翻開(kāi)報(bào)紙，打開(kāi)網(wǎng)頁(yè)，街邊路過(guò)，也許你都曾被這樣的廣告吸引過(guò)——“可住、可辦公”、“宜商宜住”、“小面積、低總價(jià)”、“星級(jí)酒店式服務(wù)”、“首付……元，圓你安家夢(mèng)（一般是幾千元）”、“層高5.4米，買(mǎi)一層得兩層”，而如果你把自己置業(yè)或者投資夢(mèng)想真正寄托在這些看起來(lái)很美的地產(chǎn)項(xiàng)目之上，有可能你已陷入了一場(chǎng)產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)。

 

案例回放

 

2006年之夏，世界杯賽事正如火如荼地進(jìn)行，烈日之下的蘇州，有一個(gè)樓盤(pán)因?yàn)榫o鄰著名的虎丘風(fēng)景區(qū)和虎丘婚紗產(chǎn)業(yè)基地，開(kāi)發(fā)商又承諾了完善的商業(yè)配套，銷(xiāo)售異常火暴。

 

孟先生和妻子梅女士（均為化名）2005年從老家安徽六安來(lái)蘇州經(jīng)營(yíng)婚紗禮服生意，一年下來(lái)，二人不僅從生意當(dāng)中積累了一筆財(cái)富，也深深地被蘇州這座美麗的城市吸引，決定用這筆錢(qián)在蘇州安家落戶(hù)。有了這個(gè)想法的夫妻倆很快就被婚紗市場(chǎng)附近的一則地產(chǎn)廣告吸引住了。這處樓盤(pán)緊鄰婚紗市場(chǎng)，滿(mǎn)足了二人工作的便利；緊鄰風(fēng)景區(qū)，景色優(yōu)美，出行便利；樓盤(pán)底層為商鋪，上層為住宅，生活便利；套形合理，價(jià)格適中，性?xún)r(jià)比高。這樣的樓盤(pán)仿佛就是為孟先生兩口子量身定制，幾乎沒(méi)有什么考慮，他們就買(mǎi)下了一套三室兩廳一百平米左右的房子。

 

2008年6月，孟先生和梅女士在欣喜之中盼來(lái)了房屋的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，兩人捧著兩證是看來(lái)看去，而國(guó)有土地使用證“終止日期”一欄所填的“2044年1月17日”最終引起了梅女士的注意，梅女士突然想起自己曾在報(bào)紙上看到商品房的產(chǎn)權(quán)一般都是70年，而自己房子的土地使用權(quán)怎么才40年啊！

 

兩人帶著疑惑找到了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商給了兩人一個(gè)無(wú)法讓他們接受的解釋?zhuān)瓉?lái)這個(gè)小區(qū)的土地規(guī)劃用途為居住用地，土地使用權(quán)年限為70年。2007開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金后，這塊土地用途相應(yīng)變更為城鎮(zhèn)混合住宅用地及其他商服用地或商業(yè)用地。城鎮(zhèn)混合住宅用地土地使用年限保持70年不變，其他商服用地及商業(yè)用地土地使用年限調(diào)整為40年。而孟先生和梅女士所購(gòu)的第31號(hào)樓正好是小區(qū)里的商業(yè)樓，土地用途為商業(yè)用地，土地使用年限也被調(diào)整為40年。

 

面對(duì)這樣的解釋?zhuān)舷壬兔放坎淮笈@樣重要的情況，自己在購(gòu)房時(shí)卻一無(wú)所知。面對(duì)著兩年來(lái)蘇州樓價(jià)的大幅攀升，是退房還是要求賠償，兩人陷入了矛盾之中。陷入矛盾之中的，還有另外幾十戶(hù)有著同樣遭遇的購(gòu)房者。相同的困境讓他們擰成了一股繩，團(tuán)結(jié)起來(lái)，開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商展開(kāi)了長(zhǎng)達(dá)一年多的談判。

 

2009年下半年，由于開(kāi)發(fā)商始終沒(méi)有作出任何讓步，孟先生等人最終決定退房，并陸續(xù)起訴至法院。法庭上，孟先生等人拿出商品房買(mǎi)賣(mài)合同，指出合同第一條就明確了以下內(nèi)容：出賣(mài)人以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓合同號(hào)，該地塊土地面積，規(guī)劃用途為商住，土地使用年限自2004年8月31日至2074年8月30日等。孟先生等人認(rèn)為根據(jù)該條款，開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約，在賣(mài)房過(guò)程中有惡意隱瞞行為，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許購(gòu)房者退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房款以及賠償購(gòu)房者利息損失等。開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同是有關(guān)部門(mén)定制的合同，定制合同第一條標(biāo)題為“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”，而自己所填注的內(nèi)容只是對(duì)土地出讓合同的標(biāo)注和摘抄，并非是向原告作出的土地使用權(quán)年限的承諾條款。同時(shí)自己已經(jīng)在合同第三條明確告知買(mǎi)房人合同所涉及房屋的用途為非住宅，而根據(jù)相關(guān)政策，商業(yè)用地的使用年限為40年，孟先生等人應(yīng)當(dāng)明知，自己不存在欺詐和隱瞞事實(shí)的行為。而且，盡管商業(yè)用地的使用年限少于住宅用地，但用地價(jià)格遠(yuǎn)高于住宅用地，綜合來(lái)看，孟先生等人并沒(méi)有什么損失，因此，要求法院駁回孟先生等人的訴訟請(qǐng)求。

 

蘇州市金閶區(qū)經(jīng)審理后認(rèn)為，雖然沒(méi)有法律依據(jù)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商存在欺詐或違約行為，但開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房過(guò)程中顯而易見(jiàn)存在一定瑕疵。另外，考慮到蘇州房?jī)r(jià)在兩年之中的大幅攀升，此時(shí)退房對(duì)雙方都會(huì)造成巨大的損失。法院經(jīng)過(guò)近十次的協(xié)調(diào)，最終主持雙方達(dá)成調(diào)解和撤訴意向。據(jù)悉，購(gòu)房者已陸續(xù)從開(kāi)發(fā)商處獲得了適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

 

新聞鏈接

 

——北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(下稱(chēng)亦莊開(kāi)發(fā)區(qū))的東南方向，一個(gè)總建筑面積高達(dá)60萬(wàn)平方米的社區(qū)，近60%的房子卻只有40年產(chǎn)權(quán)———合生·世界村將這個(gè)謎題留給了北京樓市的購(gòu)房者。購(gòu)房者反映，該項(xiàng)目在按揭貸款、水電費(fèi)用等方面，均不能享受“住宅”的相關(guān)待遇。合生·世界村銷(xiāo)售人員明確告訴記者，之所以L O FT產(chǎn)權(quán)是40年，因?yàn)槭峭恋赜猛镜脑颉Ｓ浾攉@得的北京市規(guī)劃委2009規(guī)(通)地字0004號(hào)文件顯示，該項(xiàng)目土地的用途為商業(yè)金融、教育科研和居住。

 

——“可住、可辦公、可作樓宇商鋪的豪宅”，在濟(jì)南萬(wàn)豪國(guó)際的廣告詞里，“宜商宜住”使用最為頻繁。這個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售異常火暴，但令記者感到驚訝的是，前來(lái)咨詢(xún)“萬(wàn)豪國(guó)際”的市民大多不知道房屋產(chǎn)權(quán)期限事宜，更不知道“萬(wàn)豪國(guó)際”是屬于商業(yè)用地。只有少數(shù)年輕夫婦在了解商業(yè)用地的使用期限后，“大方”表示，“40到50年的產(chǎn)權(quán)夠了，我們已經(jīng)二十多歲了，四十、五十年后還不知道自己活著不。”

 

法官提示

 

本案主審法官潘宇容告訴我們，在案件審理過(guò)程中，法官們對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為是否構(gòu)成欺詐也曾產(chǎn)生過(guò)分歧，后來(lái)經(jīng)向有關(guān)部門(mén)調(diào)查，他們得知這一土地出讓合同上列明的土地使用年限是根據(jù)地塊的主要用途來(lái)確定的，但是如果一個(gè)地塊有多個(gè)用途，不同土地的使用權(quán)證上列明的使用年限就會(huì)按照不同的用途進(jìn)行區(qū)分。這也就是本案當(dāng)中雖然孟先生等人的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第一條摘抄的土地使用權(quán)出讓合同上的土地使用年限自2004年8月31日至2074年8月30日，但最后到手的土地使用權(quán)證上使用年限卻只到2044年的原因。開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到其聚集人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售的目的，利用信息不對(duì)稱(chēng)和購(gòu)房者對(duì)國(guó)家政策分析不透的弱點(diǎn)，沒(méi)有告知購(gòu)房者立項(xiàng)為商業(yè)樓的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)區(qū)別，而僅在合同中籠統(tǒng)告知合同所涉及房屋的用途為非住宅，雖然開(kāi)發(fā)商明顯有打政策“擦邊球”的嫌疑，但也很難認(rèn)定其存在欺詐或者違約行為，“商改住”存在著很大的灰色利益帶，這也是各地“商改住”房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛層出不窮的原因。

 

潘法官提醒說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)了此類(lèi)“商改住”房屋遭遇的第一個(gè)不利就是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限住宅為70年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。“商改住”的樓盤(pán)土地使用年限大多是40年或者50年。而且住宅用地的使用期限到期后期限將自動(dòng)延續(xù)，商業(yè)用地到期后的權(quán)屬，國(guó)家并沒(méi)有明確的規(guī)定。購(gòu)房者遭遇的第二個(gè)不利就是“商改住”樓房的水、電等費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通居民住宅支付標(biāo)準(zhǔn)。最后，購(gòu)買(mǎi)“商改住”樓房也不能享受?chē)?guó)務(wù)院規(guī)定的住房按揭貸款的20%至30%首付政策和首次購(gòu)房的利率優(yōu)惠。

 

潘法官最后告訴我們，雖然法律有盲區(qū)，但是購(gòu)房者只要對(duì)文章開(kāi)頭所提到的此類(lèi)廣告宣傳留個(gè)心眼（例如《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定住宅層高不應(yīng)高于3.0米，對(duì)超出這一層高的房屋是否屬于住宅用地購(gòu)房者就應(yīng)特別留意），看房時(shí)了解清楚小區(qū)土地規(guī)劃的各種法律文件，簽訂購(gòu)房合同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商在合同上明確自己所買(mǎi)幢號(hào)住宅的土地用途和使用年限，即可避免自己陷入一場(chǎng)無(wú)謂的產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)。