原告夏某與被告錢某于2006年簽訂一份房屋買賣合同，合同約定被告錢某將現有的位于城鎮的正在翻建的房屋西側的一上二兩間賣與原告夏某，東側的兩間自家居住，協議中約定，購房款為16萬元，原告夏某在雙方簽訂協議時時首付10萬元，在交付房屋鑰匙時給付5萬元，余款1萬元待被告錢某將房屋產權證交給原告時一次性付清。如果一方違約，支付違約金10萬元。2007年4月，被告錢某將房屋鑰匙交與夏某，隨后夏某一家搬入居住。2008年9月，被告錢某辦理了房屋產權證，但東西兩側房屋證書的名字都是錢某。此后原告夏某知道后，多次要求錢某交付房屋產權證書及土地證書未果，原告無奈遂起訴要求被告交付房屋產權證書及土地使用權證書，并支付約定違約金10萬元。

被告錢某辯稱當時將房屋證書都辦理在一個人的名下是考慮政策優惠的，之后雙方因誰支付辦證費用協商不成，遂沒有辦理過戶。被告認為違約金太高，請求法院予以調整。

本案審理中對違約金是否應調整，如何調整，出現兩種不同的意見。

第一種認為，合同是雙方當事人的真實意思表示，雙方合法自愿約定的違約金，就是為了促使合同的及時履行，根據合同自由原則，本案中約定違約金屬于懲罰性的，被告是故意違約，為了維護交易安全和誠實信用，其請求減低違約金的要求不應得到支持，應當支付全部違約金。

第二種意見認為，權利不能濫用，合同自由原則是受合同正義原則約束的，本案中的違約金明顯過高，當事人已經提出調整請求，法院就應該根據實際損失情況，兼顧合同履行情況、當事人雙方過錯程度及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以適當調整。

筆者基于以下幾點贊同第二種意見。

一、本案的法律關系

本案法律關系簡單，主要就是原、被告之間的房屋買賣合同關系?；谠摲申P系，按約定賣方被告錢某的義務主要有：交房義務、房屋質量擔保義務、房屋瑕疵擔保義務、辦理過戶登記義務、交付房屋產權證書等義務。買方原告夏某的義務：按照合同約定支付價款。

二、房屋買賣合同是否有效

雙方買賣的標的物是位于城鎮的房屋，買賣雙方的協議是在雙方平等自愿的基礎上簽訂的，不違反我國法律、行政法規的強制性規定，因此該房屋買賣協議合法有效。雙方當事人應按照誠實信用原則，遵守協議約定，及時履行自己的義務，否則要承擔相應的責任。

三、法律依據

《民法通則》第112條第2款規定，當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數額的違約金?！逗贤ā返?span lang="EN-US">114條第2款規定，約定違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！逗贤ń忉尪返?span lang="EN-US">29條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失。”

四、賣方被告錢某是否違約？

違約分為實際違約和逾期違約，實際違約又分為根本違約（或全部違約）、不完全履行（或部分違約），不完全履行又分為遲延履行、不適當履行等。遲延履行是指合同中沒明確履行期限，但在債務人催告后，仍不履行的行為。在本案中房屋買賣合同上明確寫明，賣方交付給買方房屋產權證時，買方給付余款一萬元。這個條款隱含的內容就是賣方要自己辦理好過戶登記，一切辦好之后交付給買方。被告錢某以不能就辦理過戶登記的費用達成協議為由不辦理過戶，明顯屬于違約。但被告已經交付了房屋，履行了房屋買賣合同中的主要義務。合同中沒有約定何時交付房屋產權證書，在原告催告后，被告沒有交付房產證，屬于實際違約中的遲延履行，而且是附隨義務中的遲延履行。

五、被告違約，原告有何損失？

雖然因為被告違約行為使得原告無法擁有自己購房的房屋的產權證書，但是原告早已實際居住使用該房屋，原告既不需要轉讓該房屋又不需要用該房屋抵押等，所以原告并無實際損失。

六、無實際損失違約金調整

合同法遵循當事人意思自治，約定違約金是一種違約責任形式，只要合同一方當事人違約，就應該按照支付違約金。我國的違約金是補償性為主，懲罰性為輔，違約金的調整方法既要以彌補當事人損失為原則，又要體現一定的懲罰性。即便守約一方無實際損失，只要雙方約定違約金作為一種違約責任形式，守約方就可以要求違約方支付違約金。

法律賦予人們權利的同時，也給人們設定相應的義務，權利不也能濫用。《合同法》規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少,這體現了合同正義原則適度限制合同自由原則的立法思想。本案原告無實際損失，而雙方約定的違約金是10萬元，約定明顯比實際損失高，因此被告向法院提出調整違約金的要求，法院就應該根據實際情況予以裁決。

因此本案最終要綜合考慮合同的履行情況以及當事人的過錯程度，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量予以適當減少違約金。