因物業(yè)服務(wù)不到位，通州某小區(qū)的業(yè)主成某以此為由拒繳了4年的物業(yè)費(fèi)用，其間成某與小區(qū)物業(yè)多次協(xié)商未果，最終物業(yè)公司向法院起訴，要求成某支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。南通市通州區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)審理，近日作出判決，業(yè)主成某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)以及滯納金，

 

成某自2009年開(kāi)始入住該小區(qū)后，四年間小區(qū)內(nèi)樓道衛(wèi)生臟亂、常年積灰，雜物長(zhǎng)期堆放無(wú)人清理，電梯未能定期檢驗(yàn)，門(mén)禁系統(tǒng)長(zhǎng)期損壞，小區(qū)內(nèi)多個(gè)業(yè)主家中的財(cái)產(chǎn)被盜，且家中污水管道多次堵塞，導(dǎo)致污水溢出，主臥、衛(wèi)生間滴水，車(chē)庫(kù)內(nèi)潮濕發(fā)霉，對(duì)此成某當(dāng)庭提供了小區(qū)照片予以佐證。成某認(rèn)為其并不是故意不繳納物業(yè)費(fèi)用，但是入住小區(qū)后所享受到的物業(yè)服務(wù)與合同中物業(yè)公司承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)，無(wú)奈拒繳物業(yè)費(fèi)。

 

庭審中承辦法官到案涉小區(qū)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，經(jīng)核實(shí)確認(rèn)，成某當(dāng)庭提供的照片確為該小區(qū)，法院的勘查結(jié)果印證了成某部分的抗辯事實(shí)，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在一定瑕疵。

 

法院經(jīng)過(guò)三次開(kāi)庭審理認(rèn)為，物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主提供的公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)以及公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、檢驗(yàn)、維修等服務(wù)，部分未達(dá)到其向小區(qū)業(yè)主承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約，成某未在約定期限內(nèi)給付合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也構(gòu)成違約，當(dāng)事人雙方均違反合同，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)減低物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而成某對(duì)合理范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也應(yīng)交滯納金。對(duì)于成某提出以家中污水管道堵塞、房屋漏水等房屋質(zhì)量問(wèn)題減低物業(yè)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的抗辯，根據(jù)物業(yè)合同的約定，物業(yè)公司對(duì)此不承擔(dān)管理義務(wù)，法院不予支持。最終，法院酌情扣減10%的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，判決成某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及水電公攤費(fèi)，并支付相關(guān)滯納金。判決后雙方均未上訴。

 

法官釋法

 

物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)、有償?shù)暮贤Ｔ谖飿I(yè)服務(wù)合同中，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)合同，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主均具有約束力，雙方均應(yīng)按約行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)、營(yíng)造良好的小區(qū)環(huán)境的義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。在實(shí)踐中，業(yè)主通常以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、不符合要求為由拒交物業(yè)費(fèi)的形式來(lái)行使抗辯權(quán)，但是這一做法會(huì)產(chǎn)生影響其他業(yè)主正常生活、妨礙物業(yè)公司正常運(yùn)行等不利后果，并且構(gòu)成了對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的違約，無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)抗辯目的。本案中物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵與成某拒繳4年的物業(yè)費(fèi)用均違反了物業(yè)服務(wù)合同中的約定，雙方都應(yīng)當(dāng)在對(duì)自己的違約行為承擔(dān)責(zé)任。