當(dāng)前，農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛逐步增多，僅筆者所在法院審理的此類案件就占房屋買賣糾紛案件的60%。該院對此類案件的特點、成因進行了分析，并提出對策建議。

 

案件特點

 

合同名為安置實為買賣。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內(nèi)容。

 

交易房屋一般不具有權(quán)屬證明。絕大多數(shù)買方作為被拆遷人，其身份因土地被征用而變化為城鎮(zhèn)居民。但拆遷安置小區(qū)的土地性質(zhì)卻并未改變，所以其出售的拆遷安置房應(yīng)獲得城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)還沒有定論。

 

此類案件矛盾尖銳。因商品房價格增長過快，購房者基于價格優(yōu)勢紛紛購買安置房。加之開發(fā)商許諾辦理“國有土地使用權(quán)證”，因此購房者一般不愿選擇退房，而要求開發(fā)商履約。

 

涉穩(wěn)群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標(biāo)的基本一致，眾多分散的購買人為了增強其維權(quán)的力量而聯(lián)合起來，極易形成群體性訴訟，嚴(yán)重地影響社會的穩(wěn)定。

 

形成原因

 

糾紛產(chǎn)生的背景原因。農(nóng)村私有房屋交易是城鄉(xiāng)一體化進程迅速推進的大背景下產(chǎn)生的。相關(guān)部門監(jiān)管不力，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成此類糾紛不斷增多的制度誘因，而國有土地市場價格的持續(xù)上揚，房屋拆遷補償?shù)壤娴尿?qū)動是引起此類案件猛增的直接原因。

 

當(dāng)事人法律意識淡薄。由于當(dāng)事人法律意識淡薄，加之農(nóng)村安置類房屋本身的特殊性，一些不符合上市條件的拆遷安置房在當(dāng)事人之間私下交易，一旦不能領(lǐng)取或暫時不能領(lǐng)取房產(chǎn)證時易發(fā)生糾紛。

 

房產(chǎn)公司盲目許諾。開發(fā)商為吸引購房者，在合同中明確注明：開發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內(nèi)，按規(guī)定為購房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)”，同時辦理“國有土地使用權(quán)證”。但在實踐中，開發(fā)商很難兌現(xiàn)此項諾言，導(dǎo)致違約產(chǎn)生糾紛。

 

對策建議

 

加大法律法規(guī)宣傳力度。通過在房屋拆遷現(xiàn)場及拆遷安置小區(qū)進行以案釋法、風(fēng)險提示等方式進行法律宣傳，提高購房者的法律意識和風(fēng)險意識，力爭從源頭上減少糾紛的發(fā)生。

 

政府職能部門應(yīng)加強監(jiān)管。政府相關(guān)管理部門應(yīng)規(guī)范拆遷安置房買賣，營造規(guī)范、誠信、健康的房產(chǎn)交易市場環(huán)境。相關(guān)部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)公司、房產(chǎn)中介公司的規(guī)范化管理，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。同時，對房產(chǎn)公司因利益驅(qū)動而盲目允諾等行為要加大監(jiān)管力度。

 

構(gòu)建多元化糾紛解決機制。由于此類涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，各種利益交織，矛盾突出，且歷史遺留問題繁多。且潛在當(dāng)事人眾多，易引發(fā)不穩(wěn)定因素。因此必須協(xié)調(diào)多方力量來構(gòu)建多元化的糾紛解決機制，以切實保障農(nóng)民、集體等的合法權(quán)益。

 

妥善發(fā)揮司法保障職能。要加強釋明，積極做好疏導(dǎo)和調(diào)解工作，最大限度地在立案審查階段促成當(dāng)事人和解。在尊重歷史、立足現(xiàn)實、堅持立法宗旨的前提下，綜合考慮糾紛雙方的主體身份、爭議房屋的類型特點，認真權(quán)衡當(dāng)事人、集體、社會等各方的利益，對不同類型的糾紛作不同的處理。