回遷安置房往往不能即時辦理產權手續，其指標能否買賣一直爭議較大，引發諸多紛爭。10月17日，隨著南通市中級人民法院一起涉安置房指標的買賣糾紛案件終審判決書的送達，生效判決回答了這一問題。法院認定相關買賣有效，判決被告徐氏夫婦停止侵權，并在條件成熟時協助原告王兵辦理產權登記手續，原告王兵亦應依合同付清購房余款。

 

買賣拆遷安置房

 

2012年，徐氏原位于海安縣海安鎮新橋村的房屋被征收，而獲得回遷房，即拆遷安置房。其后，徐氏與開發商簽訂了拆遷安置房買賣合同，已經房產監管部門備案，案發時尚未辦理初始產權登記。

 

2012年3月4日，徐氏夫婦作為轉讓方與作為受讓方的王兵女士簽訂房屋轉讓協議書一份，協議約定徐氏夫婦將其面積130平方米拆遷安置房屋，以578000元的價格轉讓給王兵；王兵在協議簽訂后10日內先付房款300000元，余款待產權證過戶到王兵名下后一次性付清；轉讓方將辦理房屋產權證、土地使用權證及相關權證所需的購房收據和購房憑證復印件交付給受讓方王兵；至此，該房屋的所有權屬王兵，轉讓方對該房屋不再享有任何權利和收益；因該房屋為拆遷安置房，暫不具備辦理產權變更登記條件，但本協議為確認轉讓房屋所有權的唯一證據，其效力高于該項房屋的產權證和土地使用權證，若具備辦理產權變更登記條件時，因王兵需要，轉讓方應無條件履行協助義務。雙方還約定，該協議經雙方簽字后生效、具有法律效力。

 

2012年3月5日，王兵從其丈夫的銀行卡中通過中國銀行，向徐氏夫婦指定的賬戶內匯入300000元。當日，徐氏夫婦共同向王兵出具了收到上述房款的收據一份。此后，王兵家人再向徐氏夫婦付房款30000元。

 

爭占房屋鬧官司

 

案涉安置房屋建成后，王兵之子潘偉從開發商處領取了房屋鑰匙，雙方發生意見分歧。徐氏夫婦從開發商處無鑰匙可領，向王兵索要未果后，遂私自更換了案涉房屋鑰匙，引起糾紛。

 

原告王兵訴稱，我與徐氏夫婦簽訂案涉安置房轉讓協議后，開發商已將此后建成的房屋交付給我，但徐氏夫婦卻將房屋門鎖破壞，致我無法居住使用。請求法院判令被告徐氏夫婦停止侵權行為，協助辦理房屋產權過戶登記手續。

 

被告徐氏夫婦辯稱，案涉房屋是我們原房屋征收后的回遷房，簽訂合同時房屋尚未建成，目前房屋還未登記到我們名下，原告王兵要求進行過戶登記不具備基礎條件，故而我們更換門鎖的行為不構成侵權。請求法院判決駁回原告王兵的訴訟請求。

 

法院判決買賣合法

 

海安法院審理后認為，原告王兵與被告徐氏夫婦簽訂的房屋轉讓協議，系雙方當事人真實意思的表示，無違反法律、行政法規強制性規定的情形，協議成立且合法有效，雙方當事人均應按協議全面履行自己的義務。

 

王兵按約定序時進度支付房款后，取得相應合同權利。在此情形下，王兵從開發商或物業管理部門領取房屋鑰匙的行為，系其權利行使的必然表現。王兵從開發商處領取鑰匙占有房屋，具有合同依據，為有權占有，盡管未能完成房屋所有權登記手續，其對房屋合法占有的權利應當受到保護。

 

徐氏夫婦私自更換門鎖，妨礙王兵對房屋的合法占有，與約定不符，且無法律依據，構成侵權。王氏夫婦應停止侵權，并在條件具備時協助過戶。遂依照《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國侵權責任法》有關規定，作出前述判決。

 

一審判決后，被告徐氏夫婦不服，提起上訴。南通中院審理后認為，原審查明事實清楚，適用法律正確。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第170條規定，終審判決駁回上訴，維持原判。

 

評析：本案實質上涉及拆遷安置房指標能否合法買賣問題。安置房是政府因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。與普通商品房相比，安置房在購買對象和交易時間都受到一定限制，只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得安置房房產證的一定時間內（通常為5年）無法將該房過戶給其他人。雖然安置房交易受到限制，但實際生活中，由于安置房與普通商品房之間存在較大差價，民間已形成了事實上的安置房交易市場。

 

我國合同法從最大限度發揮社會財富的流通價值出發，堅持鼓勵交易原則，不輕意否定合同的效力。最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（即合同法解釋三）進一步深化了這一原則，無權處分行為不再視為效力待定行為。該解釋第3條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。從這條規定來看，一般性無權處分產生的合同已不再視為效力待定合同，不需要以事后取得處分權追認合同效力，可直接認定合同成立有效。至于當事人可能引發的矛盾，可以違約解除合同的方式解決。顯然，當事人雙方先行簽訂安置房（指標）買賣合同、辦理房款交付及房屋交接手續，五年后再辦理房屋過戶手續的做法，并不違反上述司法解釋的新精神，屬于合法行為，買賣合同應認定成立有效。

 

從本案情況來看，原告王兵與被告徐氏夫婦簽訂了安置房買賣合同，而基于前述論述合同成立有效，且原告王兵按合同序時進度支持了房款，又與開發商履行了案涉房屋交付手續，應認定原告王兵占有房屋的行為合法。被告徐氏夫婦侵占房屋，損害了原告王兵的合法占有權，構成侵權行為，應依法承擔停止侵權等民事責任。

 

 

[法律鏈條]《中華人民共和國合同法》

 

第六十條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

 

當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

 

《中華人民共和國侵權責任法》

 

第六條     （第一款）行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。

 

第十五條  承擔侵權責任的方式主要有：

 

(一)停止侵害；

 

(二)排除妨礙；

 

(五)恢復原狀；

 

以上承擔侵權責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。