交了購(gòu)房定金后，未按《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》規(guī)定日期與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)房者丁某訴至法院要求開(kāi)發(fā)商返還定金。法院究竟是如何認(rèn)定的呢？近日，江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院查明事實(shí)后，作出一審判決：駁回丁某的訴請(qǐng)。

 

2008年11月9日，丁某與無(wú)錫一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定：丁某向該開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房屋一套；定金20000元；丁某應(yīng)在協(xié)議簽訂之日起7日內(nèi)，與開(kāi)發(fā)商簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；否則，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除該協(xié)議書(shū)，并有權(quán)將該房屋另行出賣(mài)給第三方；同時(shí)，定金不予退還。合同簽訂當(dāng)日，丁某支付了定金20000元。嗣后，丁某認(rèn)為認(rèn)購(gòu)房屋樓層太高，遂與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，要求重新調(diào)換一套小高層房屋。庭審時(shí)，丁某表示開(kāi)發(fā)商同意調(diào)換并同意緩簽買(mǎi)賣(mài)合同。之后，開(kāi)發(fā)商未按照口頭約定為其調(diào)換，導(dǎo)致《買(mǎi)賣(mài)合同》未能訂立。為此，丁某請(qǐng)求判令開(kāi)發(fā)商返還定金。同時(shí)，丁某提供的視聽(tīng)資料中反映：原銷(xiāo)售人員在電話(huà)中確認(rèn)調(diào)換房屋需要領(lǐng)導(dǎo)同意，但領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有答復(fù)。案件審理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商未安排相關(guān)人員到庭參加庭審。

 

法院認(rèn)為：丁某與開(kāi)發(fā)商簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》合法有效，丁某提供的視聽(tīng)資料不足以證明開(kāi)發(fā)商同意為其重新調(diào)換、緩簽買(mǎi)賣(mài)合同。丁某自認(rèn)為購(gòu)房屋樓層太高、要求重新調(diào)換是未簽買(mǎi)賣(mài)合同的原因，其行為屬于“買(mǎi)受人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”之情形，故丁某作為給付定金的一方，未在約定時(shí)間內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，其行為構(gòu)成違約，無(wú)權(quán)要求返還定金。綜上，法院依法作出上述判決。

 

法官釋法：認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律約束力的合同。買(mǎi)家簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后違約不簽署正式契約的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。理由是：認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)際上只是買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于賣(mài)方在一段時(shí)間內(nèi)為買(mǎi)方保留其所選定物業(yè)不售予他人、買(mǎi)方在該段時(shí)間內(nèi)決定是否購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)的一種約定，如買(mǎi)方在該段時(shí)間內(nèi)最終決定購(gòu)買(mǎi)原物業(yè)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署正式契約建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。因此由于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于上述約定的意思表示真實(shí)、自愿，認(rèn)購(gòu)書(shū)合法、有效。在買(mǎi)方違反了約定，沒(méi)有在約定期間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)原選定物業(yè)時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)依認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)收定金。在此，建議買(mǎi)家如果確實(shí)具備了購(gòu)房意向時(shí)，最好直接與開(kāi)發(fā)商簽署正式的預(yù)售契約，以避免不必要的糾紛。