名為商品房買賣合同實(shí)為借款，借款未能歸還，原告要求騰房過戶，未獲法院支持。近日，隨著南通市中級人民法院終審判決的送達(dá)，這起房屋買賣合同糾紛案落下帷幕。      

2014年12月3日，周某以82萬元價格向某置業(yè)公司購買海安市城東鎮(zhèn)迎賓路一房產(chǎn)。2014年12月11日，周某繳足房款后，對該房屋進(jìn)行了裝修并入住。

2016年7月1日，周某與張某簽訂房屋買賣合同，約定將該房屋作價70萬元出售給張某。當(dāng)日，張某分兩筆共70萬元轉(zhuǎn)賬至周某賬戶，周某向張某出具收條。周某收款后，隨即轉(zhuǎn)賬給王某。此后，張某向法院訴訟要求將案涉房產(chǎn)進(jìn)行過戶。
    海安法院法院審理后認(rèn)為，各方當(dāng)事人均確認(rèn)糾紛是由王某向張某借款而引發(fā)，而兩份買賣合同可以看出，案涉房屋購買價82萬且經(jīng)過裝修，近年來房價又不斷趨漲，周某在無特定利害關(guān)系情況下，同意70萬元出售，不合常理。因此，周某與張某簽訂的賣合同名為商品房買賣合同，實(shí)質(zhì)上是在民間借貸債務(wù)履行期間屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，但因未過戶，所涉房產(chǎn)未完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動公式，張某未取得物權(quán)權(quán)利，故相應(yīng)行為僅具有后讓與擔(dān)保的性質(zhì)。張某向法院提起房屋買賣合同之訴，缺乏法律依據(jù)，經(jīng)法院釋明，拒絕變更訴訟請求，法院駁回其訴訟請求。張某不服，提起上訴。
    二審法院審理后認(rèn)為，張某主張與周某之間為房屋買賣合同關(guān)系，但提供的證據(jù)不足以達(dá)到證明目的，本案是因王某與張某之間的借貸而引起的，周某與張某簽訂房屋買賣合同目的原本是為王某的借款提供擔(dān)保。從三方資金的往來及周某簽訂出售合同時房屋實(shí)際市值看，張某應(yīng)變更訴訟請求主張民間借貸。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。遂依照民事訴訟法第170條規(guī)定，終審判決駁回上訴，維持原判。
    法官提醒，法律關(guān)系的性質(zhì)界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來決定。是否支付對價、對價與標(biāo)的物價值是否相當(dāng)是判斷法律關(guān)系性質(zhì)的重要依據(jù)，如果交易中存在買方向賣方支付的價款與標(biāo)的物價值差距明顯，交易行為與慣常交易做法不相符及其他有違常理情形，即構(gòu)成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。
【法條鏈接】 
    《中華人民共和國民法總則》第146條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
    《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第四十五條規(guī)定，當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。