時下，房價雖然穩中有降，但仍有為數不少的“囊中羞澀”者“望房興嘆”。很多急需買房者將視線轉移到價格低、地段好、配套佳的農民安居房。迄今，農民安居房不允許在公開市場流轉，屬于禁止買賣的對象。心存僥幸購買農民安居房的人不僅無法實現“居者有其屋”的美夢，反而后患無窮，自找麻煩。近日，無錫市南長區人民法院審理了類似的農民安居房私下交易引發的訴訟，發人深省。

 

案例一：

 

2005年5月，陳學強（化名）與南長區揚名鎮某村委簽訂拆遷協議書一份，約定陳學強將其所有的房屋出讓給村委予以拆遷重建，村委根據規定安置三套房屋。2006年6月，陳學強與龔輝通過小林（化名）開設的房屋中介機構簽訂房屋轉讓（買賣）協議書一份，約定：陳學強將房屋出售給龔輝，房屋總額為人民幣464800元，雙方對付款方式等作了約定。2008年7月，因陳學強無法領取相關權屬憑證，龔輝申請南長法院確認買賣合同無效，陳學強返還已經支付的購房款，后經法院調解，實現了龔輝的全部訴請。

 

案例二：

 

90年代，沈香蘭夫婦將祖產翻建，購買了旁邊弟弟家的房屋聯合起來建造了3層。2005年5月房屋拆遷，沈香蘭夫婦一家共分得房屋548.63平方米安居房六套，全部在揚名花園小區內。沈香蘭夫婦與兩個兒子拆遷后簽訂了分房協議，約定6套房子可以辦理產權證時，由各個居住權人辦理相關名下的證書。沈香蘭夫婦的小兒子將名下的安居房以36萬出售給了陳康。沈香蘭夫婦與小兒子在平時生活中屢有摩擦，關系交惡，甚至大打出手。

 

老夫妻倆對小兒子將父母的房產賣掉居住到丈母娘家非常反感，向法院提出小兒子的買賣行為無效，返還房屋的訴訟請求，此案正在進一步審理中。

 

案例三：

 

陳阿娣與張國慶系夫妻關系，二人生有4個女兒，分別是張金花、張金英、張金華、張金蓮。張國慶于1950年死亡。原無錫市南長區揚名鎮房屋登記所有權人為陳阿娣，2005年12月24日，陳阿娣與無錫市某房屋拆遷有限公司簽訂《房屋拆遷補償協議書》，約定拆遷公司拆除陳阿娣的房屋，安置其四套房屋，雙方對其余拆遷補償及超面積貼費亦作了約定。陳阿娣三個女兒都遠嫁外地，她一直跟隨小女兒張金蓮生活，2008年11月，陳阿娣過世。張金蓮在母親死后將閑置的一套農民安居房出售給第三人沈驍蕓，三個姐姐相繼得知這一情況后向法院主張繼承三套房屋及張金蓮出售的房屋對價。姐妹四人后念及手足情深，私下協議了結此事，向法院提出了撤訴申請。

 

農民安居房私下交易居高不下的原因不外乎以下幾點：1、農民手中有余房。隨著城市化建設和道路交通建設的快速發展，越來越多的農民被拆遷安置，其中大多數農民拿到了兩套以上的安置房，除自住之外或租或賣，形成了較大的賣方市場。2、私下交易有市場。因為農民安置房價格通常都比同地段的商品房低很多，而且私下交易規避了正規交易應當繳納的各種稅費，雖然這種私下交易存在很大的法律風險，但是趨利心理和僥幸心理使很多人還是選擇了私下買賣農民安置房，也就有了買方市場。3、法律政策不健全。目前國家政策對農民安置房上市交易作了嚴格限制，除少數規定滿足一定年限可上市交易外，絕大多數農民安置房是無法上市交易的，農民也就不可能通過房產管理部門辦理交易手續，只能選擇私下交易。

 

農民安居房私下交易潛藏著無數訴訟糾紛隱患，農民安置房私下買賣均是建立在個人信用基礎上的，并無法律強制力的保障，若干年后如果房屋價值波動較大，則買方或賣方反悔的機率很大，訴訟危機凸顯。