本網(wǎng)連云港訊：在房屋交易過程中，面對扶搖直上的房價以及一些無法預(yù)見的問題，有些售房人雖已收取定金甚至全部購房款，但因利益驅(qū)使，往往反悔毀約。近年來法院受理的這類案件呈增長趨勢。在房屋買賣過程中，如何維護自身的合法權(quán)益，已成為人們普遍關(guān)注的問題。

案例一：

2004年6月13日，李某與錢某訂立1份契約，契約約定：李某將自己居住的2層小樓賣與錢某，價款為57000元。契約落款處有買賣雙方、中間人趙某和李某兩位舅舅簽名。契約訂立后，錢某付清了房款并搬入房屋居住，雙方未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。后因該套房屋產(chǎn)權(quán)證在李某母親手里，李某母親與錢某又簽定協(xié)議，承認(rèn)賣房契約有效，永不悔改，錢某再次支付李某母親30000元。協(xié)議落款處有李某母親簽名、捺印。

2007年因房屋拆遷，李某以該房屋所有權(quán)歸其母親所有，自己無權(quán)擅自處分該房為由，認(rèn)定與錢某簽定的房屋買賣協(xié)議無效，主張對方返還房產(chǎn)，自己退錢。雙方協(xié)商未果而訴至法院。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告間訂立的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，并已實際履行，該合同事后得到房屋共有人之一的原告母親的認(rèn)可，被告是善意、有償取得涉案房產(chǎn)，為保障交易安全，應(yīng)當(dāng)維護被告的合法權(quán)益。不能以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)而認(rèn)定合同無效。雙方訂立的房屋買賣合同合法有效。

買賣房屋的雙方，如果賣方刻意隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)事實，買方在不知情的情況下，善意、有償取得該房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)買賣合法有效。而擁有房屋產(chǎn)權(quán)的第三人可依法向賣方主張權(quán)利，買方不承擔(dān)責(zé)任。若買方明知房屋產(chǎn)權(quán)不屬賣方，而與賣方簽定房屋買賣協(xié)議，即便該房屋交付使用，房屋買賣協(xié)議也屬無效。案例二就是這樣一個例子。

案例二：

汪名、汪強系兄弟關(guān)系。2002年汪名將自己的一套平房借與弟弟汪強居住。2003年8月29日，汪強未經(jīng)汪名同意，將該房賣與孫柯。契約簽訂后，孫柯將房款4600元交付汪強，汪強將持有的房屋土地使用證及該房屋交付給孫柯。2007年9月，汪名發(fā)現(xiàn)該房屋被其弟擅自賣于孫柯，遂訴至法院。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，權(quán)利人不認(rèn)可，則合同無效。孫柯明知爭議房屋權(quán)屬是原告汪名，而與其弟簽訂賣房契約，顯然是無效的。又該房屋宅基地屬于農(nóng)民集體所有，根據(jù)法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定，針對農(nóng)村私有房屋買賣合同無效。被告孫柯非該村村民，故汪強與孫柯的房屋買賣合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無效合同。

案例三：

1999年5月7日原告齊某經(jīng)人介紹購買被告吳某的房屋，價款為5300元。雙方簽訂了《協(xié)議書》。協(xié)議簽訂后，原、被告雙方交付了房屋及價款，被告同時將國有土地使用證、民房建筑執(zhí)照等交付原告，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2007年齊某找吳某要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，吳某沒同意，要求齊某再給付房屋現(xiàn)價的一半款額，才可過戶。

法院認(rèn)為，原、被告買賣房屋雙方有協(xié)議，且雙方已按協(xié)議的內(nèi)容各自履行了義務(wù)，該協(xié)議并不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定。因原、被告雙方系房屋買賣關(guān)系，國有土地使用證上的房屋依法轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。被告所轉(zhuǎn)讓的房屋有合法審批手續(xù)，應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)證明，并應(yīng)協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

由于房屋交易手續(xù)繁雜，一些售房人不規(guī)范操作和失信行為，經(jīng)常引發(fā)糾紛甚至訴訟。法官提醒廣大買房人，買房簽合同前一定要調(diào)查了解房屋的產(chǎn)權(quán)來源、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀；簽合同時更要注意，避免房價攀升賣家反悔等情況；合同中不僅要約定合同履行的程度、細(xì)節(jié)，還要把合同不能履行的違約責(zé)任約定清楚，并在合同中明確違約金額。