近年來，隨著房地產市場的快速發展，物業管理相關法規的出臺，戚區法院審理多起因業主欠繳物業費，物業公司起訴追索物業管理費的案件；因業主擅自改變房屋外觀，如安裝太陽能熱水器、加裝防盜窗，物業公司起訴要求拆除的案件；因物業管理服務不到位，或物業管理公司工作失職導致業主人身、財產損害，業主起訴物業公司人身、財產損害賠償案件。雖然此類案件案情簡單，涉案標的小，但由于該類案件涉及民生問題，且具有群體性和示范效應，如果法院處理不當則易激化矛盾，影響社會穩定，應引起重視。

 

一、原因

 

1、業主自治能力相對較低。作為業主自治組織的業主委員會在物業管理和服務法律關系中具有重要的地位，這種物業管理模式的有效運轉需要業主具有相當的自治能力，業主大會和業主委員會能夠真正發揮代表業主意志、維護業主權利的作用。然而，現階段我國普通城市居民對相關法律概念和法律關系普遍不甚了解，因此很難通過業主大會形成明確、理性、合法的意志，業主自治能力差的現狀成為業主維權的障礙。當不能通過業主委員會形成群體的、有組織的、合法的對抗時，不交物業費就成為業主單打獨斗的武器，如此惡性循環下去，業主與物業公司之間的矛盾日益激化。

 

2、物業管理公司服務不到位。物業管理企業作為企業法人，自負盈虧，追求利益的最大化，有相當一部分物業管理公司的確存在服務意識不夠、服務質量低等現象，難以讓業主感到滿意是物業管理糾紛的重要起因。

 

3、業主法律意識薄弱。目前，相當一部分業主對開發商、物業管理企業法律主體之間的法律關系認識不清，將開發商所售房屋的質量問題遷怒到物業公司，從而對物業公司產生敵對情緒，拖欠或拒交物業費，進而激化矛盾。有些業主忽視入住合約的合同作用，為了一己私利，擅自改變房屋外觀，對小區整體外觀及其他相應業主的房屋安全造成隱患。

 

4、業主維權之路比較難。一方面單個業主與物業公司協商解決問題盡管在理論上可能卻很難在現實中奏效。另一方面民間調解組織的不健全，導致業主與物業公司之間的矛盾很難通過第三方的協調得到化解。另外業主委員會并非如法律制度設計之初所設想的那樣善于維護業主權利。

 

5、司法方式解決糾紛難以根治。對于物業欠費案件，實踐中往往在認定物業公司服務存在一些瑕疵的情況下對物業服務費用作出部分支持，但這種處理方式對于同一小區接受了同樣服務卻已經全額交納物業費的業主是不公平的，這些業主將會產生效仿心理，選擇在今后拖欠物業費，然后等待起訴和法院做出打折支持的判決。如此循環，審理一件物業管理糾紛案件之后卻有更多的案件涌來。

 

二、對策

 

1、在政府指導和支持下，增強業主自治能力。物權法第七十五條第二款規定，地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。可見，物權法已經意識到其制度設計必然要依賴政府行為的介入。因此，政府應考慮如何建立起切實可行的配套制度，致力于推進業主自治。   

 

2、提升物業管理企業的服務質量。物業管理企業作為物業管理合同的一方當事人，應該按照合同的約定為小區業主提供物業管理服務，如果服務沒有達到合同約定的標準，應該承擔相應的違約責任。通過建立公平競爭的環境和市場淘汰機制，逐漸提升物業管理企業的服務質量。

 

3、增強業主法律意識。加大普法宣傳力度，組織開展法律服務、法律宣傳進社區活動，在物業糾紛頻發社區集中開展物業法規宣傳，使廣大業主了解物業管理法規，規范維權方式，樹立誠信意識，努力構建和諧的物業管理服務關系。