【摘要】不動產登記制度是物權法制度的核心內容，本文針對當前的一些爭議焦點對我國不動產登記制度進行淺顯的評價，主要是對我國不動產登記機關的審查義務及法律責任進行論述，并結合自己的觀點以期提出可行性的建議。

　　【關鍵詞】物權登記，實質審查，物權登記  法律責任

　　
    登記制度 是物權法中的一項核心制度，其作為不動產物權變動的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價值，但是其作用的發揮也會收到其他因素的影響，比如登記制度中登記機關采用的審查標準以及在發生錯誤情況下如何承擔責任等都會影響到登記制度價值的最大發揮。

　　一、不動產物權登記制度的價值分析

　　（一）登記制度的自由價值

　　物權的變動模式以及登記的性質和效力問題，實際上反映了國家公權力對私人的交易關系的干預的深度。民法是私法，公法的限制大多數是從民法之外，通過大量的行政特別法的形式加以限制的，而登記制度是國家楔入私法的一根楔子。洛克說，法律的目的不是廢除或者限制自由，而是保護和擴大自由。 德國模式下，國家賦予登記以公信力，所以，登記機關對登記進行實質審查，登記成為物權變動的生效要件，未經過國家登記機關的審查確認，當事人之間的物權不會發生變動。表面上看，國家機關的審查和登記可以決定物權的變動，國家通過登記控制了物權的變動，當事人若想實現物權的變動，必須滿足國家設立的強制條件，比如，必須在登記時向登記機關提交政府機關的批準書，如建筑法第19條或者土地交易法第2條規定的批準書。還要提交稅務機關關于土地購置稅的清結證書，以及鄉鎮不行使建筑法24條規定的先買權的豁免證書。 但是由于物權行為理論，德國法在保持實質審查主義的同時，有力的堅持了私法自治的原則，避免了國家對私生活的過分干預。德國法盡管施行登記的實質審查主義，但是，它所實質審查的只是物權合意本身。至于作為原因的債權行為，登記機關并不審查，這樣就使當事人沒有必要把作為交易原因的債權合同提交登記審查，這樣就阻止了國家公權力伸向個人私生活的魔抓 。

　　（二）登記制度的安全價值

　　現代公示制度的發展主要是為了保護物權的交易安全而發展起來的，一個人訂立不動產的買賣契約，基于對對對方享有物權的信賴，從而支付了對價，但是，該物卻可能屬于別人所有，或者該物被原所有人又賣給了別人，在這種情況下，誰能擁有該物的所有權，如果法律沒有規定，就會使善意的交易主體的信賴利益受到損害，從而影響交易的積極性，所以，保障物權交易的安全，確定物權的歸屬，應該是登記制度的首要功能。

　　（三）登記制度的公平價值

　　登記制度的公平問題主要包括以下幾個方面的內容：首先，如果沒有第三人，在直接當事人之間，相對人盡管沒有登記，但往往對債權契約寄予信賴，并且已經支付了對價，此時，債權人一般都能夠取得物權。在德國，基于債權契約的實際履行，基于物權合意的拘束力，受讓人可以取得物權。其次，為了保護交易安全，法律在不同程度上犧牲了出賣人或第一受讓人的權利，保護了第三人，但對第三人的保護不能沒有限度，各國的立法對第三人保護的范圍都加以了限制。

　　（四）登記制度的效益價值

　　任何一種制度的實施，都要考慮到制度運行的成本，效益就是決定法律制度設計的重要變量之一。無論是登記生效還是登記對抗主義，都較好的實現了登記的效益價值。在對抗主義，登記僅僅進行形式審查，所耗費的人力、物力較少，節省公共開支，制度成本較低。而登記生效主義，不但把社會物權的變動全部納入了登記的范圍，導致登記事項急劇增多，而且由于登記機關對登記申請事項負有實質的審查義務，登記機關不得不對法律行為的實質內容進行檢查。法律行為的內容是否合法，是否違反公序良俗，如果對這些都意義審查的話，登記機關將不堪重負，而負擔的增加又勢必導致登記機關錯誤的增多，錯誤的增多又將嚴重影響到登記機關的信用。而實質審查主義又是登記公信力的必然要求。

　　綜上論述了登記制度的價值，為了充分發揮各個價值的效用，我國在設立登記制度時卻沒有很好的平衡各個價值之間的效益以及登記當事人之間的利益。目前來看，我國的不動產登記制度存在以下的不足：首先，一方面規定了只有登記才能取得物權，但是，又缺乏對登記的第三人的限制。在第三人明知道合同無效或撤銷的情況下，由于物權的公信力，法律仍然允許其取得物權，這樣顯然造成對真正權利人的不公平。其次，對不存在商事交易，而是第三人侵權或不動產被國家征收的情況下，未經登記的不動產歸屬問題，缺乏明確的法律規定，導致在“不經登記，物權無效”方面過于絕對，使登記超越了保護交易安全的需要，而變成了物權是否變動的唯一標志。再次，登記機關采用的審查標準是實質審查標準還是形式審查標準沒有明顯的區分。最后，對于登記的性質也沒有統一的內涵以及對由于登記機關的錯誤而造成真正權利人損失的，法律只規定了登記機關的更正登記的義務，而沒有規定國家的賠償責任，導致真正權利人的權利無法得到有效的救濟。

　　二、物權登記的性質

　　（一）物權登記是一種事實還是行為

　　我國《物權法》規定對不動產物權變動進行登記的機關是我國的各級行政機關。對登記機關的不動產物權登記的性質確定影響到在發生登記錯誤時登記機關承擔法律責任的性質，以及受害人利益損害賠償的方式問題。

　　物權登記產生的效果表現在包括一方取得對特定物的所有權或抵押權，而另一方消滅或減少對特定物的所有權。畢竟不動產物權關系的變動涉及到市場交易秩序的穩定和交易雙方的利益和國家利益，集體、社會利益，所以要確保各方利益不受到損害，就需要國家機關的介入，利用國家行政那個權力來保證登記的有效性和合法性。現有物權法并沒有明文規定登記行為的性質，而是規定我國的不動產物權登記統一由省市縣的相關權力機關進行登記，而在申請物權登記的當事人之間是基于雙方訂立合同進行物權關系的設立、變更、轉讓、消滅的合意向登記機關申請登記引起的，也就是說登記機關的登記行為是在行政法上運用，在民事法律關系產生效果的行為。只有經過物權登記的物權變動合同才能產生有效的物權變動。在這兩種關系中涉及到三方當事人，代表國家權力的登記機關，產生物權關系變動的合同雙方當事人，存在著行政法律關系和民事法律關系這兩種關系，所以因登記錯誤而產生的法律責任就要根據發生登記錯誤的原因是在登記機關還是申請人而進行歸責和責任的承擔。

　　物權登記的含義在我國法學界一直都有很大的爭議，產生這種分歧主要是涉及到物權登記是一種事實還是一種行為。對物權登記的界定大致分為以下三種：第一種是采用事實說，有學者認為不動產登記是“經權利人申請，國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。 《日本不動產登記法》也采取了這種觀點，其第一條規定：“登記，為不動產的標示或如下所列的不動產權利的設定、保存、轉移、變更、處分、限制或消滅時所為的記載。”登記是一種記載，那么就應當是一種事實狀態了。第二種觀點認為是行為說，如我國臺灣學者聞豐文先生認為登記是指“將土地及建筑改良物的所有權他項權利的取得、轉讓、變更、喪失，依法定程序，登載于地政機關所掌握的登記簿冊上的行為。” 另一位臺灣學者孟光宇先生也認為“土地登記者，乃國家依照法定程序，將所管轄境內之公、私有土地（包括定著物在內）之標示及權利關系，等載于國家所置登記簿之上，用以加強政府的管理，并保障人民權利之行為也。” 第三種觀點是雙重說，即既承認登記是事實，也承認登記是一種行為。如有學者認為登記“指經過當事人申請國家專門機關將物權變動的事實記載在國家設計的專門登記簿上的事實或行為。” 而申衛星教授認同第三種觀點 。

　　綜合上述對于物權登記的不同定義，筆者也傾向于認同第三中觀點即物權登記作為一個行為整體，是當事人所實施申請登記的私法行為和登記機關所實施的登記許可的公法行為的結合。。登記從不同的角度，具有不同的性質。當事人申請登記，登記機關審查并將所有相關的事項記載于登記簿，在這一系列的程序中，存在當事人的個人行為。而物權只有登記或者未登記、具有什么類型的登記這些狀態的存在，所以，登記也是一種事實。德國學者認為德國法上的不動產登記的概念包含兩重意思：“一是不動產登記機關依法定程序所進行的記錄與涂消的活動；二是已經記錄，或者未經記錄的事實狀態。” 這實際上是對雙重性質的描述。

　　（二）物權登記是具有公法性還是私法性

　　《物權法》在保障國家、公民個人和法人的財產以及在提高交易的效率保障公平方面發揮著巨大的作用，在制度設計上盡量滿足了國家的要求，但同時也會帶來一些問題，比如學者們對于登記是具有公法性還是私法性存在爭論。既然登記既是一種事實狀態，還是當事人和登記機關的行為，在我國登記機關又是行政機關，那么登記到底是一個公法行為還是私法行為，或者是一個混合行為呢？對于這個問題，在學術界同樣存在三種觀點。第一種觀點認為，登記純粹是一種公法行為。例如，有學者指出，從登記行為看，房地產權屬登記在我國是房地產管理部門依其職權所實施的行政行為 。可是在這種觀點內部，學者們具體的意見又不一致。有學者認為登記是一種行政許可行為，有的則認為登記是一種行政確認行為 。第二種觀點則認為登記是私法上的行為。學者指出，“登記性質上為私法行為沒有異議，特殊的地方在于其是國家設立的擔負公共職能的機關參與的私法行為 。第三種觀點是一種折中的觀點，認為登記兼具公私法行為的性質。只是，登記機關的職權行為必須在當事人的意志范圍內做出，所以登記應以私法為基調 。

　　綜上觀點的論述，筆者認為，物權登記具有的是公法性在私法領域其作用的特征。

　　三、登記機關的實質審查標準

　　實質審查是對不動產物權關系的設立、轉讓、變更、消滅等權利變動的原因關系進行審查，登記機關不僅應當對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真實性，甚至在特殊情況下對法律關系的真實性也要進行審查。而《物權法》第12條規定登記機關要”查驗權屬證明和其他必要材料、詢問申請人、需要進一步證明的，必要時可以進行實地查看“。權屬證明材料主要是指權利設立、變更、轉讓和消滅的原因關系，包括不動產物權設立、轉讓、變更、消滅合同，以及人民法院或者仲裁機關的生效法律文書。查驗權屬證明就是要查明這些材料內容的真實性和合法性，也涉及到對不動產物權原因關系的審查。其次，登記機關可以詢問登記申請人提供材料之外的事項，目的就是為了保證登記內容的真實性，已經突破了形式審查的范圍。再次，物權法賦予登記機關實地調查取證權力，一般只有在實質審查模式下，登記機關才有調查職權，最后，實質審查賦予登記機構更大的審查權力，目的為了確保登記的準確性，，減少登記錯誤，保證登記申請人的合法權利，而且根據《物權法》第9條的規定，可知我國采用的是登記生效主義和實質審查主義。

　　法學界對于物權登記是采用實質審查還是形式審查歷來一直都有不同的觀點，有學者認為為了使登記的內容與實際的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質審查，實行實質審查，是登記具有公信力的必要前提。 有學者認為，實質審查雖有提高登記內容的準確率的優點，但是也有操作程序復雜、影響交易效率之缺陷。由于這個原因，被認為是實行實質審查制度代表的德國，也對權利人和相對人的關于實體法律關系的意思表示實行不予審查的原則。 但是德國在不動產買賣做成以后，通常要求公證機關進行公證，實際上是由公證機關對登記內容進行實質審查的前置。

　　也有很多學者認為，對登記進行實質審查也存在很大的弊端，可能造成登記的延誤，使物權的設立、移轉在法律上不能迅速的完成。但是我們也必須注意到任何制度的建立都不是完美的，關鍵是要看這種制度是否符合我國當前的經濟環境，是否能夠有效均衡各方當事人的利益，能否為有效促進我國的經濟交易的速度和效率作出有力的貢獻。王利明教授主張我國應建立實質審查制度，他認為在我國設立實質審查制度利大于弊 。

　　采用實質審查標準能夠確保登記的公信力，維護不動產物權登記申請人的合法權益，減少登記錯誤。但是在采用實質審查的情況下不利于提高登記效率，這樣會增加登記機關的審查義務，如把保證登記的真實準確性的責任完全落到登記機構的身上，單憑登記機構以建立高效和公信的不動產登記制度，有一定的難度。如果不動產登記制度效率低錯誤過多的情況不能改變的話，不動產登記制度自身的作用將很難發揮。對此，筆者認為，為了既確保登記機關物權變動的公信力，又利于提高登記審查的效率，減輕登記機關的審查責任，將公證制度作為不動產物權登記制度的前置程序具有非常重要的作用.

　　四、現行登記機關的責任賠償制度

　　（一）登記機關的具體責任承擔

　　登記內容的正確與否不僅影響到交易當事人的利益，而且影響到交易的安全和秩序。登記發生錯誤，不但會給真正權利人造成損失，也會給交易當事人造成損失。

　　我國《物權法》第21條第2款規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任，登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。這里的”登記錯誤是指，除了登記申請人弄虛作假，登記機關盡到了審查職責之外的情況，都屬于登記錯誤，如工作人員嚴重失職，或者與一方利害關系人勾結等等。這些情況不容易列舉，故使用了的登記錯誤一詞。絕對不能將其理解為發生登記錯誤，登記機關就要承擔責任。“ 因此根據王利明教授的觀點，登記機關因為登記錯誤承擔損害賠償責任采用的是過錯責任原則。

　　對于《物權法》第21條，可做如下兩種解釋：第一種，該條第一款規定的是登記申請人的責任，而第二款規定”造成登記錯誤的人“可以理解為登記機關的工作人員，即因登記機構自身的原因造成他人損害的，登記機構承擔責任。因為登記申請人自己提供虛假材料而登記機關盡到了審查職責的，登記機構不承擔責任，由登記申請人承擔責任。在這種情況下，登記機關承擔的是過錯責任。第二種理解是造成登記錯誤的原因既包括登記申請人提供虛假材料欺騙登記機關，也包括登記機關工作人員自己故意或者疏忽大意等過錯，不管是那種情況，登記機構都應當承當責任，登記機構承擔責任后，可以向造成登記錯誤的人追償。

　　根據21條的規定，在具體承擔責任方面，可以分為以下幾種情況：第一，因當事人提供虛假材料致使他人遭受損害，而登記機關盡到審查職責的，登記機構不應當承擔賠償責任，由申請人成當責任，對與登記機關應當采用過錯責任。第二，如果登記錯誤完全規則于登記機關的行為，由登記機關承擔責任。第三，共同侵權。分兩種情況，一種是，如果登記錯誤源于登記機構和申請人的故意、惡意串通，此種情形下，構成主觀上有意思聯絡的共同侵權行為；另一種是，登記錯誤原因不僅在登記機關的過失，還在于登記申請人的故意、過失，從侵權行為構成來看，盡管二者無主觀上的意思聯絡，但行為具有關聯性，是造成同一損害的共同原因，屬于客觀行為關聯共同加害行為，仍是共同侵權行為。共同侵權的責任如何承擔，學說上有連帶責任、補充責任和追償責任。而我國《物權法》采用的是追償責任，即先由登記機關單獨承擔責任，受害人可直接起訴登記機關，登記機關承擔責任后，再進行追償。

　　第四，歸責于囑托人。這種情形主要針對不是基于法律行為發生的不動產物權變動。比如法院的判決文書本來就有錯誤，那么根據《物權法》21條的第二款規定理解的話，登記機關也應該先行單獨承擔責任，再向法院追償。這樣的話，將有損法院的司法權威。

　　（二）登記機關責任的性質

　　我國登記機關在登記時經常出現登記錯誤、遺漏以及登記資料的遺失，使得有關當事人損失慘重，而登記機關卻不承擔有關責任。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現象。首先，登記機關僅僅只享有收費的權利，而不對錯誤登記的后果負任何責任和義務，損害了當事人的合法權益，對當事人極不公平。這種權利義務不平衡的現象是造成出現諸多登記糾紛的重要原因之一，所以，必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔一定的責任和義務，這才能體現權利和義務對等的原則。其次，如果登記機關對登記內容不承擔任何責任，不利于加強登記機關的責任感，登記機關很難有壓力和動力來履行其審查登記義務。再次，這種只有權利而不承擔義務的做法在實踐中已經產生了很多問題。因此從此種意義上講，筆者認為登記機關承擔的賠償責任對外是行政責任，而造成登記錯誤的個人向登記機關進行賠償是一種民事責任。

　　另外，在實踐中，存在登記機關因為登記錯誤而使當事人以外的第三人獲得權益，第三人獲得的權益是否屬于不當得利，能否讓其返還。在這種情況下，筆者認為登記機關在知道登記錯誤致使一方受利的情況下，應當撤銷登記，讓第三人返還所獲得的利益并進行公告。

　　不動產物權關系的變動一經登記就有公示和公信的效力，在對外公示的過程中，發現登記錯誤，或者有登記瑕疵的情況下，相關權利人可以根據《物權法》第19條進行更正登記或者異議登記進行權利的救濟，可以向法院提起訴訟。但是，為了禁止權利的濫用，保證登記的公信力，對權利人權利的行使有十五日的時間限制，異議登記不當的人造成權利人損害的要承擔損害賠償責任。

　　雖然根據現行法律的規定，不動產登記機構承擔的賠償責任應當適應國家賠償法的規定，但是國家賠償對于賠償的數額和歸責要求都有比較嚴格的限制，不利于保護受害人的合法權益。為了維護受害人的合法權益，另外，登記行為是在行政法上產生民事法律效果的行為，所以應該允許受害人既可以依據國家賠償法要求不動產登記機關承擔國家賠償責任，也可依據民法要求不動產登記機關的工作人員承擔民事侵權責任。這樣就能夠嚴格要求登記機關的工作人員認真及時履行職責，不無故拖延登記時間，勤勉盡責，盡到最大的注意義務，減少登記錯誤。在造成他人損害的情形下也能在最大范圍內增加受害人的賠償數額。

　　五、完善登記制度的若干構想

　　登記機關的審查義務及法律責任都是不動產物權登記制度的核心內容，鑒于登記機關物權登記的特殊性及其重要性，結合現有的法律法規，就完善登記制度的內容提出筆者的一些想法。

　　（一）建立統一的登記制度

　　雖然《物權法》第十條規定我國應建立統一的不動產登記制度，但是由于長期以來我們都是把登記機關作為行政機關的職能，而不是公示的方法，從而造成登記與行政機關的設置與職能合二為一的問題。由于登記制度的混亂，多個行政機關負責對不同的不動產進行管理。由此形成了多個登記機關負責登記的現象，比如，土地登記由土地管理部門進行登記，土地的使用權登記也在土地登記管理部門進行登記；林業由林業管理部門登記，有關林業所有權登記也是在林業部門進行；房屋由城建部門管理，由此部門進行產權登記。從行政管理職能角度來看，登記與行政職能部門的設置和職權的結合是必要的，但是如果將登記作為公示的方法來看的話則有許多的不足之處，比如：登記機關分散，不利于登記當事人查閱登記，很難給交易當事人提供全面的信息。另外，分散的登記，也會給有關當事人進行登記造成極大的不便。還有，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產重復抵押的現象 。目前還沒有規定統一由一個登記機構對所有的不動產進行物權登記。

　　而對于物權登記機關的設定，許多國家將法院作為登記機關。在我國，也有學者認為登記也應由不動產所在地的縣級人民法院管轄 。王利明教授認為，將法院做為登記機關也存在明顯的弊端，首先由于法院的審判功能，當前各級法院承擔著繁重的審判任務，如果又由法院擔任繁重的登記工作，未免負擔過重，尤其是要讓法院承擔登記的實質審查任務，這樣法院就要投入大量的人力、物力、財力，這樣將會影響法院的審判任務。其次，在物權發生爭議的情況下，法院要確定真正的權利人，必須要審查登記的真實性問題，若是由法院進行登記，登記的結果必然對法院最后的判決產生影響；再次，由法院承擔登記義務，若法院的工作人員違反登記規則進行登記，玩忽職守或徇私舞弊，或在登記中運用欺騙性手段而造成登記錯誤的，應當要承擔相應的責任。但是如果由法院追究責任，則會十分困難。即使追究責任也會影響到司法的權威。最后，登記雖然是一種公示方法，但是在我國，登記也具有一定的行政監督作用。因此，將登記與不動產的監管工作聯系在一起。正是這一原因，所以登記由行政機關來承擔，也具有一定的合理性。

　　如果登記機關由中介機構來擔任的話，其在性質上是一個民間組織，在一定程度上能夠防止行政權對民事權利的不正當干預，但是也會有新的問題，因為不能借助于行政權利來進行登記的實質審查工作，其缺乏一定的權威性；另外，登記申請人從事虛假登記的情況，對其實施行政處罰將會遇到一定的困難。但是完全利用登記機關行政權力的高效、權威性使物權得以公示并獲得公信力，也會帶來公權力對私權利的侵擾問題 。綜合以上的論述，筆者認為，應當在我國的登記制度中設置公正制度的前置程序。

　　首先，我國的公證制度就是為了保證證據的真實、有效、準確 、合法性，而對證據的來源，形式和內容進行實質審查。不動產物權登記機關對登記申請材料的審查就是對物權變動的相關證據材料進行準確性、合法性、真實性的審查。將對申請材料的實質審查程序放入到公證程序中，登記機關就有關登記的程序進行審查，有利于提高不動產物權登記機關的登記速度和效率有利于減少因登記錯誤而引起的糾紛，預防權力尋租現象的產生，保證市場交易的順利進行。

　　其次公證機關的工作人員也是法律工作人員，具有專業的法律知識，近年來我國的公證機構隊伍有逐漸強大的趨勢，國家保證公證制度的有效運行投入大量的人力、物力和財力。公證機關在促進市場交易的進行中也會發揮越來越大的作用。將審查登記材料的任務交由公證機關進行可以將公證制度的效益發揮最大。充分利用這些人力、物力、財力為市場經濟服務，減輕物權登記機關的壓力，減輕登記申請人的申請時間，促進市場交易活動效率的提高。

　　（二）制定一部統一法律

　　另外，由于我國目前還沒有一部完整的以登記機關為主體，規范登記機關登記行為的統一的物權登記法，現有的進行不動產物權登記的法律依據主要是《物權法》、《行政法》中規定具體行政行為的法律規范以及《國家賠償法》，法條比較分散，適用起來不方便。這些法律規范滿足不了登記機關在實踐的需要，市場經濟發展迅速，經濟體制也越來越完善和成熟，市場交易活動頻繁，對物權登記的效率和公信力的要求也越嚴格了，急需對登記制度進行完善。所以要盡快制定出一部《統一的物權登記法》，這也是實踐的要求。

　　以專門的立法來規定登記機關的審查標準和登記職責，做到立法的一致性，這樣登記機關在適用法律上能夠達到統一，做到有法可依。

　　將登記機關的法律責任做為專門的內容規定在統一登記法中，由于其與國家賠償和民事賠償制度都有不同，可以說是兩者的結合。將其用法律進行規定，在責任主體，歸責原則和賠償方式，賠償標準和賠償數額的多少都是值得研究的內容，在實踐中也容易引起爭論。

　　結語

　　關于不動產物權登記制度一直以來都有很多的學者進行了大量的研究，也有很多的實務法律工作者針對物權登記制度在實踐中存在的問題進行了研究并提出了可行性的建議。《物權法》中登記制度是其中的非常重要的內容之一，本文作者由于理論功底比較弱，對物權登記制度存在的問題以及進行的研究也是建立在閱讀、借鑒前人的研究基礎上提出自己的一些比較淺顯的見解。

　　
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