近日，無錫南長法院審結一起房屋買賣合同糾紛，買房人和賣房人均稱對方構成違約，要求對方承擔責任。然而法院審查后竟發現該房早已設立抵押。

 

周明經朋友介紹準備購買一套未落學齡戶口的二手房。經了解，這套房還未還清貸款，也未取得房產證和土地使用權證，但考慮兒子快到入學年齡，周明還是與劉偉簽訂《房屋買賣合同》，約定周明在2010年2月10日前交付定金6萬元，并在劉偉提前還貸當日交付首款50萬元；劉偉在該房不落學齡戶口，并在3月20日前辦完產權證及做好預約還貸工作。

 

合同簽訂后，周明在2月8日交付6萬元定金。然而在履約過程中，雙方在支付首付款、辦理土地使用權證事宜上存有分歧。在協商無果后，周明向法院起訴，要求劉偉雙倍返還定金12萬元。

 

周明訴稱，劉偉拒不辦理土地使用權證，實屬違約，要求雙倍返還定金。劉偉辯稱，對方在簽合同時知道該房沒有兩證，而且與銀行聯系好后，對方遲遲不支付首款，屬嚴重違約，5月6日已向其發出解除合同通知書。

 

法院審理查明，中國銀行無錫某支行已于2008年9月6日在該房上設立抵押權，權利價值為50萬元。法院認為，銀行對該房享有抵押權，未經其同意的轉讓行為無效，因此判決劉偉返還周明定金6萬元。

 

法官點評：《物權法》規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。本案當事人買賣的房屋已辦理抵押登記，買賣時未經抵押權人同意，并且也不存在買受人代為清償債務使抵押權歸于消滅的情形，應認定該《房屋買賣合同》無效，不適用定金罰則。（文中人物均系化名）