2014年，句容小伙詹某花了75萬(wàn)元錢購(gòu)買了位于句容市中心某處二手房。在向房主胡某付清購(gòu)房款后，胡某未協(xié)助詹某辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)便失去了蹤影，多方尋找未果，詹某寄希望于法院維權(quán)，在向法院起訴后發(fā)生的一系列事情，不僅讓胡某的75萬(wàn)元錢打了水漂，法院對(duì)房屋所有權(quán)也未給予支持。那么，究竟是為什么，法院會(huì)駁回詹某提出的房屋所有權(quán)的請(qǐng)求呢？

 

[案情回顧]

 

2011年2月份，詹某與胡某簽訂房地產(chǎn)買賣契約，約定胡將位于句容市中心某處房產(chǎn)出售給詹某，房屋價(jià)款為75萬(wàn)元，并約定自合同簽訂之日起，詹某給付胡某定金5萬(wàn)元，余款由詹某在到房地產(chǎn)交易所繳納稅費(fèi)當(dāng)日付清給胡某，購(gòu)房定金在付款時(shí)沖抵房款，在付清房款時(shí)交付房屋。房地產(chǎn)契約簽訂的當(dāng)日，詹某交付了5萬(wàn)元定金，胡某騰空房屋并交付詹某居住。2011年10月份，胡某聲稱在外地，來(lái)不及趕回句容陪同詹某去房地產(chǎn)交易所，要詹某將剩余房款直接匯到自己賬戶，并承諾年底前協(xié)助詹某辦理過(guò)戶手續(xù)。考慮到胡某在自己僅付了定金的情況下就將房屋騰空讓自己裝修入住，算是個(gè)爽快的人，并按照胡某提供的卡號(hào)匯出了剩余70萬(wàn)元房款。

 

2011年底，胡某遲遲未能協(xié)助詹某辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，詹某一再催促無(wú)果，起初詹某認(rèn)為自己已經(jīng)付清了房款，并有付款憑據(jù)在手，房屋過(guò)戶只是一個(gè)手續(xù)問(wèn)題，自己則實(shí)際占有該房屋，具備房屋所有權(quán)，則一直耽擱著沒(méi)有及時(shí)采取維權(quán)措施。2013年2月，詹某聽(tīng)聞胡某在外欠債累累，為避免不必要的麻煩，詹某向句容法院起訴，要求胡某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，并申請(qǐng)對(duì)該房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。然而，案件剛進(jìn)入訴訟階段，法院便告知詹某，胡某因與句容某銀行發(fā)生借款合同糾紛，上述房屋已設(shè)定抵押登記手續(xù)，該房屋已被法院查封，且已進(jìn)入執(zhí)行程序，詹某應(yīng)向法院提出案外人執(zhí)行異議，再通過(guò)執(zhí)行異議程序處理，案件不屬于普通起訴程序民事案件的受理范圍，遂裁定駁回詹某的起訴。詹某不服裁定提出上訴，鎮(zhèn)江市中級(jí)人民法院于2014年3月裁定駁回上訴，維持原裁定。

 

2014年5月19日，詹某向句容市人民法院執(zhí)行局提出執(zhí)行異議，稱對(duì)胡某與他人有其他債務(wù)糾紛并不知情，自己已經(jīng)全部付清房款，并已進(jìn)行裝修，全家人實(shí)際入住三年多，事實(shí)上已取得了爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)，因此法院執(zhí)行中裁定查封上述房屋是錯(cuò)誤的，要求撤銷查封裁定。

 

2014年6月16日，句容市人民法院執(zhí)行局組成合議庭，在對(duì)該執(zhí)行異議案件進(jìn)行聽(tīng)證審查后，裁定駁回詹某提出的執(zhí)行異議。

 

[法官釋法]

 

我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力。”第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”本案爭(zhēng)議房屋登記在胡某名下，該房屋所有權(quán)為胡某所有，雖然詹某與胡某簽訂房屋買賣契約在先，但因沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)，事后，由于胡某與銀行有借款合同糾紛，并辦理了抵押物登記手續(xù)，銀行享有對(duì)抗第三人的權(quán)利，且經(jīng)本院判決銀行對(duì)于抵房屋享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，詹某與胡某簽訂房屋買賣合同及交付購(gòu)房款的行為，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，詹某對(duì)上述房屋依法不享有所有權(quán)，且詹某交付購(gòu)房款不符合雙方合同約定的方式。據(jù)此，法院裁定駁回詹某的執(zhí)行異議申請(qǐng)。

 

[法官提醒]

 

當(dāng)事人在購(gòu)買房屋不動(dòng)產(chǎn)、交付房款，應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的狀況自負(fù)審查的義務(wù)，以降低自身風(fēng)險(xiǎn)，切勿像本案當(dāng)事人一樣，因自己法律意識(shí)淡薄，疏于對(duì)預(yù)購(gòu)房屋的審查，使自己蒙受巨額損失。