惠山法院在審理房屋買賣合同糾紛中發現，在二手房交易過程中，賣房者未按照約定將戶口遷出，導致新房主不能遷入戶口而引發的民事糾紛日益增多，影響了房產市場的交易。

 

二手房再度轉手 引發“連環空掛”

 

2009年8月，王某夫婦向石某購買了位于錢橋鎮某小區的一套二手商品房，然而幾年過去了，王某一家的戶口始終不能落進自家的房子。

 

“無法落戶的原因是房子里還有其他人的戶口，我到派出所詢問，得到的答復是原戶主不遷走，我們就無法落戶。但是這個人不是賣房給我的人，我根本就不認識，也沒法聯系上他。”王某無奈訴至法院。王某認為，根據與石某所簽訂的房屋買賣合同，石某應該在交付房屋時將該房屋內的戶口全部遷出，現在石某違約導致自己沒有辦法遷進戶口，因而要求石某完全履行《房屋轉讓協議》，并支付違約金10000元。

 

石某卻覺得自己有些冤枉，原來，石某的房屋是2006年向許某購買，當時許某一家的戶口就未遷出，當時許某承諾會盡快遷走，就未在意。沒想到2009年把房子賣給王某時，許某的戶口還未遷出。

 

法官讓石某設法聯系到第三人許某，許某坦承，一直未將戶口遷出是因為現在居住的房屋是小產權房，還無法辦理房產證和土地證，所以無法落戶，希望王某能夠允許自己將戶口再保留一段時間，如果王某擔心今后戶口遺留會產生糾紛，愿意簽訂相關承諾書。經法院主持調解，三方達成協議，石某和許某各支付王某違約金3500元。

 

落不了戶上學難  學區房變“雞肋”

 

與王某的經歷相比，陳女士遇到的空掛戶口問題則更加棘手。2010年，陳女士看中某重點學校學區內的一套二手房，為解決孩子的上學問題，陳女士很快就和原房主丁某簽訂了房屋買賣合同，并支付了房款。但是陳女士催了好幾次，丁某拒不遷出戶口。拖了近一年后，陳女士向法院起訴，要求丁某把戶口遷出，并支付105元/天的違約金。

 

“當初買房就是因為看中是學區房，但現在不能落戶，孩子的上學問題也一直沒辦法解決，買房的初衷落了空。”陳女士一想到此，就氣不打一處來。

 

丁某對當初考慮不周的行為也后悔不已，當時因為經濟上遇到困難，急著要把房子賣掉變現，但是沒有考慮到自己的戶口問題，賣掉以后才發現自己沒有地方可以落戶，所以才拖到現在。但對于原告105元/天的違約金的主張，丁某認為過高。

 

在法官的調解下，雙方達成協議，丁某在一月之內將戶口遷走，并支付違約金2萬元。經法官督促，丁某將協議全部履行完畢。

 

戶籍意識亟待加強   購房合同須明確

 

導致二手房“戶口空掛”現象，主要是由于買房者自身對戶籍不重視，認為只要買到房子、辦理了房屋產權證就行，而對戶口遷移的問題處理滯后。一些炒房者購買二手房不是用于自己居住，所以對原房主有沒有遷走戶口并不在意，而買主又對戶口沒有提出特別要求，因此二手房經多次交易后，就會出現找不到原戶主的情況。如果賣房者的原戶口所在地是學區房，為了讓孩子上學，很多賣房者更加不愿主動將戶口遷出。

 

據了解，按照有關規定，如果當事人不申請，戶籍管理部門不能強制遷走他人的戶口，導致二手房交易時，原戶主并不一定要遷出戶口，由此產生問題。目前，我國并沒有對原戶主戶口問題做出特別規定，房產過戶屬房產部門管，而戶口遷徙則歸公安機關管，因此戶口遷移涉及行政管理法律關系，法院一般不在二手房買賣糾紛中對戶口遷移直接作出判決。

 

法官提醒購房者房者在購買二手房時，應當要求賣房者一起先到房屋所在地的派出所查詢房屋居住人的戶籍狀況，并在簽訂合同時就戶口問題約定適當的付款方式，可以要求在合同里注明，在確認所購房屋中的全部戶口已經遷出時，才支付需繳納的購房款。