近日，海門法院審結(jié)一起商品房銷售合同糾紛案件。

    2019年3月，陳某與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》購(gòu)買某小區(qū)房屋一套，合同約定房屋于2020年12月31日前交付。嗣后，開發(fā)商按照合同約定通知陳某收房。在收房時(shí)，陳某以室內(nèi)瓷磚空鼓、天花板不平整、門套溢膠、踢腳線松動(dòng)等質(zhì)量問題為由，拒絕收房，要求開發(fā)商維修。后雙方于2021年4月辦理收房手續(xù)。陳某起訴至海門法院，要求某開發(fā)商支付延遲居住、誤工費(fèi)等損失、修復(fù)費(fèi)用、未交房前的物業(yè)費(fèi)及滯納金等合計(jì)3萬(wàn)余元。

    海門法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中明確約定，案涉房屋的交付條件為“商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、房屋測(cè)繪報(bào)告、《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》”。該案中，案涉房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，原告主張的室內(nèi)瓷磚空鼓、天花板不平整等質(zhì)量問題，不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)問題，也并非影響居住的重大質(zhì)量缺陷，不足以產(chǎn)生房屋無(wú)法交付的后果。合同雙方均有積極履行合同的義務(wù)，出賣人按約向原告送達(dá)交房通知書，且案涉房屋不存在法定或約定交付阻卻事由，視為出賣人已按期交付該商品房。據(jù)此，對(duì)原告主張的被告逾期交房，不予支持。海門法院判決某開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用13000元并賠償原告為驗(yàn)房所花費(fèi)的交通費(fèi)損失3000元。

法官說(shuō)法：

《民法典》第六百一十條規(guī)定：“因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第十條規(guī)定：“ 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”

    根據(jù)以上法律規(guī)定，在司法實(shí)務(wù)中，只有在房屋存在主體結(jié)構(gòu)不合格或其他質(zhì)量問題并嚴(yán)重影響正常居住的情況下，買受人才能拒絕收房并主張出賣人的逾期交房責(zé)任或者有權(quán)解除合同。對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格的問題，一般情況下，出賣人若已經(jīng)取得了案涉房屋的竣工驗(yàn)收備案表即可證明房屋主體結(jié)構(gòu)是合格的，買受人認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)不合格則需進(jìn)行專業(yè)質(zhì)量鑒定以推翻竣工驗(yàn)收備案表。值得注意的是，若房屋存在質(zhì)量瑕疵，比如說(shuō)本案中的室內(nèi)瓷磚空鼓、天花板不平整、門套溢膠、踢腳線松動(dòng)等問題，并未達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人無(wú)權(quán)拒絕收房，出賣人不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

    所以，出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。