隨著私家車的快速增加，小區(qū)停車位糾紛也日益增多。小區(qū)內供業(yè)主停車的地方以地下封閉型車庫居多，也有被劃為一個個車位的地面露天停車位。車庫開發(fā)成本較高，具有建筑物的特征，而停車位的開發(fā)幾乎不需要成本，兩者之間建筑形式差異明顯，法律性質不同，導致在權利歸屬問題上爭議較大。筆者根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，結合審判實務，對小區(qū)停車位物權歸屬問題作一理性思考。

一、            規(guī)范小區(qū)停車位物權歸屬問題的法律規(guī)定

《物權法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這一規(guī)定，為司法實踐解決小區(qū)停車位糾紛提供了法律規(guī)范。

（一）實行不同產權的歸屬原則。小區(qū)車位涉及業(yè)主的基本權利，實踐中歸屬問題異常復雜。小區(qū)停車位情況不一，有的是建筑規(guī)劃內的，有的是占用閑置土地，有的占用道路。《物權法》區(qū)分了小區(qū)內車庫與地面停車位，實行不同的產權歸屬原則。

（二）確立當事人自愿約定原則。《物權法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。《物權法》給與了開發(fā)商或業(yè)主通過約定保留車庫所有權的可能性，如果開發(fā)商在合同中作出了保留車庫所有權的約定，那么，他就獲得了車庫所有權。在市場經(jīng)濟條件下，這有利于更大地發(fā)揮市場的調節(jié)作用。如果開發(fā)商認為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫的所有權，將其出售、附贈給業(yè)主使用；反之則可以保留車庫的所有權，將車庫出租給業(yè)主使用。同時，《物權法》間接承認了小區(qū)車庫車位可以作為獨立的交易客體，為以后業(yè)主再次出讓或轉租車位提供了法律依據(jù)。

（三）強調對小區(qū)業(yè)主的特殊保護。《物權法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。這里的首先不同于優(yōu)先。首先不區(qū)分條件，更有助于保障業(yè)主利益。這實際上是對小區(qū)車位車庫的出售或出租進行了必要的限制。盡管《物權法》允許小區(qū)車位車庫可以成為交易的客體，但必須先滿足業(yè)主的需要。否則，開發(fā)商與業(yè)主以外的人訂立的買賣合同應當是無效的。這體現(xiàn)了法律對市場調節(jié)的干預，是對處于相對弱勢地位的業(yè)主的特殊保護,也體現(xiàn)了《物權法》的人本關懷。

（四）平衡業(yè)主與開發(fā)商之間利益。《物權法》將占用業(yè)主共有道路或者其他場地的車位直接歸屬業(yè)主共有，是對地面停車場所有權的直接規(guī)范。小區(qū)道路和地面停車位幾乎不需要花費建設成本，作為小區(qū)配套設施占用的土地已經(jīng)屬于業(yè)主共有財產范圍，開發(fā)商沒有理由主張地面停車位的所有權，《物權法》將之歸屬于業(yè)主共有是合理的。現(xiàn)實生活中，小區(qū)的物業(yè)管理公司都會向業(yè)主收取地面停車費，由于停車費的性質及其法律依據(jù)含混不清，造成了不少的糾紛。《物權法》將地面停車位直接歸屬業(yè)主共有，業(yè)主承擔繳納停車保管服務費的義務，獲取安全停車的權利，而物業(yè)管理公司應維護停車場內車輛停放秩序，承擔因看管不善造成停放車輛丟損的賠償責任。

二、解決小區(qū)停車位糾紛實務中所遇困惑分析

（一）法律規(guī)定缺乏可操作性。《物權法》對應當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定過于原則，缺乏可操作性。實踐中，開發(fā)商在出售商品房時常會同時將車庫出售或者附贈、出租，而有些業(yè)主在購買商品房時如沒有購買車庫的經(jīng)濟實力或者現(xiàn)實需要，開發(fā)商就會將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用。這種情況極大地損害了業(yè)主的權益，違背了該條款立法初衷。另一方面，《物權法》雖明確小區(qū)車位車庫的歸屬由當事人約定，但卻沒有規(guī)定約定不明或沒有約定情況下的歸屬問題，造成了實踐操作中的難題。   

（二）對弱勢業(yè)主利益保護不足。在商品房買賣交易中，業(yè)主與開發(fā)商法律地位是平等的。但實際上開發(fā)商與業(yè)主相比具有更雄厚的財力基礎和豐富的法律知識，業(yè)主明顯處于相對弱勢地位。《物權法》雖然對當事人意思自治原則的尊重，但是在雙方地位不均衡的情況下，無法滿足實質正義的要求。另外，當前房地產買賣合同絕大多數(shù)都是格式合同，業(yè)主在購買房屋時只能被動地接受開發(fā)商提供的固定合同，難以真正保護業(yè)主的合法權益。

（三）小區(qū)停車位登記制度不健全。目前我國房地產登記體系還不完善，對于小區(qū)停車位的容積率是否記入公攤面積不予記載。房地產登記機構在房地產登記過程中，除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》外，對于其他房地產權利情況不予記載。業(yè)主無法借助不動產登記的公示公信效力對抗格式合同中的不利約定。

三、對小區(qū)停車位物權歸屬問題的理性思考

小區(qū)停車位符合物權客體的基本屬性，是私有財產的重要組成部分，業(yè)主對小區(qū)停車位的需求日益增多。審判實踐中，因主張小區(qū)停車位的所有權、使用權、經(jīng)營權等權益的糾紛大量增加，即使不是單獨以小區(qū)停車位作為案由起訴，在其他物業(yè)糾紛中也會涉及小區(qū)停車位爭議問題。合理解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，滿足業(yè)主停車需求的同時，實現(xiàn)小區(qū)停車位的有效管理和運用，是確定小區(qū)停車位特權歸屬必須考慮的因素。

（一）遵循當事人私權自治原則。小區(qū)停車位作為現(xiàn)代社會的新型私有財產，隨著建筑用地的日益稀缺，《物權法》將小區(qū)停車位納入立法規(guī)制范疇，是法律對具有社會普遍性的多發(fā)爭議的理性回應。確定小區(qū)停車位特權應該遵循當事人意思自治原則。只有當事人才是自身利益的最佳判斷者，由當事人約定小區(qū)停車位歸屬體現(xiàn)了司法自治的要求，有利于業(yè)主和開發(fā)商通過平等協(xié)商充分體現(xiàn)自身的意愿和利益，充分利用市場規(guī)則實現(xiàn)各方利益最大化。

（二）對意思自治進行必要約束。在充分尊重當事人約定的同時，對約定內容進行法律約束。一是限制約定的范圍建筑區(qū)劃內的小區(qū)停車位由當事人約定，這種約定的當事人包括業(yè)主與開發(fā)商之間，業(yè)主與業(yè)主之間。約定的客體應該是小區(qū)道路和其他場地以外的停車位，因為《物權法》直接規(guī)定占用此類場地設置的停車位屬于業(yè)主共有。根據(jù)物權法定原則，任何約定都不能改變業(yè)主共有的性質。因此，小區(qū)停車位可約定的范圍應該排除小區(qū)道路和其他場地。也就是說約定歸屬的停車位及車庫必須是原始歸屬已確定的，且屬于開發(fā)商所有。而法律已明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的停車位，不能成為約定歸屬的標的。

二是規(guī)范約定的方式。小區(qū)作為住宅集中區(qū)域，供業(yè)主居住的商品房是承載小區(qū)功能的主要載體，而小區(qū)停車位、草地、道路等作為小區(qū)的配套設施是商品房的服務載體。草地、道路等是小區(qū)的公共財產，使用上不具有排他性。但是小區(qū)停車位的使用具有排他性，特別是在小區(qū)停車位不足的情況下，通過約定方式確定小區(qū)停車位歸屬難免會造成對部分業(yè)主的不公。為了防止約定方式造成新的不公，可以將小區(qū)停車位約定內容作為小區(qū)公示信息向全體小區(qū)業(yè)主公開,讓業(yè)主在信息均衡信息對稱的條件下充分考量，以實現(xiàn)業(yè)主在停車位權利方面的公平。另外，由于簽定合同的時間不同，在小區(qū)停車位緊張的情況下，為了防止后簽業(yè)主失去獲得小區(qū)停車位所有權的機會，可以規(guī)定在小區(qū)入住率達到一定百分比之后再約定小區(qū)停車位權利歸屬，在這之前的業(yè)主對小區(qū)停車位擁有使用權和優(yōu)先權。在約定小區(qū)停車位的歸屬時，同等情況下先簽訂購房合同的業(yè)主具有優(yōu)先權。

三是對沒有約定或約定不明的推定為歸業(yè)主共有。開發(fā)商在經(jīng)濟上具有優(yōu)勢地位，對商品房擁有完全的主動權，完全可以通過格式合同為自己爭取最大的利益。如果合同中沒有約定車庫的歸屬，應該推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權利。同時，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的，實踐中開發(fā)商都是通過格式條款確定車庫的歸屬。如果合同沒有約定歸屬而發(fā)生爭議，按照合同解釋規(guī)則，應當作出不利于開發(fā)商的判斷。

（三）正確理解把握法律規(guī)范內容。《物權法》試圖通過賦予業(yè)主優(yōu)先權來保證同等條件下小區(qū)業(yè)主的停車需要。這里的優(yōu)先權應當包括優(yōu)先購買權和優(yōu)先承租權。但是這種優(yōu)先權如何實現(xiàn)，物權法卻沒有具體規(guī)定。如前所述，小區(qū)地面停車位和車庫有顯著區(qū)別，車庫投資大，開發(fā)商希望從中獲取更多的利潤。如果一味按照市場經(jīng)濟價值規(guī)律，必然會導致很多小區(qū)業(yè)主支付更多的價款。這時國家干預作為維護社會正義和公共秩序的必要手段，必須發(fā)揮其本身的重要作用。建議采用兩種途徑，一是政府依照城市發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃制定強制性的小區(qū)停車位配建標準，以保障小區(qū)業(yè)主的基本停車需求。同時有條件地限制向小區(qū)以外的人出租或出售小區(qū)停車位。二是價格干預。房地產管理和物價管理部門可以對當?shù)赝＼囄坏纳虡I(yè)價值、供求情況和業(yè)主消費能力進行綜合評估，區(qū)分不同情況制定相應的政府指導價格。