一起房屋租賃合同糾紛案中，同時出現(xiàn)了兩份真實的合同，且合同中約定租賃金額差距較大。原被告雙方各執(zhí)一詞，所出示的證據(jù)只對自己有利，但證明的力度未達到標(biāo)準(zhǔn)，同時不足以否定對方。近日，滄浪區(qū)人民法院依據(jù)“高度蓋然性原則”，對這一起由“陰陽合同”引發(fā)的租賃糾紛案進行了判決。

 

原告馬德才稱自己是在2009年8月19日與被告彭菊簽訂了一份房屋租賃合同，由被告承租原告的門面房從事經(jīng)營，約定租期2年，自2009年8月20日起至2011年8月19日止，年租金20萬元，先付后用，并約定被告裝修中不得任意改變房屋整體結(jié)構(gòu)。合同簽訂后，被告以資金不足為由要求先付一半租金即10萬元，原告予以理解并接受。2010年3月被告在未與原告協(xié)商一致情況下一走了之。故請求判令被告支付拖欠的房租10萬元；判令被告就提前解除合同與原告進行協(xié)商，按約辦理交接手續(xù)；由被告承擔(dān)本案訴訟費用。

 

被告彭菊辯稱自己并不拖欠原告房租，雙方簽訂的租賃合同約定的年租金就是10萬元，被告已經(jīng)全額支付；2010年3月被告就終止合同事宜已與原告的代理人協(xié)商達成一致意見，然其后原告反悔，房屋租賃合同已于2010年3月協(xié)商解除，被告不同意繼續(xù)履行合同。

 

法院審理查明，2009年8月19日，原告與被告簽訂房屋租賃合同一份，約定由被告承租位于蘇州市鳳凰街街面二層樓房（約150平方米）用于經(jīng)營；租用期從2009年8月20日起至2011年8月19日止，為2年，房屋年租金20萬元，先付后用。同日，原、被告還簽訂了另外一份租賃合同，該租賃合同約定年租金為10萬元，該合同的格式、文本以及其他內(nèi)容與前述合同一致。第二份合同簽訂后，被告彭菊向原告馬德才支付了房屋租金10萬元、押金5000元。2010年3月，被告就轉(zhuǎn)讓房屋以及提前解除租賃合同事宜與原告進行協(xié)商，因原告堅持不同意轉(zhuǎn)租，且要求繼續(xù)履行合同和支付房租，雙方未能達成一致意見。同月，被告停止經(jīng)營并搬離上述房屋。

 

庭審中，馬德才堅持應(yīng)以年租金20萬元的合同為準(zhǔn)，同時解釋年租金為10萬元的合同為了少繳納稅費，應(yīng)被告彭菊要求而簽訂的。被告彭菊則主張應(yīng)以年租金為10萬元的合同為準(zhǔn)，且表示年租金20萬元的合同是原告馬德才為了方便今后租賃給其他人時提高租金而與自己協(xié)商后簽的。

 

本案主要爭議在于原、被告在同日簽訂的兩份租金標(biāo)準(zhǔn)不一的合同（租金10萬元/年或20萬元/年），哪份是雙方真實意思表示，為有效合同。原、被告同日簽訂了兩份租金標(biāo)準(zhǔn)不一致的租賃合同，且未注明以哪份合同為準(zhǔn)，現(xiàn)各自確認(rèn)的合同均對對方不利，因此判斷哪份合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)充分結(jié)合合同的有關(guān)條款、目的、交易習(xí)慣、當(dāng)事人的陳述以及生活經(jīng)驗法則和誠實信用原則來確定。

 

首先，從本案查明事實來看，兩份租賃合同中均明確約定稅費由被告方承擔(dān)，該稅費若為被告所陳述的營業(yè)稅費，則該稅費理應(yīng)由其自行承擔(dān)，無需另行約定；而房屋租賃合同中約定由被告承擔(dān)的稅費應(yīng)理解為本應(yīng)由原告（出租方）承擔(dān)，通過約定由被告承擔(dān)的相關(guān)稅費，即為房屋出租所得收益應(yīng)交納的稅費。故原告關(guān)于雙方約定的租金為每年20萬元，由于合同中約定稅費由被告承擔(dān)，故在被告請求下簽署了租金為10萬元/年的租賃合同的陳述具有一定可信度。然被告為了配合原告今后提高租金價碼、方有陰陽合同的陳述，可信度偏低。其次，2010年3月雙方為繼續(xù)履行合同和解除合同產(chǎn)生糾紛，原告要求被告繼續(xù)租賃或者至少租賃滿一年，并催討租金；被告欲解除合同及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租房屋。從此次糾紛來看，原告的陳述具有一貫性，而若如被告所述已交納了全年房租，其卻在退房時不予提及，與常理相悖。最后，從原、被告租賃合同磋商初期的情況來看，雙方共同確認(rèn)原告出示的擬出租給他人的租賃合同中租金標(biāo)準(zhǔn)亦為20萬元/年，當(dāng)然原、被告對合同價款可進行合理磋商，但直接減半降價可信度亦較低。

 

因此，法院審理認(rèn)為原告陳述為真的蓋然性較大，故認(rèn)定原、被告所簽署的年租金為20萬元的租賃合同系雙方真實意思之表示，為有效合同。

 

據(jù)此，法院依照《中華人民共和國合同法》規(guī)定判決，被告彭菊支付原告馬德才拖欠房屋租金人民幣68889元；原告馬德才退還被告彭菊押金人民幣5000元。

 

 

鏈接：

 

高度蓋然性，即根據(jù)事物發(fā)展的高度概率進行判斷，是人們在對事物的認(rèn)識達不到邏輯必然性條件時不得不采用的一種認(rèn)識方法。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條指出：雙方當(dāng)事人對同一事實分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的證據(jù)否定對方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)。因證據(jù)的證明力無法判斷導(dǎo)致爭議事實難以認(rèn)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)舉證責(zé)任分配的規(guī)則作出裁判。（文中人名均為化名）