近年來，一些業主（使用人）未經有關部門批準或相關業主同意，私自將公共露臺改建為花壇、陽光房等設施以擴大個人使用面積的事情時有發生。孰不知這種行為既影響了鄰里關系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結了一起物業公司狀告業主在公共露臺違法搭建案，判決被告業主恢復原狀。

 

原告南京高仁物業管理有限公司是高淳某小區物業服務企業，被告李先生是該小區1幢1單元301室業主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業主，李先生為擴大使用面積，自行在該樓的公共露臺鋪設瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據為己有。后因樓下商鋪頂面漏水，原告要求被告配合對漏水處進行維修，但被告以樓下商鋪頂面漏水并非被告搭建花壇所致而予以拒絕，原告高仁物業遂將李先生告上法庭，請求法院判令李先生拆除擅自在露臺搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門窗，恢復建筑物原狀。在答辯過程中李先生提出，自己在露臺鋪設瓷磚時，原告并沒有出面制止，實際上是已經默認了自己的行為，況且像自己一樣在露臺鋪設瓷磚的業主還有很多，不能只針對自己一家，另外，樓下商鋪頂面漏水并不是自己搭建行為造成的，而是開發商的房屋質量存在問題，由于自己曾向有關部門和媒體投訴過原告和開發商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報復。李先生表示，將就房屋出現的質量問題向開發商提出賠償請求。

 

法院經審理認為，業主對其建筑物專有部分之外的共有部分享有權利，承擔義務,需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規、管理規約及相關規定外還應經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，個人無權擅自占用和處分。根據《物業管理條例》相關規定，被告在購房時與開發商簽訂的業主臨時公約及與原告簽訂的裝修管理服務協議合法有效應受法律保護，對被告具有約束力。同時根據《物權法》、最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關規定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺搭建花壇并將塔樓封閉據為己有的行為，既構成違約，也侵犯了其他業主的合法權益，遂判決李先生拆除在露臺搭建的花壇和塔樓門窗，恢復建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。

 

法官說法：據該案承辦人周法官介紹，實際生活中不少業主對于多層單元式住宅產權的內涵理解不夠，片面強調專有部分的所有權，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據《物權法》相關規定，業主的建筑物區分所有權包括對建筑區劃內的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權和對共有部分享有的共同管理權三項權利，對于共有部分，業主個人無權擅自使用和處分。需要指出的是，業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。換句話說，業主并不是絕對不能使用或處分共有部分，但僅限于“屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面”同時還要滿足“正當、合理使用，同時不違法、違約、損害他人合法權益”的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業主，在日常生活中，要正確行使自身權利，共同管理和使用好小區內的公有部分財產，共建和諧友好的鄰里關系。

 

相關法條鏈接：

 

1、《物權法》第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

 

2、《物業管理條例》第二十二條：建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

 

3、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。