近年來受國家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場日益繁榮，房屋買賣、房貸按揭、貸款擔保等經(jīng)濟行為逐漸為百姓所熟知并接受。頻繁的房產(chǎn)交易使得金融機構(gòu)、房地產(chǎn)商、購房人以及擔保公司之間的利益網(wǎng)絡更加緊密，從而導致利益?zhèn)€體之間矛盾的滋生。據(jù)無錫市南長區(qū)法院統(tǒng)計，自2007年至2009年，該院涉及房屋買賣、房屋按揭類的案件數(shù)從266件激增至497件，2010年上半年相關案件的受理數(shù)亦達到242件。與此同時，除受理案件數(shù)量的明顯上升外，涉案糾紛的表現(xiàn)形式也日趨多樣化、復雜化。

 

誰為我的公寓做主

 

2009年11月，包小姐與某開發(fā)公司簽訂了一份房屋認購協(xié)議書，但事后，包小姐發(fā)現(xiàn)她購買的房屋使用期限僅為50年（即綜合用地的使用期限），并非是她起初認為的住宅用地使用期限70年。對此，開發(fā)公司的解釋是，無論是開盤報道還是戶型手冊關于房屋用途的說明都是“公寓”，而不是普通住宅，兩者有著根本區(qū)別。對解釋不滿意的包小姐遂拒絕簽訂房屋買賣合同，并訴至法院要求開發(fā)公司支付違約金。

 

審理中，包小姐向法院提供了開發(fā)公司在相關媒體上發(fā)布的開盤報道及戶型手冊，證明包小姐在認購房屋時，開發(fā)公司宣傳房屋的性質(zhì)為住宅樓。但開發(fā)公司認為，所有證據(jù)均顯示，關于房屋用途的說明為“公寓”而非普通住宅。我國的相關法律規(guī)定，住宅用地的使用期限為70年，綜合用地的使用期限為50年，因此房屋的不同性質(zhì)將實際影響房屋的交易價格以及購房人的具體權(quán)益問題。本案正是由于雙方當事人對“公寓”一詞的理解不同，才導致了糾紛的發(fā)生。

 

經(jīng)過審理，法院認為，包小姐與開發(fā)公司未能簽訂房屋買賣合同，其原因在于雙方買賣房屋用途性質(zhì)的不同理解，并非開發(fā)公司單方責任，故不能認定開發(fā)公司違約。根據(jù)案件雙方當事人的意思表示，法院最終判決解除了包小姐與開發(fā)公司簽訂的房屋認購協(xié)議書，要求開發(fā)公司支付包小姐的利息損失，駁回了包小姐要求開發(fā)公司支付違約金的訴訟請求。

 

法官認為此類案件多歸咎于購房人法律意識淡薄。現(xiàn)而今，出于宣傳包裝的需要，開發(fā)商往往在樓盤優(yōu)勢方面夸大其詞。購房人面對如此強大的宣傳攻勢，往往容易忽視對合同條款本身的審視，在簽訂合同時過于草率，缺乏對自身權(quán)益保護的意識。

 

針對此類案件，法官認為規(guī)范房產(chǎn)交易行為方為可效之舉。在房屋買賣、房屋交付等方面，買賣雙方應秉承誠實信用的原則，賣方應在書面出具的賣房手冊及合同書中明確既定詞語的意思，杜絕打“擦邊球”行為的發(fā)生；買方也應對合同條款仔細審核，提高自身維權(quán)意識。

 

誰賣了我的房子

 

陳小姐于2005年向某建設公司購買了五套房屋，并一次性支付了房款，但建設公司一直未交付房屋，使陳小姐的利益蒙受損失。2009年陳小姐向法院提起訴訟，要求建設公司履行合同并支付違約金。

 

建設公司辯稱，對簽訂房屋合同及陳小姐付清房款的事實無異議，但陳小姐曾將自己的公司遷入所購房屋，只是當時沒有辦理明確的入住手續(xù)，房屋應屬交付。2008年建設公司與陳小姐曾達成退房協(xié)議，陳小姐的母親也已代陳小姐辦理了退房手續(xù)并領取了退房款100萬元。因此，建設公司認為自己有權(quán)將房屋再次賣給他人。為了證明退房的事實，建設公司向法院提供了由陳小姐母親簽字的本票一張，備注欄內(nèi)注明“退房款”。

 

法院認為，建設公司雖將100萬元作為退房款支付給了陳小姐，但并不能證明陳小姐同意將所購五套房屋全部退還。對于處置重大財產(chǎn)的事項，雙方未簽訂書面協(xié)議有悖常理。因此，法院認定建設公司的行為屬于“一房二賣”。

 

此類案件多歸咎于房地產(chǎn)商的趨利心理。在房價飛漲情況下，面對巨大的利益誘惑，賣房人往往甘愿承擔違約風險，從倒賣房屋中賺取差額利潤。在房屋的買賣和交付方面都不甚規(guī)范，從而導致糾紛的發(fā)生。

 

對于此類案件，法官認為應完善購房合同備案制度。例如將不良發(fā)展商信息登記備案等，增加其違規(guī)成本，在源頭上遏制一房兩賣甚至多賣現(xiàn)象的發(fā)生。房屋買賣雙方也應盡量訂立書面的協(xié)議，細化合同條款，特別是發(fā)生轉(zhuǎn)讓等特殊情況下，更要具體條款的內(nèi)容。

 

誰是房子真正的主人

 

2002年11月無錫某銀行與丁某夫婦簽訂了個人購房借款合同，約定如下：丁某夫婦向銀行借款43萬元用以購置房屋，某置業(yè)公司為該借款的保證人并承擔連帶保證責任。不料想，一年后，銀行方就再沒有收到丁某夫妻的按揭款項，遂向法院提起訴訟。

 

然而，在庭審中，丁某夫婦卻向法院表示購買該房屋并非其本意，而是丁某在某置業(yè)公司任職期間，置業(yè)公司要求其幫忙貸款購買，并承諾一旦將房屋轉(zhuǎn)賣后即給丁某夫婦一定的好處費。該公司還承諾由此產(chǎn)生的一切法律責任由公司方承擔，購房貸款亦由其按月歸還。但是，該置業(yè)公司在將此房屋抬高價格轉(zhuǎn)賣給他人后，生意遭遇瓶頸，在對涉案房屋進行一年的按揭之后，再無能力按照先前的約定按月支付購房貸款，遂出現(xiàn)了上述一幕。

 

雖然丁某夫婦與某置業(yè)公司達成的內(nèi)部協(xié)議屬實，但法院認為，該協(xié)議對第三方銀行來說并無約束力，丁某夫婦應根據(jù)借款合同的約定履行還款義務。

 

此類案件的形成原因多在于銀行審核不嚴。銀行對貸款的審核不嚴，對借款人資信能力缺乏有效的調(diào)查核實方法，導致大批資信能力不高甚至冒名的借款人順利取得借款。一些房地產(chǎn)公司作為貸款擔保方，以虛假銷售的方式，冒用他人名義套取貸款，名義上的借款人本身沒有得到貸款，也未得到房屋，故不能主動承擔還款義務。

 

針對此類情況，銀行方面應嚴格審查貸款人資信能力。對貸款人的資信情況和還款能力作嚴格審查，這是杜絕房貸黑洞最有效的方式。與此同時，建設、國土等相關部門也要嚴把房產(chǎn)預售關，完善購房合同備案制度。比如，未繳清地價款的一律不予辦理房產(chǎn)預售登記。