根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國行政訴訟法》、《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》相關法律法規的規定，法院審查房屋行政登記案件，主要圍繞著被訴具體行政行為的合法性進行全面審查，即對即房屋登記機構的房屋登記行為以及與查詢、復制登記資料等事項相關的行政行為或者相應的不作為的事實認定、法律依據、職權依據、行政程序進行全面審查后進行裁判。在審判實踐中，一般采取以下裁判方式:一是申請人提供虛假證明，且房屋登記機構盡了“合理審慎職責”的，即使法院判決撤銷了該登記行為，依法應由申請人承擔相應的法律責任，房屋登記機構不承擔賠償責任；二是因房屋登記機構未盡合理審查義務，致使登記錯誤被法院依法判決撤銷的，登記機關對申請人的直接經濟損失負賠償責任。

　　由此可見，房屋登記機構是否盡到合理審慎的審查義務，是其承擔登記錯誤賠償責任與否的關鍵。在過去，對于此種審查義務是實質審查還是形式審查，是我國司法界和學術界對于登記審查責任范圍的爭論所在。

　　一、房屋登記司法審查模式

　　何謂房屋登記司法審查模式？一般指法院審理房屋登記案件時，評判房屋登記機構對申請人提交的申請是否盡到審慎義務，以確保登記真實、合法、有效的審查方式。

　　（一）形式審查、實質審查內涵

　　審查制度一共分為兩種，即形式審查主義和實質審查主義。 與其相對應的，是房屋登記機構須盡到何種審慎義務，方可認定為行政行為合法。

　　1、形式審查，指登記機構僅須就申請人的申請是否符合程序法上的條件進行的審查，如審查申請的文件、手續形式是否符合法律規定的要求，文件、手續是否齊全、清晰等，其特點是不對文件內容的真實性和合法性進行審查。房屋登記機構盡到形式上審查的義務，即認為其盡到審慎審查義務。

　　2、實質審查，指登記機構就申請人申請的真實性、合法性進行的審查，如通過調查、勘驗、核對權利文件等方式，確定權利是否存在，權利的變更、移轉是否合法，申請登記的權利是否與客觀事實相符等。房屋登記機構須盡到實質上審查的義務，保證物權真實、交易意思真實等，方可認定其盡到審慎審查義務。

　　（二）審查模式的爭論和立法發展

　　房屋登記機構認為，進行房屋登記只是形式審查，即登記機關對申請人提供的申請文件的形式真實性、合法性、完備性進行審查。司法界認為房屋登記機構應當進行實質審查，即在形式審查基礎上，還應對申請人是否具備登記條件、登記意思是否真實進行審查。立法的模糊，導致各地各部門做法的不一致。如深圳房地產登記采取窗口處理加形式審查的方式。廣西某地房地產登記機構在審查申請材料真實性，不僅要求對申請材料形式上是否完備進行審查，還要對背后的法律關系進行審查。

　　近年來頒布的一系列法律法規，也未明確規定何種審查方式，但是從具體內容看，客觀上確立了實質審查為主、形式審查為輔的房屋登記司法審查模式：《物權法》第十二條規定，“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”《房屋登記辦法》第十八規定，“房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。”由此可見，我國的房屋登記機構負有一定的實質審查義務，不僅要對申請人提交的文件資料進行審查，而且還要對這些資料以外的事實進行審查，力求達到“客觀真實”。法院在審理此類案件時，在審查房屋登記行政行為的合法性時，也應當基于登記機構的職責和權力范圍，以實質審查的標準進行合法性審查。

　　二、審查模式的現實選擇--有限實質審查模式的構建

　　（一）有限的實質審查模式

　　如對房屋登記機構的登記行為采用完全的形式審查模式，與我國房屋登記生效的物權變動模式不符。在我國，房屋登記制度是房屋物權變動的基本制度，對于房屋物權變動具有非常重要的意義，《物權法》對于不動產物權變動的公示公信原則，實際上削弱了對于物的追及效力。因此，如果采取完全的形式審查，難以督促房屋登記機構盡到審慎登記義務，可能損害潛在的真正房屋權利人、善意第三人的合法權益，也會降低房屋登記的權威性，使得市場交易安全無法保障，破壞市場交易秩序。

　　完全的實質審查模式，又單方面加重了行政機關的法律責任。法律規定對房屋登記實行實質審查的本意，是為了強化房屋登記機構注意義務，提高物權登記公信力，防范和減少交易風險，但是這也對房屋登記機構科以一種與權力不相稱的義務，即其需要從申請人申請材料中找到縝密的邏輯關系，證明此種申請登記滿足意思真實、材料真實、手續完備等形式和實質上的條件。某種程度上，此種推定類似于法官在訴訟中對于證據的認定和事實的推理，但是問題就在于，房屋登記機構既沒有類似訴訟證據規則的完整邏輯推理體系，又沒有關于調查權力、程序的法律法規授權，又受到調查渠道、時限、方式的限制，這種權責失衡的狀態使得房屋登記機構對實質調查的實施力不從心，面臨較大的敗訴風險和賠償風險。

　　因此，固守全面干涉的實質審查制度是不符合我國法制建設現狀的，有限的實質審查方式較為適合我國房屋登記立法、實務現狀。

　　（二）有限實質審查的限域

　　房屋登記司法審查模式采取實質審查的模式，決定了房屋登記機構在登記行政行為中，對申請人提交的登記申請亦需要實質審查以確保登記正確，但是這并不表示其需要對申請人提交的材料做無底洞式的探究。那哪些材料需要進行實質審查？實質審查的界限在哪里？下文從正反兩個方面，嘗試對實質審查的范圍作出一定的規制。

　　1、實質審查義務的基礎--查證可能性

　　義務應當與權力相匹配。房屋登記機構在房屋登記過程中的實質審查職責，應當由對申請人提交材料的審查能力所決定。也就是說，在房屋登記機構權力范圍內，某項材料具有查證可能性，是房屋登記機構調查義務存在的前提。

　　這一般包括但不限于：（1）登記機構掌握的檔案或者信息系統中可以查閱的資料。登記機構對于此類材料完全占有，可以全面進行審查。（2）通過信息共享具查證可能性的事實。由其他公權部門頒發身份證件、結婚證、司法文書等。登記機構可以通過技術手段或者民政部門、公安機關等部門的溝通協助，通過查詢系統對材料真實性予以認定。

　　反過來說，某些事項不具備查證可能性，登記機關也就沒有對此進行審查的義務。比如，除非申請人事先將印章在機關予以備案，否則登記機關就沒有對印章的真偽進行審查的義務，僅需對印章與申請人名稱是否一致進行形式審查，因為登記機關并無渠道去查證申請人提交印章是否真實。

　　2、排除行政調查的領域

　　（1）司法行為。《房屋登記辦法》第三十五條規定，“因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。”《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第二條規定，“房屋登記機構根據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協助執行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認為登記與有關文書內容不一致的除外。”行政權無權對司法裁判作出評價，而具體行政行為受到司法權力的審查，因此，司法行為應當排除在行政審查范圍外。

　　（2）其他獨立具體行政行為。從法理上說，各行政機關的行政調查權應當是平行、平等的，無高低之分。房屋登記行為是一種具體行政行為，與這種登記行為匹配的調查權應當局限于房屋登記領域，不得超過此種具體行政行為的疆界，去評價其他行政行為是否合法。

　　如對于申請人提交的結婚證，房屋登記機構可以通過與民政部門信息共享查詢真偽；對于身份證件的查詢，也可以通過與公安部門合作進行。登記機構對于此種經他項公權力認證的證件，實質審查義務應僅限于證件本身的真偽。至于身份證件、結婚證件是否是申請人基于欺詐等手段獲得，民政部門、公安部門作出的頒證行為是否合法有效，應當由司法程序作出獨立評價，而非經由房屋登記機構的調查程序予以認定。因此，其他獨立具體行政行為是否合法有效，應排除在登記實質審查范圍外。

　　（3）公民私意統治的領域。房屋登記機構是否具有責任查明公民申請房屋登記是否基于其真實意思？筆者認為，房屋登記行為的性質，決定了其對公民私意干涉的程度。

　　房屋行為到底是行政授權還是行政確認行為呢？這就應當從二者的區別入手。行政授權行為是一種賦權行為，而行政確認行為是一種確權行為。在房屋登記中，行政機關的行為并非賦予申請人以物權，而是對申請人之間的物權變動的合意進行確認，使得其合意發生效力。《物權法》第十五條規定了合同效力和物權效力區分原則，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”由此可見，房屋登記行為應當是一種行政確認，其雖然對行政相對人或利害關系人產生一定的影響，但是這種影響是基于登記申請人意思或者多方申請人合意建立的民事法律關系所產生，登記行為本身并不對任何人創設行政法上的權利義務，而只是對物權狀況進行確認和記載。因此，對于公民私意的領域，行政調查不得干涉，否則就有違意思自治的契約自由原則。

　　如德國法要求雙方申請人到場在登記官面前達成物權合意或者根據德國民法典第925條第一款的規定，在公證人面前達成物權合意，并由公證人代理申請登記外，在其他場合，德國法并不要求提交及審查物權合意，而只是以登記同意作為替代。 由此可見，通過登記程序或者公證程序，可以將對物權變動意思真實性的審查排除在行政審查范圍外，將同意登記視為具有物權變動的真意。