在今年春節(jié)前夕，外地的一個(gè)居民小區(qū)給業(yè)主發(fā)“紅包”的新聞，引起了來自鎮(zhèn)江的省政協(xié)委員蔣鵬程的關(guān)注，而這所謂的“紅包”其實(shí)就是該小區(qū)在年底結(jié)算了電梯廣告、車位出租等收益后，給業(yè)主的分紅。在小區(qū)已經(jīng)住了5年的蔣鵬程對(duì)比發(fā)現(xiàn)，他們小區(qū)不僅沒有發(fā)過“紅包”，就連起碼的收益明細(xì)他都不知道。為此，今年兩會(huì)上，蔣鵬程打算提出建議，相關(guān)部門應(yīng)該制定細(xì)則，明確公共部分年底收益“分紅”原則。

 

　　這些都屬公共收益

 

　　1小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的廣告收益，如戶外廣告、轎廂廣告等。

 

　　2小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益。

 

　　3小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益。

 

　　實(shí)地調(diào)查

 

　　小區(qū)60多部電梯年廣告收益12萬，可從沒分紅過

 

　　“我們小區(qū)的居民樓都是小高層，電梯內(nèi)花花綠綠的廣告也是沒斷過，這些收益其實(shí)應(yīng)該歸業(yè)主呀。”省政協(xié)委員蔣鵬程坦言，自己關(guān)注這小區(qū)公共區(qū)域的收益分配問題，是緣于外地的一篇新聞，該新聞的內(nèi)容是，在去年年底，這個(gè)小區(qū)的居民歡歡喜喜地收到了物管發(fā)放的紅包，而紅包的錢則來自于當(dāng)年度包括車位收入、廣告等項(xiàng)目的收益。

 

　　看了這篇新聞之后，蔣鵬程對(duì)比發(fā)現(xiàn)，自己小區(qū)內(nèi)的廣告也不少，車位也停得滿滿的，可為啥就沒見過自家的物業(yè)公司發(fā)紅包的好事呢？詢問了物業(yè)公司之后，對(duì)方的答復(fù)也很簡(jiǎn)單，他們作為小區(qū)的管理方，有權(quán)力經(jīng)營(yíng)小區(qū)內(nèi)的廣告，而且作為物管，本身的管理成本就很高，光靠物管費(fèi)是要虧本的，因此這些小區(qū)公共部分的收益自然得給他們用來補(bǔ)貼成本，防止入不敷出。

 

　　面對(duì)物業(yè)公司的解釋，蔣鵬程委員卻有些不認(rèn)同，不過讓他犯愁的是，由于找不到相關(guān)的法規(guī)“撐腰”，物業(yè)公司依舊顯得很強(qiáng)硬，而小區(qū)業(yè)主委員會(huì)也顯得有些難辦。

 

　　蔣鵬程委員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)?shù)乇徽{(diào)查的小區(qū)業(yè)主中，有至少8成的業(yè)主表示不知道小區(qū)公共物業(yè)收益這回事，余下的受訪者雖然表示知道，但都不清楚這些收益歸誰所有。

 

　　記者昨天來到位于城東的一家樓盤探訪，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)共有10棟居民樓，共30個(gè)單元，每個(gè)單元設(shè)有兩部電梯，每部電梯內(nèi)都有商業(yè)廣告。記者隨后以廣告公司業(yè)務(wù)員的身份與該小區(qū)的物業(yè)公司取得聯(lián)系。物業(yè)人員表示，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一共有60多部電梯，每部電梯的廣告承包費(fèi)一年為2000元錢，如果要在小區(qū)的其它位置增設(shè)廣告標(biāo)識(shí)，可以打包賣，價(jià)錢可以適當(dāng)便宜。

 

　　60多部電梯，每部電梯的廣告承包費(fèi)為2000元，60多部電梯一年共獲得廣告收入120000多元，如果按照該小區(qū)每平米1元的物業(yè)費(fèi)、以及每套住房100平米面積計(jì)算，差不多可以免去120戶小區(qū)居民一年的物業(yè)費(fèi)，然而實(shí)際上，在該小區(qū)記者碰到的居民，都從未被告知，物業(yè)費(fèi)可以有優(yōu)惠的通知，顯然這些錢全部都?xì)w了物業(yè)公司的收入項(xiàng)目。

 

　　舉案說法

 

　　3年近600萬公共收益過半歸全體業(yè)主，無錫有“標(biāo)桿判例”可循

 

　　“其實(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，相關(guān)廣告收入應(yīng)全部歸業(yè)主所有。如果物業(yè)公司對(duì)小區(qū)廣告履行了維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)，在相關(guān)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的同意下，物業(yè)公司可獲得維護(hù)保養(yǎng)廣告而產(chǎn)生的利益，但這絕不是全部的廣告收益。”來自無錫一家法院的人大代表，昨在接受記者采訪時(shí)表示，他們?nèi)ツ昃驮?jīng)審判過一起小區(qū)公共部分收益的案例，而最終小區(qū)全體業(yè)主獲益數(shù)百萬元，相信該判例最后能變成全國(guó)范圍內(nèi)處理同類案件的“標(biāo)桿”。

 

　　事情是這樣的，2002年11月，上海一家物業(yè)公司和無錫市春江花園小區(qū)開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同。2007年12月下旬，春江花園小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，2008年6月業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出的實(shí)施業(yè)主自治的決議，致函物業(yè)公司要求終止物業(yè)管理服務(wù)合同。當(dāng)年7月中旬，雙方協(xié)商達(dá)成移交協(xié)議，物業(yè)公司答應(yīng)返還預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)、各類押金等近230萬元。但是，業(yè)委會(huì)在查看移交清單時(shí)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的小區(qū)共有部分物業(yè)管理費(fèi)596萬元，都沒有列入移交清單之中。此后雙方交涉不成，業(yè)委會(huì)將物業(yè)公司告上了法庭。

 

　　對(duì)于該起案件，無錫當(dāng)?shù)胤ㄔ涸趯徖碇姓J(rèn)為，小區(qū)共有部分的物業(yè)管理收益，應(yīng)該是共有部分收入與成本支出的差額，在該小區(qū)主要是停車費(fèi)和會(huì)所租金等收益。經(jīng)核算，小區(qū)業(yè)主幾年間共有部分可確認(rèn)的總收益為414萬余元。法院認(rèn)為，小區(qū)共有部分收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)公司付出了管理成本，也應(yīng)享有合理回報(bào)。參照雙方確定的分配方案，業(yè)主該得七成，物業(yè)公司得三成。為此法院最后判決：物業(yè)公司將共有部分收益的70%返還給業(yè)委會(huì)，加上其他確認(rèn)款項(xiàng)共517萬余元。物業(yè)公司減去已履行的180多萬元，還要返還330多萬元。

 

　　委員建議

 

　　小區(qū)公共部分收益應(yīng)該有章可循

 

　　對(duì)于小區(qū)公共部分的收益，蔣鵬程委員表示，如果單純地通過訴訟解決的方式來要物業(yè)公司還“錢”，顯然對(duì)于很多小區(qū)而言，維權(quán)的成本太高，而對(duì)于一些無業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)更是難上加難，這都很容易給物管公司鉆空子，因此相關(guān)物業(yè)公司的主管部門，應(yīng)該對(duì)小區(qū)公共收益的范圍職責(zé)進(jìn)行明確劃分，并出臺(tái)相應(yīng)的強(qiáng)制性規(guī)范，例如什么樣的廣告能進(jìn)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的公共收益究竟如何分成，物管私吞小區(qū)公共收益如何處罰等條款，只有有章可循了，才能讓屬于小區(qū)居民的收益能夠真正用之于民。

 

　　蔣鵬程還建議，政府監(jiān)管部門有必要在小區(qū)加大法律普及，讓居民明晰他有什么樣的權(quán)利和義務(wù)。而作為業(yè)主也應(yīng)該增強(qiáng)相應(yīng)的權(quán)利意識(shí)。在許多小區(qū)，一些住戶住進(jìn)去就萬事大吉、事不關(guān)己高高掛起，業(yè)主大會(huì)也不參加，甚至連有無業(yè)委會(huì)都不知道。當(dāng)下物業(yè)方面的糾紛不斷，原因之一就是業(yè)主自身的權(quán)利意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主們不團(tuán)結(jié)所致，因此敢于與物業(yè)公司不合理的霸王行為較真也應(yīng)該被鼓勵(lì)和提倡。