買房不看房、售價顯低于市價、說不清中介……有著頻繁購房記錄的許某自認(rèn)為買房經(jīng)驗豐富，可以演好這出“善意取得”的戲碼，但終究難逃法官的火眼金睛。日前，梁溪法院依法審結(jié)這起確認(rèn)合同無效案，判決確認(rèn)許某和“房主”的買賣行為無效，目前該案已生效。

侄女私自賣房

2008年，顧老伯老房拆遷，拿到3張房票。顧老伯自己留了一張，分給兒子女兒各一張。當(dāng)時他的弟弟病重，一家生活困難，于是顧老伯跟女兒顧某商量，讓女兒把手中的房票給弟弟一家買房，將自己名下更多面積的房票給女兒買房。

2011年，顧某拿著給叔叔的房票出面買下一套房屋，房款26萬余元由叔叔一家分兩次付清，但房款收據(jù)抬頭只能寫“顧某”。拿到房子后，叔叔一家便裝修居住。2011年叔叔去世，他的妻子和女兒一直居住在這套房子里。

2018年，按照政策，這套房子可以上市流轉(zhuǎn)了，顧某辦理了產(chǎn)權(quán)證，嬸嬸李某多次催促顧某辦理房屋過戶手續(xù)，顧某一面答應(yīng)一面又以各種理由拖延時間。2019年7月，顧老伯與弟媳李某簽訂協(xié)議，對房票贈與的事實加以確認(rèn)，明確女兒名下房票無償贈與給弟弟，弟弟出全資購買，之后對房屋裝潢并居住至今。雙方均在此協(xié)議落款處簽字。

2019年7月，顧某將該房屋以60萬元價格出售給許某，并在合同中約定：如在清場過程中造成后果與顧某無關(guān)。2019年8月，許某持房產(chǎn)證上門看房，李某報警后才知道房屋已被顧某賣給了許某。之后，許某起訴要求李某搬離這套房屋，而李某也向梁溪法院起訴要求確認(rèn)顧某和許某的房屋買賣行為無效，并確認(rèn)房屋歸自己和女兒所有。

購房人是否善意？

庭上，許某被問及為何在沒有看房的情況下買房時回答：聽說顧某的嬸嬸住在房子里，看不了房，所以看了一樓的同戶型，顧某承諾由她來騰房。

關(guān)于購房目的，許某開始說是為了自住。之后在他的賬戶交易明細(xì)中發(fā)現(xiàn)，在8天的交易期間內(nèi)，他除了向顧某轉(zhuǎn)賬外，還顯示有其他多筆房款支出項目。對此，許某又改口稱購買顧某的房屋，一是自住，二是投資。

而在詢問到中介公司時，顧某代理人既不清楚中介公司名字及中介費(fèi)金額，也不清楚是否簽訂居間合同。許某也不清楚中介公司名字，只知道中介是劉某，雙方?jīng)]有簽訂居間服務(wù)合同，中介費(fèi)已經(jīng)付給劉某，但沒有支付憑證。

另外，在庭審中，顧某代理人與許某還當(dāng)庭串通。許某提供了向顧某支付48萬元房款的憑證后，法官詢問顧某代理律師付款情況時，顧某代理律師在陳述完48萬元后，看向坐在一旁的許某，經(jīng)許某提示后，補(bǔ)充回答“再加2萬元”。然而，這2萬元并無支付憑證。

許某還當(dāng)庭撤回一份大額支付憑證。許某在庭前提供的收條復(fù)印件顯示顧某收到許某100萬元的房款，但與交易明細(xì)不符，隨后許某又表示該收條不再作為證據(jù)提供。

關(guān)于房屋清場問題也存在前后表述矛盾。根據(jù)合同約定及顧某陳述，剩余10萬元購房款等房屋騰空后交付。但在追問房屋由誰騰空時，許某和顧某一致認(rèn)為由顧某負(fù)責(zé)騰空。然而房屋買賣合同上又約定雙方在清場過程中造成后果與顧某無關(guān)。

在整個庭審過程中，顧某未出庭，即使在法院要求其本人出庭的情況下仍拒不到庭，所有意見均為其代理律師所述。

法官明辨是非拆穿謊言

審理后，法院認(rèn)定顧某和許某的房屋買賣行為無效，原因有五點(diǎn)：

一、顧某明知該房屋系李某一家持其房票購買并一直居住至今，也明知雖然產(chǎn)權(quán)登記在其名下，但從未支付過購房款，也未實際居住。顧某在一面答應(yīng)李某辦理過戶手續(xù)的情況下，一面與許某簽訂該房屋的買賣合同，將房屋過戶到許某名下，主觀惡意明顯。

二、從許某頻繁的購房記錄可以推斷其應(yīng)當(dāng)具備豐富的購房經(jīng)驗，其在明知該房屋由李某居住且居住人阻卻看房的情況下，應(yīng)當(dāng)知道該房屋權(quán)屬可能存在爭議，而此時許某不僅未詢問不能看房背后的緣由，權(quán)衡交易風(fēng)險，還故意回避看房及向?qū)嶋H居住人了解情況，配合顧某對居住人隱瞞房屋交易，不符合一個善意購房人的合理反應(yīng)。

三、顧某與許某約定的房價是60萬元，即使加上繳納的土地出讓金等賣方成本，成交價格也未超過78萬元，明顯低于顧某、許某自稱的評估價90萬元，更不要說李某述稱的市場價格118萬元了。其所稱中介，既無名稱，又無合同，所稱中介費(fèi)既無支付憑據(jù)，其房屋總價10%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與市場行情相比亦是離譜。

四、許某與顧某簽訂的買賣合同約定清場過程中造成的后果與顧某無關(guān)，既表明許某明知該房屋存在權(quán)屬爭議需要清場，又說明許某與顧某有過磋商，顯見雙方通謀無視實際居住人權(quán)益之惡意。審理中，顧某、許某對清場約定的解釋前后反復(fù)、說辭不一、相互推脫的表現(xiàn)亦可印證。

五、就許某實際支付顧某的購房款，許某本人前后說法不一，且庭前提供的證據(jù)與審理中最終出示的證據(jù)、說辭皆不能自圓其說。而顧某非但本人拒不出庭，其代理人，身為律師，先就居間合同問題未向當(dāng)事人核實即予以編造答復(fù)法庭，后又當(dāng)庭公然串通許某，就委托人未曾表述的事實不經(jīng)核實即發(fā)表確認(rèn)意見，作虛假陳述，對抗法庭調(diào)查。故應(yīng)加重顧某、許某的舉證責(zé)任，對爭議事實作出對其不利的認(rèn)定。

綜上，故判決確認(rèn)顧某和許某房屋買賣行為無效，房屋所有權(quán)歸李某母女共同共有。

法官說法：本案中，雖然贈與房票行為違反當(dāng)時政策規(guī)定，但現(xiàn)今該房屋已可以上市流通，其轉(zhuǎn)讓限制已經(jīng)解除，李某母女具備成為房屋所有權(quán)人的條件，顧某理應(yīng)積極配合辦理過戶。然而在李某母女多次催促下，顧某不僅找各種借口拖延辦理，反而還將房屋私自賣給第三人許某，而許某明知該房存在權(quán)屬爭議還以低價購買，惡意串通行為明顯，不符合善意取得的構(gòu)成要件，許某不能取得該房屋的所有權(quán)，應(yīng)將該房屋過戶給李某母女。（本文人物均系化名）