豐縣法院在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，近年來小城鎮(zhèn)房屋建設(shè)及買賣問題引發(fā)的各類糾紛案件逐年增多，直接影響了正常的房產(chǎn)交易秩序，應(yīng)引起高度重視。

 

一、存在問題

 

一是開發(fā)商無建設(shè)資質(zhì)情況突出。一些開發(fā)商為規(guī)避商業(yè)用地管理，借口進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，在沒有開發(fā)資質(zhì)和資金，也不申請辦理規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證相關(guān)手續(xù)的情況下，以個體或合伙的形式，擅自破土動工進(jìn)行房屋建設(shè)，不少小區(qū)已建成銷售，卻至今尚未取得土地使用權(quán)證書。

 

二是房屋銷售過程混亂。由于未獲取土地使用權(quán)，開發(fā)商無法取得房屋預(yù)售許可，其銷售的房產(chǎn)無法辦理產(chǎn)權(quán)證，而且，由于缺少啟動資金，開發(fā)商在建房過程中即進(jìn)行房屋銷售，以預(yù)售所得作為進(jìn)行房地產(chǎn)先期開發(fā)的啟動資金，有時為了緩解資金壓力開發(fā)商甚至一房二賣或一房多賣，嚴(yán)重?fù)p害了購房人的合法權(quán)益，因此埋下群體性糾紛的隱患。

 

三是相關(guān)民事糾紛案件明顯增多。雖然小城鎮(zhèn)房產(chǎn)價格低于城區(qū)，但每套房子價位一般也要30萬左右，而且購房人大多屬中低收入人群，一旦出現(xiàn)問題，購房人面臨的將不僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，甚至連基本的住房條件都無法實(shí)現(xiàn)。由于一房二賣甚至多賣現(xiàn)象的存在，買房人在知情后訴至法院的案件也日趨增多。

 

二、對策建議

 

一要加強(qiáng)對新農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃和宣傳。尤其是在一些中心鎮(zhèn)，應(yīng)當(dāng)對鎮(zhèn)區(qū)和轄區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。規(guī)劃內(nèi)容應(yīng)當(dāng)廣為宣傳，落到實(shí)處，成為當(dāng)?shù)厝罕娖毡橹獣缘恼畔?。村民個人或合伙改建、擴(kuò)建舊房及新建房屋，必須服從小城鎮(zhèn)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃。

 

二要加強(qiáng)對小城鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。對建設(shè)用地申請的審查和批準(zhǔn)必須嚴(yán)格把關(guān)，對不符合小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的建設(shè)用地，土地管理部門一律不予辦理土地使用權(quán)證。對于符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的建設(shè)用地予以公示，避免房產(chǎn)建成后再糾錯的被動現(xiàn)象發(fā)生。

 

三要加強(qiáng)對房產(chǎn)交易市場的監(jiān)管。對開發(fā)商開發(fā)過程實(shí)行全程跟蹤，重點(diǎn)審查建設(shè)部門的各種建設(shè)資質(zhì)、規(guī)劃證、許可證、土地證等，確保在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都能依法進(jìn)行。同時要做好登記信息公示工作，避免出現(xiàn)一房二賣甚至多賣現(xiàn)象的發(fā)生。

 

四要建立完善的糾紛預(yù)防體系。對于因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的糾紛要引起高度重視，并提早介入、妥善解決，避免事態(tài)惡化，防止群體性事件的發(fā)生。