隨著居民對生活品質(zhì)及居住環(huán)境需求的日益提高，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量逐年走高。今年1—6月，江蘇鎮(zhèn)江潤州法院受理物業(yè)服務(wù)合同案件191件，同比增加83%，創(chuàng)下歷史新高。

 

案例一：

 

市民王小姐新近剛升了職，于是買車提上議事日程，經(jīng)過精挑細(xì)選，她選中了心怡的車，興沖沖提了新車回到小區(qū)，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)里停滿了車，因此，王小姐每天只得一下班就往家趕，生怕回家遲了沒車位，連朋友聚會都被迫減少了很多。為了怕車開出去回來沒位置，只要晚上出門，王小姐還是來回打的。喜事變成了煩心事，與其每天都為車停在哪兒犯愁，不如給自己的愛車找個家，王小姐聯(lián)合小區(qū)幾位同樣情形的業(yè)主，利用晚間大家休息的時間，悄悄毀損了部分綠地，擴(kuò)出了幾個停車位。但他們此舉侵犯了其他業(yè)主的權(quán)益，其他業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理不得力，紛紛拒繳物業(yè)費(fèi)，從而引發(fā)物業(yè)糾紛。

 

案例二：

 

電動自行車因其快捷、省力、價廉，極大地方便了群眾出行，受到了廣泛的青睞。然而偷車案件屢屢發(fā)生，丟車現(xiàn)象勢頭不減，但多發(fā)生在戶外、街邊。家住某大型小區(qū)的市民陳先生將車放在自家車庫，竟也著了道，車庫門鎖被小偷撬開，偷走了剛買的新電動車，著實令陳先生氣憤不已。他報了警后才得知，由于小區(qū)探頭損壞，導(dǎo)致未能拍下小偷作案過程，即使報了警也于事無補(bǔ)。陳先生憤而將物業(yè)告上法庭。

 

案例三：

 

如今部分新建樓盤存在開發(fā)商與物業(yè)的“父子關(guān)系”，即物業(yè)管理公司為開發(fā)商的下屬公司，很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來抗拒。如市民張先生，三年前購得某小區(qū)頂樓住房一套，今年發(fā)現(xiàn)房屋漏水，物業(yè)公司與開發(fā)商卻踢起了“皮球”，張先生只得訴諸法律。

 

該院民一庭庭長楊春介紹說，從上述案件可以看出，引發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛案件的主要原因，一是物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。如隨著私家車的迅速增多，小區(qū)的停車位不足，致使私家車占用公共空間，引起部分業(yè)主不滿而拒繳物業(yè)費(fèi)；二是服務(wù)內(nèi)容存在爭議。有的住戶因家庭財物、電動車被盜要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)公司以不屬服務(wù)范圍拒絕承擔(dān)責(zé)任；三是房屋交易頻繁幾經(jīng)易手，物業(yè)費(fèi)承擔(dān)主體界定不清；四是業(yè)主維權(quán)渠道不暢，以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式消極維權(quán)。

 

據(jù)了解，物業(yè)服務(wù)合同糾紛呈現(xiàn)欠費(fèi)型、批量性、對抗性等多種特點。如造成訴訟的原因全部是業(yè)主拒繳或拖欠物業(yè)管理費(fèi)而發(fā)生；同一物業(yè)公司起訴一個住宅區(qū)內(nèi)的數(shù)十上百戶業(yè)主；雙方當(dāng)事人矛盾尖銳，法院受理立案后，被告往往拒收原告起訴副本、拒絕接受調(diào)解或出庭應(yīng)訴。

 

但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律意識也在逐漸增強(qiáng)，大家意識到更多的是物業(yè)服務(wù)機(jī)制存在問題，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的銜接不規(guī)范導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)不清。”前來法院應(yīng)訴的某物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)理如是說。

 

楊春認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)存在的問題暴露了當(dāng)前社會管理的薄弱環(huán)節(jié)，應(yīng)作為推進(jìn)社會管理創(chuàng)新的重點環(huán)節(jié)。面對“井噴”的物業(yè)服務(wù)糾紛，法院要在運(yùn)用調(diào)解化解矛盾的同時，加強(qiáng)對業(yè)主權(quán)利義務(wù)觀念的教育引導(dǎo)；物業(yè)公司則要改進(jìn)創(chuàng)新服務(wù)方式，提高公共服務(wù)能力。當(dāng)然最重要的，還需要國家加強(qiáng)物業(yè)管理立法，實現(xiàn)物業(yè)管理的法制化，以使業(yè)主和物業(yè)雙方都有法可依，有例可循。