小區(qū)開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)困難將其開發(fā)的小區(qū)會所“抵給”債權(quán)人，債權(quán)人又將其出租獲取收益。多年后，小區(qū)業(yè)主委員會成立，但是因開發(fā)商“跑路”無法進行產(chǎn)權(quán)交接，業(yè)主遂向?qū)嶋H占有人要求返還會所。在多番協(xié)商無果的情況下，小區(qū)業(yè)主委員會將會所的“主人”李某和“承租人”陳某告上了法庭。

近日，江蘇省太倉市人民法院對一起業(yè)主共有權(quán)糾紛作出判決，支持了業(yè)主的訴訟請求。

2012年6月，住建主管部門在向案涉小區(qū)開發(fā)商發(fā)出的商品房現(xiàn)售與交付使用備案通知書，將小區(qū)會所確認為“物業(yè)用房，不可售面積370平方米”。2016年8月20日，陳某因經(jīng)營需要尋找租房信息，經(jīng)小區(qū)物業(yè)聯(lián)系到了李某，李某表示因為開發(fā)商欠其借款未還，就將小區(qū)會所幾百平方抵給了其。陳某信以為真，雙方簽訂了一份房屋租賃合同，并已經(jīng)履行了兩年多的時間。

2016年11月，小區(qū)業(yè)主委員會成立。但因開發(fā)公司“人去樓空”，無法進行產(chǎn)權(quán)交接，業(yè)主委員會向李某、陳某提出要求騰退會所。對此，李某認為開發(fā)商將會所“抵給”其，其可以使用收益；而陳某則認為其與李某之間具有租賃合同關(guān)系，不愿意騰退。

太倉市人民法院經(jīng)審理認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其它公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”住建部門發(fā)出的備案通知書顯示案涉小區(qū)會所為物業(yè)性質(zhì)。因此，會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然沒有向業(yè)主進行交付，但是房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并未改變。無論是李某所謂的“抵押權(quán)利”，還是陳某的“租賃”，均不能對抗小區(qū)全體業(yè)主對其共有房產(chǎn)行使所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條的規(guī)定，“無權(quán)占有動產(chǎn)或者不動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。”由于李某并非房屋合法產(chǎn)權(quán)人，陳某占有使用小區(qū)會所的行為缺少權(quán)利基礎(chǔ)，已經(jīng)侵害到業(yè)主的權(quán)益。因而對于原告要求被告返還案涉小區(qū)會所的請求于法有據(jù)，法院予以支持。

一審判決作出后，原被告均未提起上訴。該判決現(xiàn)已發(fā)生法律效力。

【法官說法】

物業(yè)服務(wù)用房是指由開發(fā)商投資建設(shè)，供小區(qū)物業(yè)辦公、業(yè)主委員會活動等用途的具有獨立功能的房屋，是小區(qū)維護日常物業(yè)活動必不可少的基礎(chǔ)公建配套設(shè)施。物業(yè)服務(wù)用房的公益性質(zhì)決定了其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條對此有明確規(guī)定。同時，法律也要求開發(fā)商有無償提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的義務(wù)。現(xiàn)實中，存在開發(fā)商履行義務(wù)不到位或者小區(qū)業(yè)主委員會成立較晚等原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)用房未及時辦理交接手續(xù)，但這并不能影響全體業(yè)主的權(quán)利。物權(quán)是法律賦予業(yè)主的一項排他性權(quán)利，享有物權(quán)的業(yè)主可以享有物上請求權(quán)，對于侵害物權(quán)的行為尋求救濟。