婚姻出現紅燈，趁著丈夫在外打工之機，余某找人假冒丈夫補辦結婚證，將登記在丈夫名下的房產成功賣出。第三人是惡意還是善意，真丈夫能否拿回房產的所有權，睢寧法院近期審結了這起所有權確認糾紛案。

 

余某與馮某于2001年通過他人介紹相識、戀愛、結婚，并領取了結婚證，隨著時間的推移，二人因家庭瑣事產生矛盾，婚姻一度亮起紅燈。2009年5月初，在馮某提出離婚之后，趁著丈夫在外打工期間，余某將登記在丈夫馮某名下的房產及車庫通過房產中介所進行變賣。為了成功賣出該房，余某用馮某的照片為馮某辦理了臨時身份證并找來一名男子假冒其丈夫，到睢寧縣民政局以結婚證損毀為由補辦了一張結婚證，成功地與梁某簽訂房屋買賣協議，并辦理了產權變更登記和國有土地使用權證手續，一個月后，梁某拿到房屋鑰匙并搬進入住。

 

馮某得知余某賣房事情后，立即從外地趕回家中，首先將睢寧縣民政局告上法庭，睢寧法院作出撤銷被告睢寧縣民政局補發的結婚證的判決。同時，睢寧縣房產管理局應馮某的申請，作出撤銷2009年5月22日核準的房產轉移登記的決定，并收回或公告作廢登記在梁某名下的《房屋所有權證》。隨后，梁某以所有權確認糾紛為由，訴至法院，要求處理。

 

法院認為，余某找一個冒名其丈夫的男子與其一道共同到睢寧縣民政局騙補結婚證，并到睢寧縣房產管理局協助梁某辦理房產變更登記，此行為表明余某蓄意處分共有財產，而作為買受人的梁某雖知道受讓的房產為余某夫妻共同共有財產但對馮某被他人冒名頂替并不知情，因此，梁某主觀善意且無過失；同時梁某已實際支付了對價，與市場價格衡量較為公允、合理；并且梁某已取得了登記在其名下的房屋所有權證，完成了交易房屋的物權變動登記，并實際占有了不需要登記的車庫。故法院作出梁某取得該房產所有權的判決。

 

 

法官點評：根據《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。”之規定，余某作為該房產的共同共有人，雖享有一定權利，但并不享有完全處分權，其行為直接損害了作為該房產共同共有人的馮某的利益，構成無權處分，故該房屋買賣協議無效。

 

根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條之規定，不動產或者動產善意取得的構成要件如下：一是出讓人無處分權，二是受讓人為善意，三是合理價格轉讓，四是轉讓的不動產或者動產按照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。具體到本案，一是余某作為該房產的共同共有人，雖享有一定權利，但并不享有完全處分權，其擅自處分共有財產的行為，構成無權處分；二是余某從利用馮某的照片為馮某辦理臨時身份證開始，到找一個冒名馮某的男子與其一道共同與梁某簽訂房屋買賣協議，再到與該冒名馮某的男子共同到民政局騙補結婚證，最后到與該冒名馮某的男子共同到房產管理局協助梁某辦理房產變更登記，此一系列行為均表明余某蓄意處分共有財產，而作為買受人的梁某雖知道受讓的房產為余某夫妻共同共有財產但對馮某被他人冒名頂替并不知情，因此，梁某主觀善意且無過失；三是梁某已實際支付了對價，與市場價格相衡量較為公允、合理；四是梁某已取得了登記在其名下的房屋所有權證，完成了交易房屋的物權變動登記，并實際占有了不需要登記的車庫。故梁某已善意取得該房產的所有權。

 

對于物權變動登記被撤銷是否為不動產善意取得的對抗要件，我們認為，不動產善意取得的法律效力是受讓人即時取得轉讓的不動產的所有權，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。按物權取得方式來區分，善意取得屬于原始取得。原始取得是指非基于他人既存權利而取得物權，一般是基于事實行為或法律直接規定，原始取得一旦完成，取得前標的物上的一切權利負擔都歸消滅，受讓人因此取得完整、清潔的權利，原所有權人既不能以受讓人事后的惡意或物權價值有所變動來抗辯，也不能以物權變動登記被認定為無效或被撤銷來主張善意取得的不成立，否則，必將極大地限制《中華人民共和國物權法》所設置的善意取得制度的適用性，違背善意取得制度的立法目的，亦將造成原所有權人主張追及權前為排除受讓人的善意取得而將行政訴訟作為前置程序的不合理指引。從建設部《房屋登記辦法》第八十一條“司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。”的規定來看，在受讓人善意取得不動產所有權的情形下，即使司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記，房屋登記機構亦不應撤銷物權變動登記。因此，主張以物權變動登記被撤銷作為不動產善意取得的對抗要件，與法相悖。