在房價(jià)居高不下的今天，買房是家庭最重要的支出，姑蘇法院對涉及二手房買賣的案件進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)在二手房買賣中，經(jīng)常出現(xiàn)簽約后因房屋小瑕疵而心有不甘導(dǎo)致毀約的現(xiàn)象。   

 

案例一：小王與小吳是一對70后的夫妻，2013年為了改善住房條件，經(jīng)多方挑選，看中了某小區(qū)的房子，并在2013年6月17日于房產(chǎn)中介處與賣方劉先生簽訂了《房屋買賣合同書》，約定房款總價(jià)為172.5萬在6月27日之前辦理網(wǎng)簽手續(xù)，任何一方違約應(yīng)賠償購房款總額20%給對方。在支付了1萬元定金后，小王父母發(fā)現(xiàn)房子外部陽臺有水泥存在剝落現(xiàn)象，經(jīng)考慮再三，小王和父母在6月22日至劉先生家中協(xié)商該事宜但沒有成功，小王告知賣方房子不買了。劉先生在2013年8月將該房屋出售給其他人，網(wǎng)簽價(jià)格為150萬。劉先生于2014年1月28日起訴至法院要求小吳與小王承擔(dān)34萬元的違約金。

 

案例二：黃先生是一個(gè)公司的老板，為了給孩子買個(gè)學(xué)區(qū)房，2013年5月19日與錢女士在中介公司簽訂《房屋買賣合同書》約定，黃先生購買錢女士所有的本市某小區(qū)的一處房屋，房屋總價(jià)209萬元，黃先生當(dāng)天支付定金5萬元，并約定在7月20日前辦理網(wǎng)簽與資金托管手續(xù)，如有違約則應(yīng)承擔(dān)房屋總價(jià)10%的違約金。然而黃先生在網(wǎng)簽前至房屋現(xiàn)場再次查看時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋墻壁存在裂縫，故與賣方協(xié)商降價(jià)或者維修，錢女士未予同意，故黃先生沒有辦理網(wǎng)簽手續(xù)，也沒有解除雙方間的房屋買賣合同。在此情況下，上述房屋至今仍未出售。錢女士在2014年2月13日起訴到法院要求黃先生支付遲延付款滯納金及合同約定的違約金共計(jì)20余萬元。

 

經(jīng)法院判決，上述兩案例中買方均違反了《房屋買賣合同》中己方的義務(wù)，應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任，但因買方均提出要求法院對違約金進(jìn)行調(diào)整，法院根據(jù)賣方損失大小、買方過錯(cuò)程度大小等對違約金進(jìn)行了調(diào)整，第一個(gè)案例中判決小王夫婦承擔(dān)違約金1.5萬元，第二個(gè)案例中判決黃先生承擔(dān)違約金8萬元。

 

法官提醒：上述兩起案件中違約金數(shù)額相差較大，主要原因在于，小王夫婦倆及時(shí)通知賣方大大減少了雙方的損失，而黃先生遲遲沒與賣方解除合同給賣方造成了較大的損失。在二手房買賣中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：首先，看房、定房及簽訂協(xié)議均應(yīng)慎之又慎，不僅要看房屋位置、房間布局，更要注重細(xì)節(jié)，如訂立合同之初，買方能夠更加仔細(xì)的觀察房屋內(nèi)外，就可以避免退房現(xiàn)象的出現(xiàn)。其次，合同簽訂后只要沒有法律規(guī)定的情形即對雙方產(chǎn)生約束力，雙方均應(yīng)誠信履約。最后，在買房人不愿離繼續(xù)履行合同的情況下，賣方亦有減少損失的義務(wù)，買方并不必然承擔(dān)合同約定的違約金數(shù)額。