2016年5月1日起，我國全面推開“營改增”試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)全部納入營改增試點范圍。至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，取而代之的增值稅制度將更加規(guī)范、有效，與國際市場接軌。

2017年12月，翟健康（化名）與興旺房地產(chǎn)公司（化名）簽訂《商品房買賣合同（預售）》一份，以9504.97元每平方米的價格購買商品房一套，總價款為1317579元，合同中載明，房屋單價、總價、面積補差款以及買受人繳納的定金、首付款、按揭款等所有購房款，均已包含增值稅銷項稅額，適用的增值稅稅率/征收率為11%。合同簽訂后，翟健康于2018年1月按約定付清購房款。2019年7月，翟健康接到交房通知時得知，增值稅的稅率已從11%下調(diào)為9%，便以郵政快遞的方式向興旺房地產(chǎn)公司發(fā)送退款函，要求其退回多收的增值稅23740元，興旺房地產(chǎn)公司書面回函稱“增值稅稅率的調(diào)整并不會影響到購房價款的變化”，并于2019年8月雙方辦理交房手續(xù)時開具總額為1317579元的增值稅發(fā)票，發(fā)票中載明稅率9%。翟健康與興旺房地產(chǎn)公司理論無果后，向法院提起訴訟，要求興旺房地產(chǎn)公司按合同約定的11%稅率開具銷售發(fā)票。

如東法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的商品房預售合同合法有效，應依據(jù)合同約定享受權利和履行義務。首先，合同明確約定房屋總價款為1317579元，應理解為雙方就涉案房屋約定了固定房屋價款的計價方式；其次，合同附件“補充條款” 第二十一條第一款載明的內(nèi)容是“營改增”試點意見在商品房預售中的適用，不以當事人意志而改變，故該條款僅是對合同房款組成的客觀羅列和說明，不能視為在增值稅稅率發(fā)生變化時對合同房款或房款計價方式的變更；再次，為優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構，降低企業(yè)稅負，激發(fā)企業(yè)活力，2019年4月1日起房地產(chǎn)增值稅稅率降至9%。翟健康與興旺房地產(chǎn)公司于2019年8月4日辦理交房手續(xù)，此時興旺房地產(chǎn)公司向翟健康開具稅率為9%的增值稅發(fā)票并無不當之處。據(jù)此，如東法院駁回翟健康的訴訟請求，翟健康不服，上訴至南通中院。

二審法院認為，合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。本案中，雙方未對增值稅率變化后如何開具發(fā)票作出約定，又未能達成補充協(xié)議，故應按照合同有關條款予以確定。結(jié)合合同條款以及附件的約定，該房屋價款固定，且已包含增值稅銷項稅額，故增值稅稅率的調(diào)整不影響房屋含稅總價數(shù)額。在含稅總價固定的情況下，增值稅率的增減與翟健康利益無直接關聯(lián)。興旺房地產(chǎn)公司根據(jù)規(guī)定開具9%稅率的增值稅發(fā)票，不會改變翟健康繳納房款的總額，亦符合降低企業(yè)稅負的政策本意，故翟健康要求開具11%稅率增值稅發(fā)票的主張不能成立。二審法院判決維持原判。

法官說法：房地產(chǎn)行業(yè)自 2016 年 5 月 1 日正式實施“營改增”以來已有5 年的時間。期間，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策幾經(jīng)更迭和不斷完善，對消除行業(yè)重復征稅、降低行業(yè)稅負起到了積極地推動作用，稅收政策紅利釋放效應明顯。在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，是增值稅的納稅人，稅率降低亦是為了降低企業(yè)稅負。購房者并非納稅人，其按照固定價格繳納房款后，稅率的降低并不會造成其財產(chǎn)損失，故購房者不能因此而要求開發(fā)商返還購房款。