東海法院在審判實踐中發現，房產新政實施以來二手房買賣合同糾紛劇增，2010年5月至2011年5月該院共受理此類糾紛40件，同比增長4倍，另外，就此類糾紛進行訴訟咨詢有數十件，預計下半年還有相當數量的此類糾紛以訴訟形式涌入法院。東海法院高度重視，對此進行調研，分析該類案件特點、成因并提出司法對策建議。

 

一、糾紛特點

 

1、多數是賣方主動違約。房產新政實施后一段時間，轄區房價出現暴漲，出賣人后悔莫及，以買受人違約在先、配偶對賣房不知情、房屋未辦理房產證、中介隱瞞事實、存在“陰陽合同”等為由拒不交房，有的出賣人在糾紛發生后，強行占用涉案房屋，導致雙方矛盾激化升級。

 

2、房產中介機構的不規范行為助推違約行為。一些中介機構對對房屋產權是否完整（如是否為單位公房、集資房、經適房等）、是否受限（如有無抵押、出租、查封）、是否為夫妻共同所有、房屋周邊環境和物業情況等重要信息未仔細審查，有的甚至故意隱瞞、歪曲；有的還為當事人規避新政出謀劃策，幫助當事人簽訂“陰陽合同”，惡意促成當事人達成交易。

 

3、雙方約定將交付房產證、鑰匙作為房屋所有權轉移的情形較多。不少當事人約定交付鑰匙、房產證即為房屋所有權轉移，對辦理產權變更登記反倒懈怠，約定也相當模糊，為日后糾紛埋下隱患。

 

4、個案背后可能潛伏群體性糾紛。二手房買賣糾紛進入法院的占少數，有相當數量糾紛的當事人對法院裁判持觀望態度，一旦對其明顯有利，可能出現群體性訴訟潮。

 

5、有的當事人主張適用情事變更規則，要求解除合同。少數案件中當事人主張房價漲幅超過50%，要求適用情勢變更原則，解除合同。此類案件通過法律釋明和悉心調解，當事人基本能夠達成調解協議或不起訴、主動撤訴。

 

二、成因分析

 

1、房產新政對二手房交易市場的影響復雜，買賣雙方的心理預期不穩定。新政實施后，房屋交易市場在較長時期內保持平穩態勢，二手房交易明顯增多。去年“金九銀十”以來房價暴漲，一些新開發樓盤出現“搶購潮”，出現一些民眾恐慌性購房狀態。二手房出賣人紛紛想方設法推遲履行或主動違約，要求解除合同。

 

2、房產中介機構的市場缺少完整、有效的法律規制。房產中介市場魚龍混雜，房產中介機構的準入相當寬松，沒有權威的等級評定機制。對中介違法違規執業行為缺少保證金和責任保險等制度性保障，消費者維權困難。

 

3、購房者對二手房買賣缺少必要的知識，對其潛在的風險認識不足。購房者對二手房買賣的基本流程、審查交易對方及房屋情況的重點、交易的法律和政策風險缺少必要的知識和認識，過分看重房屋價格和房款交付情況。

 

三、法院應對此類糾紛的建議

 

1、做好調解工作，鈍化矛盾。房產新政屬于政府行政調控，必然帶來利益的調整，易誘發群體性糾紛。法院應注重運用調解方式化解糾紛，根據具體案情，制定調解方案，實現案結事了人和。

 

2、謹慎適用情事變更規則。應從嚴把握情事變更規則適用的實質條件和程序要求。如確需適用，應將案件層報至省高院，避免判決的示范效應導致群體性訴訟。

 

3、依法認定合同效力，合理認定賠償標準。對當事人主張解除合同的事由應嚴格依法審查認定，維護交易秩序和安全。對于守約方主張房價漲跌損失，應先由雙方協調解決，雙方不能協商解決的，可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。并綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

 

4、增強與有關部門溝通協調。及時與房產、國土、稅務等有關部門溝通協調，為案件審判提供參考信息，為案件順利執行提供良好條件，最大限度地減少因糾紛引發的不穩定因素。

 

5、做好司法宣傳調研工作。做好個案的司法宣傳，并就房產新政引發的相關司法問題進行專題調研。建議與房產、國土、稅務等相關部門就房屋買賣的基本流程和常見法律政策風險，房屋交易的必要知識和技巧等開展聯合宣傳活動，從源頭上預防矛盾糾紛。