隨著房價的升高，房地產(chǎn)開發(fā)愈演愈烈，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的訴訟大量出現(xiàn)，而以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件也在不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其經(jīng)濟實力和政治背景想方設(shè)法規(guī)避執(zhí)行，而申請執(zhí)行人一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)主，勢單力薄，但人數(shù)眾多，其權(quán)益一旦得不到實現(xiàn)，極易引發(fā)群體性事件。因此，此類案件必須謹(jǐn)慎處理，認(rèn)真對待。

   

以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人案件在執(zhí)行過程中存在如下問題和困難：

 

一、一個開發(fā)商可能在幾處不同的地方設(shè)立幾個不同的公司同時進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)商利用其控制的關(guān)聯(lián)公司以各種形式轉(zhuǎn)移資金，逃避執(zhí)行，有的甚至直接抽逃資金，棄企而逃，導(dǎo)致該企業(yè)無財產(chǎn)可供執(zhí)行。

 

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售款專用帳號規(guī)避執(zhí)行，該資金帳號為法定監(jiān)管帳號，法院無法查封此帳號，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將自己其余資金轉(zhuǎn)入該帳號，通過此帳號可直接向銀行還貸，如此完成資金循環(huán)。

 

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以所有已預(yù)售但未售出房屋為擔(dān)保向銀行申請最高額擔(dān)保貸款，若有人買房則在買方付款后迅速為該房辦理撤銷抵押權(quán)手續(xù)。法院如強制執(zhí)行其未售房屋則銀行有優(yōu)先受償權(quán)，對申請執(zhí)行人意義不大。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多為本地政府引資企業(yè)，與政府關(guān)系密切，法院執(zhí)行壓力較大。

 

提出建議如下：

 

一、工商部門加強查處力度，每年企業(yè)年檢時工商部門從嚴(yán)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)狀況，重點檢查公司股東是否出資不實或抽逃出資，是否有轉(zhuǎn)移公司資金現(xiàn)象，及時發(fā)現(xiàn)問題，從嚴(yán)處理。

 

二、房管部門和監(jiān)管銀行加強對商品房預(yù)售款專用帳號的監(jiān)管，在商品房交付之前嚴(yán)禁用預(yù)售款償還銀行貸款，否則本應(yīng)由銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險將轉(zhuǎn)移至商品房買家，嚴(yán)禁預(yù)售款以外資金流入專用帳號，在商品房交付后及時撤銷專用帳號

 

。三、法院執(zhí)行人員從嚴(yán)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售房屋的抵押手續(xù)，避免其以虛假抵押逃避執(zhí)行，并責(zé)令其提交抵押貸款去向的證明資料。

 

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招商部門協(xié)助執(zhí)行人員做開發(fā)商思想工作，勸其守法經(jīng)營，配合執(zhí)行，主動履行義務(wù)，政府領(lǐng)導(dǎo)盡量避免干涉法院正常的執(zhí)行工作。