3月16日，江蘇省東臺法院審結一起商品房銷售合同糾紛案，認定雙方簽訂的商品房訂購協議具有合同的效力，依法判決解除商品房訂購協議，并責令被告某開發商雙倍返還原告首付款并加付銀行同期利息。

 

原告陸某訴稱，2009年3月，原告與被告某開發商簽訂商品房訂購協議書，約定了該商品住宅的面積、房價、房款、車庫位置、車庫款及總價款，并明確原告在簽訂本協議書后五天內與被告簽訂商品房買賣合同。事后，原告依約支付首付款8.4萬元，但被告至今未能履行合同義務。原告事后得知，被告在簽訂協議書之前已將該商品房出售他人，并辦理了抵押手續，因此，對原告構成欺詐。故請求法院依法判令被告交付該商品房，或返還購房款并賠償差價損失；同時被告構成欺詐加倍賠償原告購房款32萬元。

 

被告某房產公司辯稱，雙方曾口頭約定首付款應在簽訂訂購協議書當日繳納，原告逾期繳納是導致雙方不能簽訂商品房買賣合同的直接原因；被告在短時間內已通知原告不再簽訂正式商品房買賣合同，原告是在接到被告通知后單方面向被告賬戶匯繳款項的，被告現愿意承擔締約過失責任，返還原告已匯到被告賬戶上的款項，并按銀行同期貸款利率支付利息。

 

審理中，被告某開發商明確表示，不再繼續履行商品房訂購協議書約定的簽訂商品房買賣合同義務。

 

法院認為，被告在與原告簽訂商品房訂購協議書前，已與第三人簽訂了正式商品房買賣合同。鑒于正式的商品房買賣合同簽訂后按規定須在房產部門備案登記，而同一商品房在房產部門不可能存在兩份不一致的備案合同，可見原告在第五日繳納首付款不應是導致雙方不能簽訂商品房買賣合同的直接原因，故對被告辯稱的口頭約定不予采信。原告主張雙方口頭約定的是五日內繳納首付款，此期限與雙方約定簽訂商品房買賣合同的期限相一致，加之首付款數額較大，原告基于自身年齡、工作、收入等實際狀況，需要一定的資金籌備期限亦符合一般情理。

 

本案主要的爭議焦點是，雙方簽訂的商品房訂購協議書是否具有商品房買賣合同的約束力。本案中，該商品房訂購協議書具備商品房買賣合同十三項的主要內容，被告某開發商已取得商品房預售許可證，并已按照約定收受首付款，故該商品房訂購協議書具有合同的效力。被告隱瞞所售房屋已出賣的事實，且當庭表示不愿再按照約定繼續履行，構成履行合同中的根本違約。雙方簽訂的訂購協議書符合法定解除的條件，應予解除。根據合同法規定的減輕損害原則，被告違約時，原告理應及時采取適當措施防止損失的擴大，但原告直至一年多后才提起訴訟，這期間因房價上漲可能帶來的擴大損失應由原告自行承擔，故原告以被告存在欺詐行為為由主張加倍賠償購房款32萬元的訴訟請求，不予支持。據此，法院作出如上判決。

 

法官釋法：本案的“商品房訂購協議書”，僅從表述上看，似應屬于認購書之類的預約合同。但根據最高院司法解釋，若該協議具備以下條件：出賣人已取得商品房預售許可證，訂購協議書具備商品房買賣合同十三項主要內容，出賣人已按約定收受購房款，則該協議應當認定為商品房買賣合同，具有合同的約束力。出賣人與第三人簽訂商品房買賣合同，且明確表示不再按照約定繼續履行，構成履行合同中的根本違約，應當承擔違約責任。本案系房地產開發企業出售商品房過程中形成的糾紛，不應適用消費者權益保護法的規定，應依據最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出賣人應承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。