隨著人們生活水平的提高，私家車越來越多。小區(qū)居民對(duì)車位、車庫(kù)的需求日益增長(zhǎng)，但其歸屬問題一直是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的盲點(diǎn)，也一直是開發(fā)商和業(yè)主爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。《物權(quán)法》的頒布實(shí)施對(duì)解決小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬有非常重要的積極意義，但是對(duì)于地下車庫(kù)的權(quán)利歸屬，它并沒有明確的規(guī)定。

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該規(guī)定區(qū)別對(duì)待了地面停車位和小區(qū)車庫(kù)，并規(guī)定了不同的歸屬原則，體現(xiàn)了立法技術(shù)上的進(jìn)步。一般而言，地面停車位的建設(shè)不太消耗成本，只是占用了和建筑物同樣的土地，并且開發(fā)商已經(jīng)把建筑物以外的土地算到了公攤中，業(yè)主支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，應(yīng)歸全體業(yè)主共有。相比地面停車位，地下車庫(kù)由于其是否計(jì)算容積率、是否計(jì)入房屋成本等復(fù)雜因素，產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議非常大。

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》制定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。其中第8.0.6 條規(guī)定：“居民汽車停車率不應(yīng)小于10%； 居民區(qū)內(nèi)地面停車率不宜超過10％；居民停車場(chǎng)、庫(kù)的布置應(yīng)留有必要的發(fā)展余地。”這是全國(guó)最低標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)城市根據(jù)自身發(fā)展水平規(guī)定了自己的標(biāo)準(zhǔn)，如《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定一般小區(qū)居民汽車停車率不應(yīng)小于80%。。因此，在居民小區(qū)建設(shè)過程中，開發(fā)商至少要建相應(yīng)數(shù)量的地下車庫(kù)。

我國(guó)《人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”從根本目的上看，小區(qū)防空地下室是國(guó)家為保障戰(zhàn)時(shí)人民生命和財(cái)產(chǎn)安全而建的人防工程。但是，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，包括小區(qū)防空地下室在內(nèi)的地下建筑的使用價(jià)值越來越高，如果把大量防空地下室閑置不用，是資源的浪費(fèi)。因此，又提出了人防建設(shè)的“平戰(zhàn)結(jié)合”方針，即在不影響防空效能的條件下，把人防工程用于平時(shí)用途，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展服務(wù)。由于小區(qū)的防空地下室位置特殊，其平時(shí)最大的用途就是小區(qū)居民停車，因此，許多防空地下室在和平時(shí)期當(dāng)作停車場(chǎng)來用。

關(guān)于住宅小區(qū)地下車位、車庫(kù)歸屬，有三種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。居民購(gòu)買商品房的最終目的是用來居住的，正常的居住和生活除了產(chǎn)權(quán)證注明的建筑面積以外，還要有住房居住功能正常發(fā)揮的一系列附屬和配套設(shè)施，如果缺少了這些附屬和配套，房屋居住的功能就不完整。第二觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。小區(qū)地下車庫(kù)的第二個(gè)來源是防空地下室，防空效能的受益范圍是全體人民，為防空效能而建的防空地下室是純公共物品。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為小區(qū)防空地下室產(chǎn)權(quán)歸它們所有。筆者認(rèn)為，從法律理論角度分析，地下車庫(kù)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有其理由：

1、從主物、從物理論來看。地下停車庫(kù)與地面建筑物共同構(gòu)筑成一個(gè)建筑物的整體，它或是整體建筑物的一個(gè)組成部分，或者雖未與主建筑物相連，但是對(duì)主建筑物具有輔助效用的從物。無論房屋的主人是否實(shí)際需要使用停車庫(kù)，該停車庫(kù)的建造目的、用途，是并且始終是為了輔助建筑物的使用。在開發(fā)商銷售房屋之前，房屋連同停車庫(kù)都?xì)w開發(fā)商所有。房屋銷售后，房屋的主要結(jié)構(gòu)連同附屬結(jié)構(gòu)一并轉(zhuǎn)移，作為從物的地下停車庫(kù)隨作為主物的房屋所有權(quán)一并移轉(zhuǎn)，即主物、從物共命運(yùn)。

2、從土地使用權(quán)歸屬來看。判斷停車位的所有權(quán)歸屬最根本的標(biāo)準(zhǔn)，在于土地使用權(quán)歸屬于誰所有。土地使用權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人的，那就不可能在區(qū)分所有權(quán)人使用的土地上，開發(fā)商還會(huì)享有一個(gè)車位的所有權(quán)問題。很顯然，業(yè)主共同享有小區(qū)公用場(chǎng)地的土地使用權(quán)，因?yàn)槿w業(yè)主對(duì)整個(gè)物業(yè)的全部土地使用面積支付了土地出讓金。

3、從社會(huì)防空避難的需要來看。根據(jù)我國(guó)《人民防空法》規(guī)定，城市新建民用建筑要修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。不建人防工程的，開發(fā)單位須向人防管理部門繳納一定數(shù)額的費(fèi)用。考慮到所繳費(fèi)用，一般開發(fā)商都愿意自己建人防工程。建好后，開發(fā)商一般會(huì)把人防工程作為地下車庫(kù)使用，形成地下車庫(kù)與人防工程的交叉。基于其人防工程的實(shí)質(zhì)，雖然開發(fā)商是最初的投資人，但在售房時(shí)已經(jīng)被全體業(yè)主購(gòu)買分?jǐn)偅哉嬲耐顿Y人是全體業(yè)主，因而開發(fā)商不能享有這種地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)，更無權(quán)出售。如果開發(fā)商所建地下車庫(kù)超出了人防規(guī)定的數(shù)量，那么這些超出的部分，只有開發(fā)商能證明其造價(jià)沒有攤?cè)胄^(qū)建設(shè)成本并經(jīng)有權(quán)部門審查屬實(shí)的，才能由開發(fā)商享有所有權(quán)。另外，當(dāng)代社會(huì)的反恐、防空都極端重要，如果把地下停車位分給每一個(gè)人，避難就會(huì)出現(xiàn)問題。因此很多國(guó)家和地區(qū)都明確規(guī)定地下停車位不能分給個(gè)人所有，永遠(yuǎn)不應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)定所有權(quán)，但也不應(yīng)該歸開發(fā)商，而應(yīng)該由全體區(qū)分所有人共有。