據統計，近年來鹽城亭湖法院受理的因一房多賣引發的訴訟案件的數量呈逐年上升趨勢。該院2008年受理該類案件67件，2009年受理98件，2010年1至10月份已受理112件。一房多賣現象在法律層面上產生了諸多隱患，給權屬的認定帶來了很大的麻煩，嚴重損害了購房人的合法權益。該院通過對審結的案件進行研究，分析了引發 “一房多賣”引發訴訟的主要原因，并提出相應的解決對策。

 

一、原因分析

 

1、目前房地產市場缺乏規范。隨著城市現代化進程的加快，大量的集體土地被征收為國有土地，由國家行政權力而非市場配置土地使用權資源，這導致了我國房地產業無法實現真正的市場化，房地產的開發十分混亂，監管不力，房地產的相關機制有待建立和完善。

 

2、部分購房者法律意識淡薄。相對于開發商來講，廣大商品房消費者明顯處于弱勢地位，加之他們大多法律意識比較淡薄、風險防范意識和處理能力比較缺乏，制約了買受人合法權益的行使。《合同法》、《物權法》等相關法律規定和維護權益的手段在社會中尚未普及開來，仍需進一步普法宣傳。

 

3、出賣方受不當利益的驅使。房地產開發商受利益最大化的驅使，往往存在重復預售的行為。部分商品房出賣人也常常因房價上漲或他人出價更高等原因惡意違約，甚至欺詐買受人，損害了買受人的合法權益，也擾亂了市場交易的安全和秩序。

 

4、我國現行房地產立法不完善。目前我國房地產相關立法呈現出分散性、地方性和沖突性，全國范圍內沒有完善統一的法律法規。我國尚未制定專門的不動產登記法，登記的不合法和不規范、多部門登記的混亂情況、登記機關的審查不力，都反映出我國目前迫切需要制定一套完善的房地產登記制度。

 

二、對策建議

 

1、加強房地產市場的監管力度。要在全國建立國有土地使用權出讓、轉讓公開拍賣機制和建筑工程公開招標機制，建立房地產公司注冊資本實質行政審查機制，徹底“揭開法人的面紗”。  

 

2、加大法制宣傳力度。要通過宣傳、普及《物權法》、《合同法》和《消費者權益保護法》等法律法規的相關規定，特別是要大力宣傳《物權法》中的預告登記制度，送法到社區，送法到街道，送法到鄉村，讓買受人了解維護自身合法權益的途徑和權利受侵害時的救濟辦法，提高房屋買受人的權利保護意識和能力，維護市場交易的安全。

 

3、加強對出賣人預售資格的審查。行政管理部門應從實體上審查出賣人是否具備全部預售條件，而法院在認定商品房買賣合同的效力時 ,對出賣人的預售資格應從形式上審查。當事人對預售許可有異議的，可通過行政復議或行政訴訟的方式解決。

 

4、完善房地產相關立法。法律可以規定房地產買賣合同為法定要式合同，即必須履行行政登記手續等方式。這種強制性規定有助于解決第三人并非惡意或合同沒有導致無效情形時，前后幾份房屋買賣合同均有效的難題，法院受理后確定房屋的權屬就變得迎刃而解。