原告蘇某于2010年7月份購買了幸福小區(qū)3棟201房，被告某公司是該小區(qū)的物業(yè)公司，在被告向原告提供的《物業(yè)手冊》中有被告承諾提供小區(qū)公用設施設備的使用、維修、養(yǎng)護和管理等內容。2011年6月，原告將自己的房屋以每月3000元的價格出租給劉某使用。2012年1月26日上午9時，被告公司保潔員發(fā)現(xiàn)3棟2樓電梯進水，查知由原告房屋流出后即電話告知被告，但被告未予及時處理。當天上午10時許，原告房屋一樓的商鋪發(fā)現(xiàn)樓上漏水越發(fā)厲害后，遂多次打電話給被告，但被告一直無人回應。后一樓商鋪業(yè)主帶人去被告處要求解決問題，下午4時許，被告通知管道疏通人員到場進行查看并對管道進行疏通，疏通到一樓商鋪門口，將公用部分的下水道井蓋打開，對里面的多根水管采取逐根疏通清理的辦法，約三個多小時后，下水管道疏通完畢。此時，管道生活污水已將原告主臥、衛(wèi)生間、客廳、陽臺等處浸泡。因房屋被浸泡后，承租人劉某提出解除房屋租賃合同，后經(jīng)原告與劉某協(xié)商，在原告將沙發(fā)等家具重新更換并減免兩個月的房租6000元后劉某才繼續(xù)承租。經(jīng)鑒定，涉案房屋因生活污水泡壞的裝修部分損失恢復原狀費用鑒定為14 534元，室內強電線路檢修維護費用為3200元。為此，原告花費鑒定費5000元。故原告請求法院依法判令被告承擔原告因房屋被下水道污水浸泡所造成的直接經(jīng)濟損失23 734元、由被告承擔司法鑒定費用5000元、判令被告消除危險、排除妨礙。

 

被告物業(yè)公司辯稱：一、被告工作人員接到電話后一直在現(xiàn)場協(xié)助，下午5點左右管道疏通，疏通出來的物品為衛(wèi)生巾、尿不濕等，并未出現(xiàn)處理不及時的問題。因為管道長度較長，且暗藏在101、102號門店二層吊頂內，疏通難度大，所以疏通時間較長；二、被告2009年接管幸福小區(qū)，定期與不定期疏通污、廢水井、化糞池，每年共計2次。另外對廚衛(wèi)排污主管也及時派疏通維修人員不定期處理，所以不存在未定期疏通下水管道現(xiàn)象，被告并未違反相關法規(guī)及與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》相關規(guī)定；三、根據(jù)《物權法》相關規(guī)定，造成堵塞的排污管是公用設施，相鄰業(yè)主都有對其保護及合理使用的義務，如因相鄰用戶不文明使用的原因，造成相鄰業(yè)主受損，在無法確定具體責任人，而相鄰可能的責任業(yè)主又不能證明自己對相鄰業(yè)主造成的損失沒有過錯的情況下，依據(jù)公平原則，相鄰業(yè)主應停止侵害，賠償損失。被告定期疏通下水管道、并在突發(fā)情況時及時解決，原告因下水管堵塞造成的損失應由共同使用該下水管的住戶承擔。

 

法院經(jīng)審理后認為：《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”；第二款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。”本案中，被告作為原告房屋所在樓盤的物業(yè)管理公司，被告向原告提供的業(yè)主手冊里關于提供小區(qū)公用設施設備的使用、維修、養(yǎng)護和管理等內容的承諾，應當認定為原、被告物業(yè)服務合同內容的組成部分。下水道井蓋里水管系被告物業(yè)管理小區(qū)的公用設施設備，被告理應定期或不定期對上述公用設施設備進行維修、養(yǎng)護和管理，但被告怠于履行上述合同義務，且在被告方的保潔員及原告等相關業(yè)主發(fā)現(xiàn)原告的房屋被水浸泡并打電話告知被告進行處理時，被告方怠于履行職責，拖延管道疏通時間，導致原告房屋因生活污水浸泡時間過長，損失加大，被告應對原告房屋造成的損失承擔全部責任。因此，原告要求被告賠償房屋因生活污水泡壞的裝修部分損失恢復原狀費用14　534元、室內強電線路檢修維護費用3200元及被告承擔鑒定費5000元的訴訟請求，本院予以支持；同時，因原告房屋損壞造成原告向房屋承租人減免6000元租金也系原告的直接損失，原告要求被告賠償該筆費用，法院予以支持；關于原告要求被告消除危險、排除妨礙的訴訟請求，因堵塞下水道井蓋里水管被告已進行疏通清理，因此，原告的該項訴訟請求，法院不予支持。

 

最終法院判決被告物業(yè)公司賠償原告蘇某房屋因生活污水泡壞的裝修部分損失恢復原狀費用14 534元、室內強電線路檢修維護費用3200元、租金損失6000元、鑒定費用5000元，以上共計28 734元；