問(wèn)題的提出：
　　甲將所有權(quán)為其父親丙的農(nóng)村房屋出賣(mài)給乙，乙支付房款的同時(shí)，房屋交付。后因該村將成為某鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)而面臨拆遷，丙即以甲賣(mài)房未經(jīng)其同意為由向法院起訴，要求確認(rèn)甲乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，并由乙返還房屋。在該案審理中，丙向法院撤回了起訴。這里暫且不討論甲是否有權(quán)代理出賣(mài)該房屋，對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及的法律問(wèn)題，雖然有很多先行者已經(jīng)對(duì)此進(jìn)行了大量的研究，并形成有效說(shuō)、無(wú)效說(shuō)、效力待定說(shuō)等幾種觀(guān)點(diǎn)，且在法院審理案件過(guò)程中，持有效說(shuō)的呼聲比較高，但并未達(dá)成共識(shí)。這一看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題，為什么始終無(wú)法形成一致意見(jiàn)呢？審判實(shí)踐中究竟應(yīng)該如何處理呢？
　　一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及的法律依據(jù)及立法趨勢(shì)
　　<<中華人民共和國(guó)土地管理法>>(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地管理法)第六條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。第十二條規(guī)定：依法改變土地權(quán)屬和土地用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再審請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國(guó)務(wù)院<<土地管理法實(shí)施條例>>第二十六條規(guī)定：城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民，建住宅需要集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，向土地所在村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地審請(qǐng)…由村民代表大會(huì)或者村民大會(huì)討論…由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論一致通過(guò)。
　　那么，對(duì)于農(nóng)村宅基地方面的規(guī)定，短時(shí)間有無(wú)根本性改變呢？我們來(lái)看<<中華人民共和國(guó)物權(quán)法草案>>第一百六十二條的規(guī)定：宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的房屋轉(zhuǎn)讓給符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶(hù)，住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。對(duì)宅基地使用、轉(zhuǎn)讓等，我國(guó)的立法趨勢(shì)是更加嚴(yán)格轉(zhuǎn)讓的條件。可見(jiàn)，對(duì)我國(guó)這樣的農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)民在集體經(jīng)濟(jì)組織中有其特殊地位。對(duì)宅基地的使用、轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定，應(yīng)該說(shuō)是十分必要的。
　　二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理
　　民事審判涉及的法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件面廣量大，法官應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦案，精心審理涉及農(nóng)民群體利益和農(nóng)村建設(shè)中的各類(lèi)案件。全國(guó)人民代表大會(huì)及其常委會(huì)制定的法律，國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，最高人民法院制定的司法解釋?zhuān)侨嗣穹ㄔ簩徖砻袷掳讣囊罁?jù)。地方性法規(guī)與法律、行政法規(guī)不相抵觸的，在審理當(dāng)事人均屬于本行政區(qū)域內(nèi)的民事案件時(shí)可以引用，但不能以違反地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無(wú)效。<<中華人民共和國(guó)合同法>>(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法)第五十二條規(guī)定，有下列情況之一的，合同無(wú)效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。房屋買(mǎi)賣(mài)，房隨地走，地隨房走是原則。皮之不存，毛將焉附？因此，農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)在非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行的，適用土地管理法及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，均應(yīng)認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。在現(xiàn)階段，法律、行政法規(guī)沒(méi)有根本性變化、也不可能有變化的情況下，那種認(rèn)為在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)視野下，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)其交易，從而認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效，是嚴(yán)重違背黨的新農(nóng)村建設(shè)的政策和法律、行政法規(guī)的。法官在有法可依的情況下，無(wú)須創(chuàng)設(shè)法律。如果允許非法農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為的存在，當(dāng)農(nóng)民離開(kāi)土地，給國(guó)家保護(hù)農(nóng)民利益和穩(wěn)定社會(huì)秩序帶來(lái)的隱患是難以估量的。
　　本集體組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)符合條件，被認(rèn)定為有效，一般只要判決雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行合同就可。按照<<合同法>>第五十八條之規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此造成的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，一旦農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)被確認(rèn)為無(wú)效，只能判決雙方返還財(cái)產(chǎn)，并按照過(guò)錯(cuò)賠償損失，在現(xiàn)實(shí)判決實(shí)例中，有認(rèn)為符合下列情形的，可以不判令返還房屋：（1）錢(qián)款兩清的；（2）買(mǎi)受人居住時(shí)間較長(zhǎng)，且無(wú)其他房屋可供居住的；（3）買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行了較大改造、裝潢的。這也就是我們通常所說(shuō)的無(wú)效認(rèn)定有效處理說(shuō)。但是，該方案在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中不能適用。如果加以認(rèn)同，該種判決將使非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占有宅基地使用權(quán)，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生了根本性變化，也就影響了土地政策，影響到以后農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的利益分配。如果加以認(rèn)同，也會(huì)給村民委員會(huì)以后的管理工作帶來(lái)諸多不便，居住在此房屋中的居民，將成為獨(dú)立"王國(guó)"，不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，形成一個(gè)管理的死角，從而成為社會(huì)不穩(wěn)定的因素之一。
　　法院的功能就是正確適用法律，通過(guò)判決向社會(huì)公示處理規(guī)則，對(duì)正在發(fā)生或以后可能發(fā)生的該類(lèi)糾紛產(chǎn)生導(dǎo)向作用，所以農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)也會(huì)逐漸趨于正常。
　　三、涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的執(zhí)行
　　最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)親屬的必需居住的房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。被執(zhí)行人如果僅有農(nóng)村房屋可供執(zhí)行，其住房問(wèn)題、宅基地能否轉(zhuǎn)讓問(wèn)題是無(wú)法解決的，因此，其住房也不能處置。同時(shí)在倡導(dǎo)社會(huì)主義和諧社會(huì)的今天，追求以人為本，民事主體追求經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)該行為產(chǎn)生的后果和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。梁慧星教授認(rèn)為，利益衡量的操作規(guī)則，可以概括為實(shí)質(zhì)判斷加法律依據(jù)。那么，法官首先要解決的就是法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一，為服從和服務(wù)大局，首先就要保護(hù)公民的最基本生存權(quán)。〈〈土地管理法〉〉及其實(shí)施條例、最高人民法院的司法解釋就是法院執(zhí)行的依據(jù)。有人認(rèn)為，在執(zhí)行中農(nóng)村房屋有價(jià)值，也是公民的合法財(cái)產(chǎn)，處置農(nóng)村房屋可以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，提高執(zhí)結(jié)率。另外還可以用國(guó)家征用的方式解決宅基地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，這些執(zhí)行方法，看似解決了一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但是，首先他違背了法律、行政法規(guī)的規(guī)定。再者，如果因具體的個(gè)案執(zhí)行征用該宅基地，再由被執(zhí)行人重新申請(qǐng)宅基地，這樣一來(lái)，農(nóng)村集體土地的總體規(guī)劃和使用就無(wú)法得到保障，就是以危害國(guó)家土地政策和整體利益為代價(jià)而而保全個(gè)人利益，是得不償失的。
　　總之，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，在我國(guó)現(xiàn)有的土地政策沒(méi)有改變的情況下，在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的偉大實(shí)踐中，國(guó)家的審判機(jī)關(guān)作為保護(hù)人民群眾利益的最后一道防線(xiàn)，我們處理相關(guān)涉農(nóng)案件的思維不能突破國(guó)家現(xiàn)有的法律法規(guī)和方針政策，而應(yīng)在維護(hù)國(guó)家法制統(tǒng)一的前提下積極穩(wěn)妥地探索適用法律的新思維新方法。