承租人欲解除租賃合同，提前通過(guò)手機(jī)短信形式發(fā)出通知，是否有效？近日，蘇州市中級(jí)人民法院二審審結(jié)一起租賃合同糾紛，認(rèn)定承租人以短信方式通知出租人解除合同符合雙方合同約定,租賃合同解除日期以短信收到之日確定。

 

2011年3月，某電腦公司向朱女士租賃一套房屋。雙方協(xié)議約定：租期三年，租金半年一付，租賃保證金為1個(gè)月房租；租賃關(guān)系終止時(shí)，雙方如無(wú)糾紛，則朱女士在電腦公司付清合同約定費(fèi)用后3日內(nèi)無(wú)息返還保證金。雙方還約定，在租賃期內(nèi)任何一方要提前解除合同，均應(yīng)提前兩個(gè)月書(shū)面通知另一方。合同簽訂后，雙方依約履行，電腦公司支付租金至2013年8月31日，支付物業(yè)費(fèi)至2013年12月31日。

 

2013年6月23日，電腦公司指派員工向朱女士發(fā)送數(shù)條短信，確定雙方租賃關(guān)系于2013年8月31日解除。4天后，電腦公司郵寄退租通知書(shū)至朱女士身份證地址，但該郵件被退回。8月20日，電腦公司再次以網(wǎng)上搜索到的朱女士辦公地址郵寄退租通知書(shū)，朱女士于次日簽收該郵件。8月23日，電腦公司搬離。

 

隨后，電腦公司訴至法院，要求朱女士歸還租賃保證金及多支付的物業(yè)費(fèi)。朱女士則另案起訴電腦公司支付租金及房屋損壞損失。

 

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，電腦公司雖以短信、電話(huà)、郵寄方式通知朱女士，但均未能有效送達(dá)。朱女士實(shí)際收到電腦公司書(shū)面解除通知的時(shí)間為2013年8月21日，故相應(yīng)租賃合同解除時(shí)間為同年10月21日。因此，電腦公司需支付2013年9月1日至10月21日期間的房屋租金及物業(yè)費(fèi)；同時(shí)，朱女士返還電腦公司已經(jīng)交付的2013年10月21之后的物業(yè)費(fèi)。

 

電腦公司不服一審判決，提起上訴。二審中，電腦公司提供了通信公司出具的短信記錄，證明電腦公司員工于2013年6月23日向朱女士手機(jī)發(fā)送了數(shù)條短信。

 

蘇州中院經(jīng)審理認(rèn)為，手機(jī)短信屬于數(shù)據(jù)電文的一種，屬于合同法規(guī)定的書(shū)面形式。電腦公司于2013年6月23日以手機(jī)短信方式通知朱女士于2013年8月31日解除租賃合同，符合雙方協(xié)議有關(guān)提前兩個(gè)月以書(shū)面形式通知另一方的約定，電腦公司與朱女士之間的房屋租賃合同于2013年8月31日解除，電腦公司無(wú)需支付2013年9月1日至10月21日期間的房屋租金及物業(yè)費(fèi)。

 

同時(shí)，法院認(rèn)為，因當(dāng)事人雙方就房屋租賃事宜仍有糾紛，朱女士已就房租和房屋損壞損失另行提起訴訟，故本案中租賃保證金尚不滿(mǎn)足合同約定的歸還條件，雙方可在另一訴訟中一并處理。

 

近日，蘇州中院作出終審判決：撤銷(xiāo)原審判決，改判朱女士返還電腦公司2013年9月1日至2013年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)。

 

【法官說(shuō)法】

 

以短信方式進(jìn)行商務(wù)溝通具有便捷性、易保存性等優(yōu)點(diǎn)，但是人們往往對(duì)短信的法律效力存有疑慮。根據(jù)我國(guó)《電子簽名法》的相關(guān)規(guī)定，手機(jī)短信屬于典型的數(shù)據(jù)電文，系我國(guó)《合同法》規(guī)定的書(shū)面形式。以手機(jī)短信發(fā)送通知具有書(shū)面通知的效力，當(dāng)事人不得僅因其采用手機(jī)短信而否定短信內(nèi)容的法律效力。

 

但是短信的適用具有一定的范圍，并非所有的民事行為均能通過(guò)短信方式進(jìn)行意思表示。根據(jù)《電子簽名法》的相關(guān)規(guī)定，短信方式不適用涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的文書(shū)；不適用涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的文書(shū)；不適用涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務(wù)的文書(shū)；不適用法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書(shū)的其他情形。