隨著農村社會經濟不斷發展及城市化進程的不斷加快，越來越多的農村集體土地之上的房屋進入市場交易，由房屋買賣引發的糾紛也不斷增加，其中相當部分的糾紛最后進入訴訟程序。但是進入訴訟程序的糾紛由于受當前法律法規及土地制度的制約并沒有得到統一有效的解決，反而是各地法院處理方式各異，判決結果也是差別很大。為此筆者結合自己的審判實踐針對農村集體土地房屋買賣糾紛相關問題進行了分析，試圖提出一些解決糾紛的建議。

一、糾紛的類型

從筆者處理的案件來看，糾紛的主要類型有兩種，一是房屋交易過程中雙方沒有及時辦理產權過戶手續，賣方面對經濟利益的誘惑而喪失誠信，拒絕協助辦理過戶手續并進而要求確認買賣合同無效并收回房屋；二是農村房屋的宅基地轉讓具有特殊限制，相當部分的交易因不符合規定而無法辦理土地使用權過戶手續，導致買方通過訴訟要求賣方協助辦理過戶手續。

二、糾紛產生的原因

當前農村房屋買賣合同糾紛不斷增多的主要原因在于，一是缺乏相關法律法規的約束，同時法律法規與行政部門的具體執行政策沒有形成統一；二是隨著社會經濟的發展，人口流動性大大增強，城市和農村之間流動，不同地區之間流動，形成了農村房屋的交易需要和市場；三是部分買房人缺乏必要的法律意識，未能及時辦理房屋產權過戶手續，部分買房人缺乏誠信，面對房屋升值的經濟利益而故意違約制造糾紛。

三、現行糾紛的主要處理方式及利弊分析

農村房屋買賣合同糾紛審理中最關鍵的問題在于如何確認買賣合同的效力，目前對于同一集體經濟組織內部成員之間的房屋買賣合同有效應當是沒有爭議的，爭議主要在于買方為集體經濟組織之外的人員時買賣合同是否有效。對此理論界、實務界均存在截然相反的意見。一種意見認為農村房屋所使用的宅基地具有一定的身份性質，不適合自由轉讓，同時結合我國土地管理法第六十三條及相關政策規定，應當認定買賣合同違反了法律禁止性規定而無效；另一種意見則認為我國法律并未禁止農村房屋買賣，故應從意思自治和合同自由原則確認買賣合同合法有效。案件審理中法院一般也是按照上述兩種意見形成兩種不同的處理方式，從處理糾紛的法律效果和社會效果來分析，這兩種處理方式也是各有利弊，簡要分析如下：

1、確認買賣合同無效。確認合同無效有利之處在于法院判決結果和目前我國房屋土地管理部門拒絕為農村房屋買賣辦理過戶的做法形成了統一，避免出現了法院判決和行政部門規定沖突進而導致法院生效判決無法執行的現象。確認合同無效的弊端在于一是確認無效缺乏明確的法律依據，現行法律、行政法規中并沒有明確禁止農村房屋買賣的強制性規定，因此認定合同無效的合法性存疑；二是確認無效與公民一律平等、合同自由、意思自治、保護物權等基本的法律原則相違背，法律效果不佳；三是確認無效不利于形成誠實信用的市場經濟秩序和社會道德準則，社會效果不佳。

2、確認買賣合同有效。確認買賣合同的有利之處在于一是彰顯了法律以人為本的精神，體現了平等、自由、保護物權的法律原則，賦予了農民處分自身合法財產充分的自由；二是倡導了誠實信用的交易原則和社會道德風尚；三是有利于促進社會和經濟發展，適應了社會發展的趨勢。確認合同有效目前最大的不足之處在于土地管理部門停止辦理農村房屋土地使用權的過戶手續，造成了法院作出的農村房屋買賣合同有效的判決難以執行，有損司法的權威，也無法有效保護買方的權利。

通過對上述兩種處理方式的比較，筆者認為確認合同有效更符合立法精神和法律原則，也更有利于保護農民的權利，應當成為處理該類糾紛的方向和目標。

四、處理糾紛的建議

1、加快立法進程，完善法律規范。農村房屋買賣問題涉及到廣大農民的切身利益，糾紛的處理也涉及到法院、土地、房管等眾多部門，因此立法機關應當盡快的通過立法，規范農村房屋買賣，促進農村房屋買賣合法有序的發展，從根本上減少此類糾紛的產生。

2、在立法完善之前處理此類糾紛，要堅持平等、合同自由、保護所有權、誠實信用的基本法律原則，在合法的限度內最大化的保護誠信、守法者的利益。

3、改革農村宅基地制度。在堅持農村土地集體所有的原則下，取消對于宅基地流轉的限制，使得宅基地能夠自由流轉。考慮到目前我國農村宅基地都是無償取得的，是作為農村集體經濟組織給予內部成員的一種福利，為了平衡集體和其他成員的利益，可以仿效國有土地使用權出讓制度，建立農村宅基地使用權出讓制度，未辦理出讓的宅基地不得轉讓，經過批準辦理出讓手續并繳納一定的出讓金后的宅基地可以自由轉讓，不再受交易主體身份的限制，這樣一方面集體經濟組織獲得了相應的宅基地出讓金收益，另一方面農民得到了對于自己房屋的完全的處分權利，同時也與我國現行的基本土地制度基本一致，可以從根本上解決目前的糾紛。