隨著私家車的快速增加，小區(qū)停車位糾紛也日益增多。小區(qū)內(nèi)供業(yè)主停車的地方以地下封閉型車庫居多，也有被劃為一個(gè)個(gè)車位的地面露天停車位。車庫開發(fā)成本較高，具有建筑物的特征，而停車位的開發(fā)幾乎不需要成本，兩者之間建筑形式差異明顯，法律性質(zhì)不同，導(dǎo)致在權(quán)利歸屬問題上爭(zhēng)議較大。筆者根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)務(wù)，對(duì)小區(qū)停車位物權(quán)歸屬問題作一理性思考。

 

一、            規(guī)范小區(qū)停車位物權(quán)歸屬問題的法律規(guī)定

 

《物權(quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這一規(guī)定，為司法實(shí)踐解決小區(qū)停車位糾紛提供了法律規(guī)范。

 

（一）實(shí)行不同產(chǎn)權(quán)的歸屬原則。小區(qū)車位涉及業(yè)主的基本權(quán)利，實(shí)踐中歸屬問題異常復(fù)雜。小區(qū)停車位情況不一，有的是建筑規(guī)劃內(nèi)的，有的是占用閑置土地，有的占用道路。《物權(quán)法》區(qū)分了小區(qū)內(nèi)車庫與地面停車位，實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)歸屬原則。

 

（二）確立當(dāng)事人自愿約定原則。《物權(quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。《物權(quán)法》給與了開發(fā)商或業(yè)主通過約定保留車庫所有權(quán)的可能性，如果開發(fā)商在合同中作出了保留車庫所有權(quán)的約定，那么，他就獲得了車庫所有權(quán)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這有利于更大地發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。如果開發(fā)商認(rèn)為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫的所有權(quán)，將其出售、附贈(zèng)給業(yè)主使用；反之則可以保留車庫的所有權(quán)，將車庫出租給業(yè)主使用。同時(shí)，《物權(quán)法》間接承認(rèn)了小區(qū)車庫車位可以作為獨(dú)立的交易客體，為以后業(yè)主再次出讓或轉(zhuǎn)租車位提供了法律依據(jù)。

 

（三）強(qiáng)調(diào)對(duì)小區(qū)業(yè)主的特殊保護(hù)。《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這里的首先不同于優(yōu)先。首先不區(qū)分條件，更有助于保障業(yè)主利益。這實(shí)際上是對(duì)小區(qū)車位車庫的出售或出租進(jìn)行了必要的限制。盡管《物權(quán)法》允許小區(qū)車位車庫可以成為交易的客體，但必須先滿足業(yè)主的需要。否則，開發(fā)商與業(yè)主以外的人訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。這體現(xiàn)了法律對(duì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的干預(yù)，是對(duì)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的業(yè)主的特殊保護(hù),也體現(xiàn)了《物權(quán)法》的人本關(guān)懷。

 

（四）平衡業(yè)主與開發(fā)商之間利益。《物權(quán)法》將占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的車位直接歸屬業(yè)主共有，是對(duì)地面停車場(chǎng)所有權(quán)的直接規(guī)范。小區(qū)道路和地面停車位幾乎不需要花費(fèi)建設(shè)成本，作為小區(qū)配套設(shè)施占用的土地已經(jīng)屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)范圍，開發(fā)商沒有理由主張地面停車位的所有權(quán)，《物權(quán)法》將之歸屬于業(yè)主共有是合理的。現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)的物業(yè)管理公司都會(huì)向業(yè)主收取地面停車費(fèi)，由于停車費(fèi)的性質(zhì)及其法律依據(jù)含混不清，造成了不少的糾紛。《物權(quán)法》將地面停車位直接歸屬業(yè)主共有，業(yè)主承擔(dān)繳納停車保管服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，獲取安全停車的權(quán)利，而物業(yè)管理公司應(yīng)維護(hù)停車場(chǎng)內(nèi)車輛停放秩序，承擔(dān)因看管不善造成停放車輛丟損的賠償責(zé)任。

 

二、解決小區(qū)停車位糾紛實(shí)務(wù)中所遇困惑分析

 

（一）法律規(guī)定缺乏可操作性。《物權(quán)法》對(duì)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定過于原則，缺乏可操作性。實(shí)踐中，開發(fā)商在出售商品房時(shí)常會(huì)同時(shí)將車庫出售或者附贈(zèng)、出租，而有些業(yè)主在購買商品房時(shí)如沒有購買車庫的經(jīng)濟(jì)實(shí)力或者現(xiàn)實(shí)需要，開發(fā)商就會(huì)將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用。這種情況極大地?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益，違背了該條款立法初衷。另一方面，《物權(quán)法》雖明確小區(qū)車位車庫的歸屬由當(dāng)事人約定，但卻沒有規(guī)定約定不明或沒有約定情況下的歸屬問題，造成了實(shí)踐操作中的難題。   

 

（二）對(duì)弱勢(shì)業(yè)主利益保護(hù)不足。在商品房買賣交易中，業(yè)主與開發(fā)商法律地位是平等的。但實(shí)際上開發(fā)商與業(yè)主相比具有更雄厚的財(cái)力基礎(chǔ)和豐富的法律知識(shí)，業(yè)主明顯處于相對(duì)弱勢(shì)地位。《物權(quán)法》雖然對(duì)當(dāng)事人意思自治原則的尊重，但是在雙方地位不均衡的情況下，無法滿足實(shí)質(zhì)正義的要求。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)買賣合同絕大多數(shù)都是格式合同，業(yè)主在購買房屋時(shí)只能被動(dòng)地接受開發(fā)商提供的固定合同，難以真正保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）小區(qū)停車位登記制度不健全。目前我國房地產(chǎn)登記體系還不完善，對(duì)于小區(qū)停車位的容積率是否記入公攤面積不予記載。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記過程中，除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》外，對(duì)于其他房地產(chǎn)權(quán)利情況不予記載。業(yè)主無法借助不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力對(duì)抗格式合同中的不利約定。

 

三、對(duì)小區(qū)停車位物權(quán)歸屬問題的理性思考

 

小區(qū)停車位符合物權(quán)客體的基本屬性，是私有財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位的需求日益增多。審判實(shí)踐中，因主張小區(qū)停車位的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等權(quán)益的糾紛大量增加，即使不是單獨(dú)以小區(qū)停車位作為案由起訴，在其他物業(yè)糾紛中也會(huì)涉及小區(qū)停車位爭(zhēng)議問題。合理解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，滿足業(yè)主停車需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)停車位的有效管理和運(yùn)用，是確定小區(qū)停車位特權(quán)歸屬必須考慮的因素。

 

（一）遵循當(dāng)事人私權(quán)自治原則。小區(qū)停車位作為現(xiàn)代社會(huì)的新型私有財(cái)產(chǎn)，隨著建筑用地的日益稀缺，《物權(quán)法》將小區(qū)停車位納入立法規(guī)制范疇，是法律對(duì)具有社會(huì)普遍性的多發(fā)爭(zhēng)議的理性回應(yīng)。確定小區(qū)停車位特權(quán)應(yīng)該遵循當(dāng)事人意思自治原則。只有當(dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，由當(dāng)事人約定小區(qū)停車位歸屬體現(xiàn)了司法自治的要求，有利于業(yè)主和開發(fā)商通過平等協(xié)商充分體現(xiàn)自身的意愿和利益，充分利用市場(chǎng)規(guī)則實(shí)現(xiàn)各方利益最大化。

 

（二）對(duì)意思自治進(jìn)行必要約束。在充分尊重當(dāng)事人約定的同時(shí)，對(duì)約定內(nèi)容進(jìn)行法律約束。一是限制約定的范圍建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)停車位由當(dāng)事人約定，這種約定的當(dāng)事人包括業(yè)主與開發(fā)商之間，業(yè)主與業(yè)主之間。約定的客體應(yīng)該是小區(qū)道路和其他場(chǎng)地以外的停車位，因?yàn)椤段餀?quán)法》直接規(guī)定占用此類場(chǎng)地設(shè)置的停車位屬于業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法定原則，任何約定都不能改變業(yè)主共有的性質(zhì)。因此，小區(qū)停車位可約定的范圍應(yīng)該排除小區(qū)道路和其他場(chǎng)地。也就是說約定歸屬的停車位及車庫必須是原始?xì)w屬已確定的，且屬于開發(fā)商所有。而法律已明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的停車位，不能成為約定歸屬的標(biāo)的。

 

二是規(guī)范約定的方式。小區(qū)作為住宅集中區(qū)域，供業(yè)主居住的商品房是承載小區(qū)功能的主要載體，而小區(qū)停車位、草地、道路等作為小區(qū)的配套設(shè)施是商品房的服務(wù)載體。草地、道路等是小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，使用上不具有排他性。但是小區(qū)停車位的使用具有排他性，特別是在小區(qū)停車位不足的情況下，通過約定方式確定小區(qū)停車位歸屬難免會(huì)造成對(duì)部分業(yè)主的不公。為了防止約定方式造成新的不公，可以將小區(qū)停車位約定內(nèi)容作為小區(qū)公示信息向全體小區(qū)業(yè)主公開,讓業(yè)主在信息均衡信息對(duì)稱的條件下充分考量，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主在停車位權(quán)利方面的公平。另外，由于簽定合同的時(shí)間不同，在小區(qū)停車位緊張的情況下，為了防止后簽業(yè)主失去獲得小區(qū)停車位所有權(quán)的機(jī)會(huì)，可以規(guī)定在小區(qū)入住率達(dá)到一定百分比之后再約定小區(qū)停車位權(quán)利歸屬，在這之前的業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位擁有使用權(quán)和優(yōu)先權(quán)。在約定小區(qū)停車位的歸屬時(shí)，同等情況下先簽訂購房合同的業(yè)主具有優(yōu)先權(quán)。

 

三是對(duì)沒有約定或約定不明的推定為歸業(yè)主共有。開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上具有優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)商品房擁有完全的主動(dòng)權(quán)，完全可以通過格式合同為自己爭(zhēng)取最大的利益。如果合同中沒有約定車庫的歸屬，應(yīng)該推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權(quán)利。同時(shí)，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的，實(shí)踐中開發(fā)商都是通過格式條款確定車庫的歸屬。如果合同沒有約定歸屬而發(fā)生爭(zhēng)議，按照合同解釋規(guī)則，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的判斷。

 

（三）正確理解把握法律規(guī)范內(nèi)容。《物權(quán)法》試圖通過賦予業(yè)主優(yōu)先權(quán)來保證同等條件下小區(qū)業(yè)主的停車需要。這里的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)包括優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。但是這種優(yōu)先權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，物權(quán)法卻沒有具體規(guī)定。如前所述，小區(qū)地面停車位和車庫有顯著區(qū)別，車庫投資大，開發(fā)商希望從中獲取更多的利潤。如果一味按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律，必然會(huì)導(dǎo)致很多小區(qū)業(yè)主支付更多的價(jià)款。這時(shí)國家干預(yù)作為維護(hù)社會(huì)正義和公共秩序的必要手段，必須發(fā)揮其本身的重要作用。建議采用兩種途徑，一是政府依照城市發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃制定強(qiáng)制性的小區(qū)停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，以保障小區(qū)業(yè)主的基本停車需求。同時(shí)有條件地限制向小區(qū)以外的人出租或出售小區(qū)停車位。二是價(jià)格干預(yù)。房地產(chǎn)管理和物價(jià)管理部門可以對(duì)當(dāng)?shù)赝＼囄坏纳虡I(yè)價(jià)值、供求情況和業(yè)主消費(fèi)能力進(jìn)行綜合評(píng)估，區(qū)分不同情況制定相應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格。