商用店面房轉(zhuǎn)租未獲房東同意，新租客入駐遭遇抵制，轉(zhuǎn)租合同是否有效？店面長(zhǎng)期空置造成損失該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？近日，隨著上訴期的過去，江蘇省海安市人民法院審結(jié)了這起房屋租賃合同糾紛案，判決案涉合同解除，雙方當(dāng)事人對(duì)案涉合同的簽訂履行均有過錯(cuò)，各自承擔(dān)50%的責(zé)任。

2017年8月，王某向甲物業(yè)公司承租店面房一間，用以經(jīng)營(yíng)家常菜菜館。簽訂商業(yè)租賃合同一份，約定房屋僅限用于商業(yè)，不得分租、轉(zhuǎn)租、變更經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。同年9月，王某成立案涉餐館，名天天飯莊（化名），領(lǐng)取個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，系個(gè)人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)范圍為餐飲服務(wù)。

張某系王某外甥，接手案涉餐館，將天天飯莊以星星菜館（化名）的招牌對(duì)外營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照未作變更。

2019年3月12日，張某將星星菜館轉(zhuǎn)讓給趙某，簽訂轉(zhuǎn)讓合同一份，約定租金按原租房合同繼續(xù)履行，張某保證趙某在原租房合同期內(nèi)可按原合同約定繼續(xù)承租房屋。合同最下頁(yè)另標(biāo)注“飯店產(chǎn)權(quán)人      知曉并同意乙方承繼原甲方租房合同的權(quán)利和義務(wù)，由乙方履行原甲方租房合同，并將原甲方的押金退還乙方。產(chǎn)權(quán)人簽章：       ”。該兩處下劃線均為空白。其后，趙某共轉(zhuǎn)賬85000元給張某，其中包括餐館資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及房租、物業(yè)費(fèi)等。

2019年3月15日，趙某安排人員進(jìn)案涉餐館打掃、整理餐具，遭物業(yè)公司人員制止。物業(yè)表示其認(rèn)可的案涉房屋承租人為王某，張某無(wú)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，且物業(yè)亦不同意轉(zhuǎn)租行為。趙某、張某及物業(yè)公司三方至今未能協(xié)商一致，趙某訴至法院，請(qǐng)求解除轉(zhuǎn)讓合同。

海安法院經(jīng)審理認(rèn)為，公民、法人或其他組織的合法權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。原告趙某與被告張某簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》是房屋租賃合同，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。原告趙某與被告張某之間形成房屋租賃合同法律關(guān)系，合同有效。該租賃合同系轉(zhuǎn)租合同，原租賃合同系由案外人王某與物業(yè)公司簽訂，轉(zhuǎn)租合同未得到出租人物業(yè)公司的許可，且轉(zhuǎn)租人亦非原租賃合同的承租人王某，合同履行不能，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，張某為此負(fù)責(zé)任。在轉(zhuǎn)讓合同簽訂過程中，原告趙某明知原租賃合同系由王某與物業(yè)公司所簽，其在與被告張某簽訂轉(zhuǎn)讓合同過程中在合同下頁(yè)亦標(biāo)注了要求物業(yè)公司簽字或蓋章予以確認(rèn)的內(nèi)容，然在未得到確認(rèn)情形下即與被告張某進(jìn)行了交付，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)法履行，其自身亦存在過錯(cuò)。審理中，雙方當(dāng)事人對(duì)解除合同無(wú)異議，法院亦予以確認(rèn)。雙方當(dāng)事人對(duì)案涉合同的簽訂履行均有過錯(cuò)，對(duì)于未能營(yíng)業(yè)的損失，應(yīng)各自承擔(dān)50%的責(zé)任。遂依照《中華人民共和國(guó)合同法買賣合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，判決解除案涉合同，被告張某返還趙某轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及房租物業(yè)費(fèi)等7萬(wàn)余元。

【法官點(diǎn)評(píng)】

本案涉及轉(zhuǎn)租合同未獲得房東認(rèn)可，出租人無(wú)處分權(quán)，轉(zhuǎn)租合同是否有效問題。參照《買賣合同司法解釋》和《民法典》第597條規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。這句話成立的前提就是合同依法成立并有效。合同效力應(yīng)與物權(quán)區(qū)分開，物權(quán)瑕疵不影響合同效力，依法成立的合同有效，無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致合同履行不能的，按違約承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

本案中，轉(zhuǎn)租合同系雙方合意簽訂，依法成立生效，因合同目的不能實(shí)現(xiàn)，雙方同意解除合同，應(yīng)雙方在合同簽訂履行中均有過錯(cuò)，法院判決二人對(duì)損失進(jìn)行分?jǐn)偛o(wú)不當(dāng)。

本案的發(fā)生提醒人們，合同的簽訂是具有法律效應(yīng)的，在承租房屋時(shí)要對(duì)房子情況及合同做到認(rèn)真了解，出租房屋時(shí)亦要將情況告知清楚，對(duì)有可能出現(xiàn)無(wú)法交付的情況要積極解決，與人方便，就是與己方便，切忌因小失大，造成不必要的損失。