2004年9月，孫某通過單位集資，購買經濟適用房一套，但未取得房產權屬證書。2006年3月，經介紹，孫某與譚某簽訂了住房轉讓協議書，雙方約定：（1）孫某將自己所有的住房轉讓給譚某，價格12.5萬元；（2）本協議簽訂后，譚某一次性給孫某10萬元，孫某將房屋鑰匙交給譚某，剩余2.5萬元待孫某向譚某交付房產證時付清；（3）孫某應積極為譚某辦理房產證，譚某配合提供辦證所需材料，辦證所需費用由譚某負擔。協議簽訂當日，譚某向孫某支付10萬元，孫某將房屋鑰匙交付譚某。譚某裝修后居住至今。隨著房價不斷上漲，2011年5月，孫某將譚某訴至法院。

 

法院在審理時有兩種觀點：

 

一種觀點認為，該住房轉讓協議無效，依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和《經濟適用住房管理辦法》的規定，經濟適用房在取得房屋所用權證一定年限后，方可上市交易，而孫某在出售房屋時尚未取得權屬證書，這也違反了《城市房地產管理法》的相關規定，且譚某不符合經濟適用房購買條件。

 

第二種觀點認為，譚某購房時對方未告知該房屋屬于經濟適用房，所簽轉讓協議是雙方真實意思表示，雙方也如約履行了部分內容，加之《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》時2007年生效的，雙方合同是2006年簽訂的，不能適用該意見，該住房轉讓協議合法有效。

 

筆者同意第一種意見，孫某與譚某簽訂的住房轉讓協議是無效的。理由如下：

 

第一，孫某對該經濟適用房僅是有限產權，其個人無權擅自出賣。依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和《經濟適用住房管理辦法》的規定，經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策住房。單位集資合作建房是經濟適用房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用房的有關規定嚴格執行。經濟適用房屬于政策性建房，購房人擁有有限產權。購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。本案中孫某對該經濟適用房僅是有限產權，且其購房不滿5年，不得直接上市交易。

 

第二，該房產的買賣違反法律的禁止性規定。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。本案中，孫某將自己所有的住房轉讓給譚某時未取得房產權屬證書，故雙方的買賣行為違反了法律的禁止性規定。

 

綜上，筆者認為孫某對該經濟適用房僅是有限產權，其個人無權擅自出賣，且該住房轉讓協議違反了法律禁止性規定，故該住房轉讓協議是無效的。