購買房屋并辦理了過戶登記，但賣方超過合同約定的履行期限遲遲不肯交付房屋，買方有權主張返還購房協議中約定的定金么？近日，江蘇無錫濱湖法院一審審結了這起房屋買賣糾紛案件，判令賣方立即交付房屋的同時，駁回了買方要求返還定金的訴訟請求。

 

劉女士夫婦自愿將二人所有位于濱湖區的一處房產賣給姜先生。2010年3月13日，雙方通過房產中介簽訂了一份房屋買賣協議。約定房屋總價為54萬元，姜先生支付1萬元定金，購房定金可沖抵購房款。雙方同意待手續辦妥、貸款貸出、房款付清后，劉女士夫婦于2010年6月10日前將上述房屋正式交付給姜先生。若賣方中途毀約，須賠償買方違約金1萬元，并退還已收取的定金，同時賣方必須賠償中介勞務、通信、廣告等費用，賠償金額為合同約定傭金金額。后姜先生同意3月19日前追加定金4萬元，同時違約金隨定金增至5萬元。協議簽訂后，姜先生共計支付房款54萬元（含定金5萬元）。2010年4月，雙方辦理了過戶手續，姜先生取得上述房屋所有權證。因劉女士夫婦未按約交付上述房屋，姜先生于2010年6月12日通過律師發函，要求劉女士夫婦交付房屋，返還定金5萬元并賠償各項損失，雙方就定金返還問題發生爭議，姜先生遂訴至法院。

 

法院經審理后認為，房屋轉讓協議是當事人雙方真實意思的表示，且其內容未違反國家法律法規的強制性規定，故對雙方當事人應具有法律約束力。劉女士夫婦已按約將轉讓的房屋過戶至姜先生名下。雖然遲延履行了交付房屋的義務，但是該遲延履行并非不履行合同，也不屬于導致合同目的不能實現、合同應予解除的情形，不適用定金罰則。對于遲延交付房屋造成的損失，姜先生可另案主張。遂作出上述判決。

 

法官點評：《合同法》第一百一十五條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金”。《擔保法》規定以當事人一方不履行約定的債務作為適用定金罰則的條件，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》進一步明確規定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結果，這兩個條件缺一不可。本案賣方雖遲延交付房屋，但該房屋已過戶至買方名下，買方已成為實際的房屋所有權人，故該遲延交付并未非不履行合同，也不屬于導致合同目的不能實現、合同應予解除的情形，故不適用定金罰則。