這個房屋買賣官司真是讓人一頭霧水，說是真賣房吧，卻是賣房人自己付的首付款；說是假賣房吧，卻是買房人在逐月歸還銀行抵押貸款。這樁房屋買賣究竟是怎么回事？這里面難道有什么貓膩？這套房屋到底歸誰所有？法院最終又是如何判決的？這還得從兩年多以前說起——

 

假賣房騙取銀行貸款

 

2009年6月，時年25歲的江蘇省蘇州市青年從業者吳憧憬急需一筆資金，但四處借貸無門。忽然想起自己在購買婚房蘇州市西苑小區52幢603室房屋時，以該房屋為抵押，向銀行抵押貸款得到了15萬元，固然當時是為了補充購房款的不足，但需要其他資金的時候，不也可以通過假裝售出這套房屋的方法弄到銀行的抵押貸款嗎？想到這個主意，吳憧憬直拍自己大腿連夸自己頭腦靈活。但是問題緊急著來了，賣給誰呢？而且自己不是真地賣房，必須找一個貼心、可靠的人來幫忙，否則雞飛蛋打就麻煩了。思來想去，吳憧憬決定請生意伙伴唐慧明來“買”自己的房子，唐慧明大吳憧憬十多歲，一向很照顧吳憧憬，吳憧憬尊稱他為“大哥”。果然，吳憧憬和“大哥”一說，唐慧明立馬答應了：“多大事啊，不就是幫你簽個名嘛！沒問題。”

 

就這樣，在2009年6月15日，吳憧憬攜妻子盧芳與唐慧明及其妻子葛麗娜一起，通過蘇州愛屋投資咨詢有限公司盤蠡分公司為中介簽訂了存量房買賣契約一份，約定吳憧憬、盧芳將西苑小區52幢603室“轉讓”給唐慧明、葛麗娜，房屋轉讓價格為40萬元。

 

根據當時蘇州的房屋抵押貸款政策，買房人需至少首付購房款20%的資金，在將首付款繳入指定的房產交易資金托管賬戶后，銀行才審核發放貸款，貸款也打入資金托管賬戶。房屋價款應當在申請房屋權屬轉移登記前全額進入指定的房產交易資金托管賬戶，房屋權屬核準轉移登記后，出賣方按房產交易資金托管有關規定領取房屋價款。

　　

合同簽訂后，吳憧憬首先將前次貸款15萬元的余額一次性還清，于2009年6月23日注銷該貸款的他項權證，以掃清賣房的障礙。然后，吳憧憬將首付款8萬元打入了資金托管賬戶。2009年6月29日，唐慧明、葛麗娜以西苑小區52幢603室為抵押向建行蘇州分行借款32萬元，并辦理了該房屋的他項權證，借款期限120個月，首次還款日期為2009年7月29日，此后每月還款期限為每月的29日，還款方式為等額本息，在合同簽訂當時的每月歸還本息額為3263.93元。很快，從銀行貸款所得的32萬元亦打入了資金托管賬戶。西苑小區52幢603室進行了產權變更登記，房主變成了唐慧明、葛麗娜，吳憧憬順利自資金托管賬戶領取了總房款40萬元。

 

假買房者成了真房主

 

銀行貸款順利地“騙”到了手，吳憧憬很是得意了幾天。但唐慧明未出一分錢，卻憑空多了一套房子，而且手續完備，沒有任何破綻（這本來是用于騙銀行的，有破綻也無法從銀行貸到款了）。“大哥”雖然值得信任，但還有個“大嫂”呢；雖然現在關系很鐵，保不準十年以后什么情況；萬一以后鬧起矛盾，對方證件齊全，自己還真是渾身有嘴都說不清事實真相了。甚怕夜長夢多，吳憧憬拿定主意必須讓唐慧明寫個東西給他，證明這套房子的產權還是自己的。2009年7月19日，吳憧憬找到唐慧明，硬著頭皮說明了來意。唐慧明本無貪心，索性幫忙幫到底，很爽氣地立即向吳憧憬出具協議書一份，載明：“現有西苑小區52幢603室房屋一套歸吳憧憬所有，本人（唐慧明）代為保管，銀行貸款由吳憧憬償還，吳憧憬有權支配本房屋，若因貸款未還清，本人（唐慧明）可與吳憧憬協商處理此房。”最后一句，是因為以唐慧明名義貸款的，如果吳憧憬不能按期償還，是會連累唐慧明的。

 

拿到這張字條，吳憧憬安了心。唐慧明雖然成了名義上的房主，在開始的一段時間內也從未染指該房的任何權益，直到2010年1月的房屋租金都是由吳憧憬收取的，而結欠建行蘇州分行的銀行貸款，也是由吳憧憬與盧芳按月陸續歸還。

 

2009年10月22日，吳憧憬被勞動教養一年。吳憧憬被勞教后，盧芳又東拼西湊勉強歸還了兩個月銀行貸款。但從2009年12月29日起，出于各種各樣的考慮，唐慧明收回了還款專用的銀行卡，由唐慧明自己逐月按約歸還銀行貸款，截至2011年5月29日，累計歸還銀行貸款本金40500.20元、利息18463.09元，共計58963.29元。既然人家還的貸款，盧芳也不好意思去拿租金了。2010年2月起，房屋也由唐慧明與葛麗娜出租并收取租金。在這樣的情況下，本來是幫兄弟忙的唐慧明夫婦一步一步起了貪心，逐漸感覺這房子越來越應該是他們自己的了。

 

2010年2月8日，唐慧明與葛麗娜在蘇州市金閶區民政局協議離婚，離婚協議中也把這幢房屋完全作為兩人都共有財產進行了約定：“西苑小區房屋一處（52幢603室）還貸款雙方各自承擔，暫由女方居住管理，若房屋出售，售款所得男女雙方均分。”

 

不久，這套房屋被列入西苑小區危舊房改造工程，唐慧明與葛麗娜懷著巨大的緊張和喜悅，沒有通知盧芳，悄悄地迅速辦理了危舊房改造手續，并將該房騰空交付危舊房改造。

 

2010年9月12日，吳憧憬獲得減期，解除勞動教養。在獄中，吳憧憬最牽掛的就是他這套房產證上寫著他人名字的房產，可惜自己不爭氣，分身無術，只能干著急。吳憧憬出獄后第一件事就是向老婆盧芳打聽相關情況，一聽因為盧芳無力打理，房子的貸款是唐慧明還的，租金也沒有再去收，而且房子已經拆遷，拆遷過程中沒有與盧芳商談任何事情，那可是筆巨大的財富啊。吳憧憬一聽慌了神，出獄當天就打電話給唐慧明，責問是怎么回事。果然，唐慧明完全變了調，說房子本來就是賣給他的。無奈的吳憧憬、盧芳不得不起訴到蘇州市滄浪區人民法院，請求判令確認蘇州市滄浪區西苑小區52幢603室房屋為吳憧憬、盧芳所有；請求判令唐慧明與葛麗娜將上述房屋過戶至吳憧憬名下。

 

法官去偽存真斷真相

 

蘇州滄浪區法院法官接到此案后，面對紛繁復雜的案件頭緒，逐條梳理。表面上看，這個房屋買賣合同已經履行完畢，房主已經是唐慧明無疑。但抽絲剝繭，卻又是疑竇叢生：為什么首付是賣家付的？為什么房主是唐慧明了，最初幾個月的租金卻是吳憧憬在收？為什么唐慧明寫了房屋“歸吳憧憬所有”的協議又以老婆不認可為理由徹底推翻？如果是假的房屋買賣，為什么唐慧明又心甘情愿地還貸款？

 

在法庭上，唐慧明提供了兩份收條，其中一份載明“今收到唐正20000元（貳萬元整）和30000元（叁萬元整）貨品，6月1日活動結束后結算”，落款“吳憧憬，2009.5.27”；另一份載明“今收到唐正、吳憧憬兩人共同投資款共計人民幣叁萬元整￥30000，于6月1日結算后歸還應付款項，此據”，落款“具收人：孫威，09.5.26”。 唐慧明提供這兩份收條來證明吳憧憬原結欠其8萬元，雙方約定此8萬元抵作唐慧明支付訟爭房屋的首付款8萬元，所以首付款8萬元才由吳憧憬先行支付至托管賬戶后自行收回。吳憧憬承認第一張收條確實是他寫的，但認為該收條反映的是貨款，并非欠款5萬元；而孫威出具的收條反映的是投資款，出具人不是吳憧憬，更不能證明吳憧憬結欠唐慧明3萬元；且認為雙方并未達成以該8萬元抵作首付款8萬元的協議，如果達成了，兩份收條原件怎么會還在唐慧明手中呢？

 

蘇州滄浪法院向本案所涉存量房買賣契約中的居間代理機構蘇州愛屋投資咨詢有限公司進行了調查，蘇州愛屋投資咨詢有限公司盤蠡分公司及證明人王一鳴出具情況說明，明確本案訟爭房屋買賣事宜是由王一鳴及該中介公司代理，該筆業務系出售方吳憧憬、盧芳與買受方唐慧明、葛麗娜協商，通過房屋買賣形式獲得銀行貸款，首付款系吳憧憬全部支付，待吳憧憬還清銀行貸款后，訟爭房屋重新過戶給吳憧憬。

 

如此，真相大白了！

 

蘇州滄浪法院經過審理后認為：吳憧憬、盧芳和唐慧明、葛麗娜簽訂的關于訟爭房屋的買賣合同是否雙方當事人真實意思表示是本案的爭議焦點。從吳憧憬自行支付房屋首付款至托管賬戶、房屋買賣之后吳憧憬、盧芳自行歸還銀行貸款并繼續收取房屋租金、以及吳憧憬和唐慧明的協議書反映的情況來看，均能表明2009年6月的房屋買賣并非雙方當事人的真實意思表示的合意，吳憧憬、盧芳并無將訟爭房屋出售給唐慧明、葛麗娜的意思，唐慧明、葛麗娜此時亦無購買訟爭房屋的意思，唐慧明、葛麗娜基于該合同取得訟爭房屋所有權沒有法律依據，房屋所有權應返還吳憧憬、盧芳。但唐慧明在取得訟爭房屋產權之后即以該房屋設定了抵押擔保條款向建行蘇州分行簽訂借款合同，建行蘇州分行在接受貸款抵押的整個過程中不存在過錯，故其對于訟爭房屋的抵押權合法有效，該他項權利未滌除之前，房屋產權暫不能返回。吳憧憬、盧芳訴訟中表示本次房屋買賣是為了其獲取貸款的行為，且貸款實際為吳憧憬、盧芳所用，其可以先行歸還銀行貸款，系其真實意思表示，法院照準。

　　

至于唐慧明、葛麗娜在該房屋上負擔的房屋貸款本息、收取的租金利益，吳憧憬、盧芳和唐慧明、葛麗娜互負返還義務，吳憧憬、盧芳表示其對唐慧明、葛麗娜收取的租金不再主張系其真實意思表示，法院照準，吳憧憬、盧芳對唐慧明、葛麗娜負擔的貸款本息仍應予以返還。

 

唐慧明、葛麗娜在取得訟爭房屋所有權期間，辦理了訟爭房屋的解危改造手續，期間獲得的利益附屬于訟爭房屋，故應隨訟爭房屋所有權一并返還。吳憧憬、盧芳對此表示暫不予主張，唐慧明、葛麗娜雖表示希望一并處理，卻未提供其辦理解危改造的相關手續，故本案不予理涉。

 

2011年8月，蘇州市滄浪區人民法院對這起案件作出了一審判決：吳憧憬于本判決生效之日起10日內滌除該房屋上的抵押權。唐慧明、葛麗娜于本判決生效之日起10日內返還吳憧憬蘇州市滄浪區西苑小區52幢603室房屋所有權。吳憧憬、盧芳于本判決生效之日起10日內返還唐慧明、葛麗娜代為支付的房屋貸款本息（2011年5月29日之前為58963.29元；2011年5月29日之后據實返還）。

 

唐慧明、葛麗娜不服一審判決，于2011年8月24日向蘇州市中級人民法院提起上訴。蘇州市中級人民法院審理后認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，唐慧明、葛麗娜并未提供相應證據證明其已支付了房屋買賣過程中的首付款。唐慧明提供的二份收條，一份是吳憧憬收唐慧明款項及貨款的收條，另一份收條是案外人出具的收到唐慧明與吳憧憬投資款的收條，此二份收條目前不能證明吳憧憬結欠唐慧明款項達8萬元，也無法印證收條對應的款項雙方已一致確認抵作房款。從現有證據來看，相關首付款系吳憧憬墊付或吳憧憬找中介公司墊付的，沒有充分證據表明首付款系唐慧明方支付，再結合2009年7月19日唐慧明向吳憧憬出具的協議書、房屋出賣后先由吳憧憬方歸還銀行貸款的情況，根據“高度蓋然性”的證明要求，原審法院認定2009年6月雙方簽訂房屋買賣協議時，吳憧憬、盧芳并無將訟爭房屋出售給唐慧明、葛麗娜的意思，唐慧明、葛麗娜亦無購買房屋意思，并無不當。原審法院從而認定唐慧明于2009年7月19日出具的協議書僅是對之前協議的進一步確認，并非唐慧明對共同財產的再單獨處分，亦未違反法律規定。唐慧明與吳憧憬之間在購房前是否存在經濟往來，是否已結清，與本案不是同一法律關系，與本案的處理并不存在必然聯系。
　　

綜上所述，蘇州市中級人民法院認為∶唐慧明、葛麗娜的上訴理由均不能成立，本院不予采納，于2011年9月20日判決駁回了兩人上訴。

 

目前，溫州企業主避債逃逸事件正一個一個演繹得沸沸揚揚、甚囂塵上，追究其根源在于信貸緊縮、高息民間借貸等引發資金鏈斷裂。資金，資金，還是資金，為了取得經營資金，可以窮盡一切辦法、不惜一切代價。吳憧憬假裝出售自家住房來騙取銀行貸款的小聰明可謂小巫見大巫了，不過也結結實實地讓他摔了一大跤，屬于自己的房子差點“飛”了。幸虧法院明察秋毫去偽存真，終于讓他失而復得。拿到終審判決書，吳憧憬百感交集。（文中人名、小區名為化名）