2014年2月，小周父母決定將一家人現(xiàn)在居住的農(nóng)村房屋出售，用房款給小周在城里置辦婚房。但是因房屋老舊，小周父母一時間并沒有找到合適的買主。正在小周父母糾紛發(fā)愁的時候，無意間聽鄰居說一個姓王的城里老板想要在鄉(xiāng)下置辦一套大院子的房屋，用于經(jīng)營木板生意，小周父母喜出望外，因為他們家的房屋正好符合王老板要求的院子大的條件。后經(jīng)與王老板協(xié)商，王老板同意以60萬元的價格購買小周家的房屋，包含房屋所在的宅基地及房內物品設施。正在小周父母忙張羅著給兒子在在城里置辦婚房的時候，卻收到了法院的傳票及應訴材料，稱王老板起訴小周一家，要求確認本案所涉的農(nóng)村房屋買賣合同無效，并要求小周一家返還王老板已經(jīng)支付的購房款60萬元。

后小周一家向辦案法官了解到，王老板因資金周轉失誤，欠付大量貨款，為了緩解資金壓力，遂向太倉法院起訴要求確認合同無效。經(jīng)辦案法官的   耐心解答，小周一家了解到，我國農(nóng)村實行的是一戶一宅制度，為了防止失地農(nóng)民，保護廣大農(nóng)民的利益，《土地管理法》等法律法規(guī)對農(nóng)村宅基地房屋買賣采取限制措施。在非試點地區(qū)，如果農(nóng)村宅基地上的房屋買賣發(fā)生在同一集體經(jīng)濟組織成員之間，因不違反《土地管理法》中宅基地屬于集體所有的規(guī)定，不損害集體經(jīng)濟利益，合同是有效的。但是如果房屋買賣合同發(fā)生在非同一集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)民之間，或者發(fā)生在農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民之間，則因違反了我國《土地管理法》的強制性規(guī)定而無效。考慮到現(xiàn)行法律規(guī)定及王老板的難處，善良的小周一家同意返還王老板已支付的購房款60萬元，案結訴息。

法官提醒：根據(jù)我國《土地管理法》第六十二條及第六十三條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。因農(nóng)村宅基地房屋出售后，賣地農(nóng)民將成為失地農(nóng)民，不利于保護農(nóng)民的利益，也損害了集體經(jīng)濟組織的利益，故在目前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，我國法律對農(nóng)村宅基地的流轉采取限制性規(guī)定，農(nóng)民與本集體經(jīng)濟組織外的成員簽訂的宅基地或者宅基地上的房屋的買賣合同無效。