合同法施行后，較長一段時間內，人們普通認為一房二賣只是一種民事現象和民事糾紛，不會觸及刑律。一些房產開發商還妄圖借一房二賣或多賣非法套取資金，不惜將購房者往火坑里推。8月13日，江蘇省海安縣法院因此一審判決被告人殷某犯合同詐騙罪和非法吸收公眾存款罪，數罪并罰，決定執行有期徒刑4年，并處罰金13萬元。被告單位某房地產公司同時被判處罰金18萬元。

 

被告人殷某系海安一家較有知名度的房產開發公司（即本案另一被告人房地產公司）的老板，1962年8月出生，高中文化，曾是鄉建筑站的瓦工。上世紀90年代，隨著房地產行業的興起，殷某抓住機遇，投入房地產開發行業。初試牛刀，果然業績不凡。盡管表面上紅紅火火，但資金不足始終是殷某最大的軟肋。在縣城與其他大公司競標開發地塊時，常因囊中羞澀，失去最終的成標機會。殷某不甘心就此衰落，他的身影開始出現在當地一些鄉鎮的房地產開發上，甚至邊遠鄉鎮他也敢試一下。其時，不少大開發公司對鄉鎮房產開發還不十分重視，殷某獲得一些地塊。殷某將有限資金投入利潤反饋不快的邊遠鄉鎮房地產開發，導致他資金周轉日益困難，為他日后身陷牢獄埋下伏筆。
   

2003年4月，殷某不再掛靠其他企業開發，單獨注冊設立房地產公司（本案被告單位，并由其本人擔任法定代表人，該公司的經營范圍為房地產開發。2004年9月8日，殷某所屬房地產公司參加當地一土地招商拍賣會，以人民幣896萬元的價格中標海安縣城某地塊。為籌集資金繳納土地出讓金，該房地產公司以高于同期銀行貸款利率或優惠購房條件為誘餌，于2004年9月至2005年9月期間，通過殷某非法向社會公眾吸收或者變相吸收資金365萬元。但因本身資金欠缺，殷某用盡渾身解數，該房地產公司仍無法按時交納土地出讓金。2006年1月，政府相關部門依法收回該地塊，并沒收該公司繳納的土地競買保證金55萬元，致該公司房產開發項目失敗。至案發時，該房地產公司給相關被害人造成損失人民幣351萬元。又一次盲目行動，打斷了殷某預期盤算的資金鏈。為逃避債權人追款，殷某動起一房二賣的腦筋。

2004年10月份的一天，上述被告單位房地產公司通過殷某，向劉某借款10萬元，約定利息2萬元，用于融資繳納前述縣城中標土地出讓金。殷某承諾借款的本息作為劉某購買該地塊商品房的購房款。劉某發現該房地產公司在上述地塊未能開發商品房后，不斷向殷某索要借款。

2005年下半年，殷某在劉某不斷向其索款之下，走頭無路，集中生智，轉而向劉某推銷其公司在某鄉鎮開發的營業用房。殷某刻意掩蓋了一個事實，即其向劉某推薦的營業房多數已“名花有主”。劉某選中某鎮人民路2號樓7、8、9、10號營業用房，而事實上這些營業用房已于2005年4月4日、4月6日，被房產公司分別出售給萬某、符某，并已交付使用。殷某明知上述營業用房已銷售給他人無法履行合同，且房地產公司處于資不抵債，無償還能力的情況下，仍于2006年初的一天，與劉某之妻簽訂購房合同，房地產公司從中騙得10萬元。此后，殷某又以類似方法，在謝某身上演譯一房二賣的好戲，從謝某身上騙得14萬元。

2007年12月12日，某鎮政府向公安機關報案，公安機關于2008年1月7日以合同詐騙罪立案偵查。立案后發現，殷某已經外逃，遂對殷某上網追逃。2008年11月3日，殷某被北京警方抓獲。海安縣公安機關在偵查過程中，發現被告單位房地產公司以及其法定代表人殷某參與非法吸收公眾存款的事實。

 

海安法院審理后認為，被告房地產公司因進行房地產開發需要資金，未經中國人民銀行批準，以高于同期銀行貸款利率或優惠購房條件為誘餌，向社會不特定對象吸收或變相吸收資金，擾亂金融秩序，其行為構成非法吸收公眾存款罪。該公司以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大，其行為構成合同詐騙罪。被告人殷某系被告單位直接負責的主管人員，其行為分別構成非法吸收公眾存款罪、合同詐騙罪。被告單位房地產公司、被告人殷慶松犯數罪，依法應當數罪并罰。被告單位興發房地產公司、被告人殷慶松未能退賠被害人的經濟損失，可酌情從重處罰。鑒于其庭審中認罪態度較好，可酌情從輕處罰。遂依照《中華人民共和國刑法》的相關規定，作出前述判決。
一審宣判后，殷某明確表明不上訴，并表示其出獄后，一定努力創業，想盡辦法賠償受害人的損失。

 

法官評析：本案對被告人非法吸收公眾存款爭議不大，主要涉及一房二賣從民事糾紛上升為刑事犯罪的條件問題。
房產開發中的一房二賣，主要指房地產開發商作為出賣人先后以兩個商品房買賣合同，將同一個房屋出賣給兩個買受人。實踐中，還存在一房多賣情況，但用一房二賣的法律即可調整。

 

如果開發商一房二賣的行為僅僅為了在比較中獲取更高額利潤，并無同時非法占有兩房款的意圖，該類糾紛還應當在民事糾紛范圍處理。此時，如果買房人都是善意的，并無與開發商惡意串通情況的，相關的買賣房屋合同都應視為有效。各買房人均未過戶登記情況下，根據債權平等原則，并不存在第一個買受人（買房人）或順序在先買房人享受優先權問題。買房人同時主張合同權利時，開發商享有選擇權。

 

在兩份或多份合同中，如果有一份已過戶登記，按照物權法有關物權登記生效及公示對抗原理，對于登記的房屋所有權效力任何人無法對抗。其他買房人即便已實際交付使用房屋，但由于未登記過戶，享有的仍然是合同債權，而登記人卻享有物權。物權優先債權是基本原則，登記人取得房屋所有權，其他人不能取得房屋所有權。已實際使用房屋但最終未能取得產權的人，應從房屋中遷出。合同法施行后，將房屋買賣合同的效力（債權效力）與房屋產權轉移的效力（物權效力）進行了區分，通常情況下對于一房二賣同時承認兩份合同的效力。由此，不少人錯誤地認為，一房二賣僅僅是一個民事爭議問題，不存在上升為刑事犯罪的可能。其實，不少民事行為包括合同行為，都有一個量變到質變的過程，只要當事人越過一定界限，觸了紅線，就有可能上升刑事問題。

 

結合本案開發商殷某“一房二賣”的具體行為，一是殷某明知向劉某、謝某出售的營業用房已銷售給他人，無法履行合同的情況下，仍隱瞞真相，采取欺詐手段，向劉某、謝某出售該營業用房。二是殷某所屬的房地產公司已處于資不抵債，無力償還債務的能力，根本沒有履行合同以及承擔違約責任的能力；三是殷某一直攜款在外躲債，根本不想履行合同，因此其主觀上具有非法占有的故意并非民事合同糾紛中的一房二賣違約行為，法院認定其犯合同詐騙罪，并判處有期徒刑4年，并無不當。