(jìn)行登記只是不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議本身是成立的，在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議成立后，房產(chǎn)所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移前，雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在，雙方當(dāng)事人必須依協(xié)議履行自己的義務(wù)。

二、出讓方出售的房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不明確的

如果出讓方未取得所出售的房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的，筆者認(rèn)為并不影響協(xié)議本身的效力，出售方有義務(wù)通過(guò)申請(qǐng)辦理取得土地使用權(quán)證，然后再依法辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”第41條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。”

三、對(duì)于雙方約定分期付款的房屋所有權(quán)應(yīng)如何認(rèn)定

《中華人民共和國(guó)合同法》第133條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”第134條規(guī)定：“當(dāng)事人可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)受人未履行支付價(jià)款或其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣(mài)人。”房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人對(duì)于房屋價(jià)款約定分期付款的，筆者認(rèn)為雙方當(dāng)事人在協(xié)議成立并進(jìn)行變更登記后，房屋所有權(quán)便隨之轉(zhuǎn)移，分期付款本身不影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；如果當(dāng)事人有約定的，在約定不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，可以從約定。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人約定所有權(quán)轉(zhuǎn)移，只能在辦理登記手續(xù)之后。當(dāng)事人如果約定辦理登記手續(xù)之前轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，不具有法律效力，約定無(wú)效。