編者按：小區(qū)內(nèi)業(yè)主停放的車輛被盜，在無法查到偷車人的情況下，物業(yè)公司往往被業(yè)主起訴到法院。物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？如作肯定回答，則又應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？實(shí)務(wù)中出現(xiàn)了不同的結(jié)果。本期圍繞這些問題展開討論，分別展示了“保管責(zé)任說”、“服務(wù)合同說”和“委托合同說”。

物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保管責(zé)任　江蘇省蘇州方本律師事務(wù)所　劉宏偉

針對(duì)小區(qū)車輛被盜問題，筆者認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保管責(zé)任，主要理由如下：

第一，從物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)而言，物業(yè)服務(wù)為有償服務(wù)。物業(yè)公司為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的企業(yè)，追求利潤(rùn)是自身設(shè)立的目的。與其他企業(yè)提供有形產(chǎn)品獲取利潤(rùn)方式不同的是，物業(yè)公司通過向業(yè)主提供無形的物業(yè)服務(wù)，如綠化、維護(hù)小區(qū)安全等，即符合物業(yè)合同標(biāo)準(zhǔn)約定的服務(wù)來獲得自身利益。就停車費(fèi)的性質(zhì)而言，并非或者并不僅僅只是場(chǎng)地租賃費(fèi)。因?yàn)橐话阏J(rèn)為，小區(qū)的道路或車位應(yīng)當(dāng)是屬于業(yè)主共有的公共資源，即將實(shí)施的物權(quán)法第七十三條對(duì)此作了進(jìn)一步的明確規(guī)定。既然為業(yè)主共有，業(yè)主有理由期待停車免費(fèi)或維持較低費(fèi)用水平。但現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主所繳納的停車費(fèi)用往往較高，其中原因就在于物業(yè)公司收取了部分停車費(fèi)用作為企業(yè)收入。

第二，業(yè)主與物業(yè)公司成立了車輛保管合同。合同法第三百六十五條規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。其中，保管物品的一方為保管人，交付物品保管的一方為寄存人，保管合同以寄存人將保管物實(shí)際交付為成立要件。現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主除了支付物業(yè)管理費(fèi)外，每月還須向物業(yè)公司支付一定數(shù)額的停車費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)視為是保管合同的對(duì)價(jià)。業(yè)主每天將車駛回物業(yè)公司所管理的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)視為業(yè)主將保管物交付給了物業(yè)公司保管，由此，物業(yè)公司應(yīng)盡到應(yīng)有的注意和保管義務(wù)，使寄存人交付的保管物車輛處于安全的狀態(tài)。有人提出，業(yè)主將車輛駛?cè)胄^(qū)后，并沒有將車輛實(shí)際交付給物業(yè)公司，因?yàn)檐囪€匙還在業(yè)主手中，業(yè)主可以隨時(shí)使用車輛，并不需要提前通知物業(yè)公司。筆者認(rèn)為，這是對(duì)交付的機(jī)械的理解。交付并非特指手至手的交付。合同法第三百六十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定保管場(chǎng)所或者方法。車輛本身具有特殊性，因?yàn)檐噹畠?nèi)就像業(yè)主所有的房屋一樣，屬于業(yè)主的私人空間。一般而言，即便單獨(dú)就車輛訂立了明示的保管合同，業(yè)主也是不愿意把車輛的鑰匙交付給保管人的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。也就是說，該物業(yè)管理區(qū)域都在物業(yè)公司的有效控制之下。業(yè)主將車輛駛?cè)朐撐飿I(yè)管理區(qū)域，并在物業(yè)公司指定的區(qū)域?qū)④囕v停放，該保管的交付應(yīng)當(dāng)視為完成。至于物業(yè)公司采取何種方式來履行保管義務(wù)，如發(fā)放登記卡或是憑保管人開具的保管憑證交付或放行車輛，則在所不問。當(dāng)然，物業(yè)公司可以進(jìn)行登記，也可以不進(jìn)行登記，這完全取決于物業(yè)公司對(duì)自身注意義務(wù)的認(rèn)知。如果因物業(yè)公司疏于管理造成車輛被盜的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第三，由物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任符合等價(jià)有償原則。誠然，物業(yè)公司應(yīng)提供與物業(yè)管理服務(wù)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。但筆者認(rèn)為，物業(yè)公司不僅向業(yè)主收取了物業(yè)管理費(fèi)，還額外收取了一定數(shù)額的停車費(fèi)，因而與業(yè)主成立了車輛保管合同。此車輛保管合同是物業(yè)公司同業(yè)主另行約定的合同，獨(dú)立于物業(yè)服務(wù)合同之外，是與物業(yè)公司向業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，如清潔、保安等服務(wù)并不沖突的一種保管服務(wù)合同。有人會(huì)認(rèn)為，從物業(yè)公司所獲取的有限的停車費(fèi)用與支付的巨額車輛賠款來看，如每月收取300元的停車費(fèi)，卻要求物業(yè)公司承擔(dān)10萬元以上的保管責(zé)任，一味讓物業(yè)公司承擔(dān)保管責(zé)任可能會(huì)顯失公平。但筆者認(rèn)為，一方面，對(duì)于寄存人和保管人來說，保管合同的對(duì)價(jià)是由雙方協(xié)商一致的，如果保管人提供了保管服務(wù)卻得不到相應(yīng)的對(duì)價(jià)，那么保管人可以拒絕提供保管服務(wù)或者要求增加保管的對(duì)價(jià)。但是，保管合同成立后，物業(yè)公司就不應(yīng)再以保管費(fèi)過低而減輕其保管責(zé)任。另一方面，小區(qū)車輛保管合同較普通的保管合同有其特殊性，因?yàn)樵摵贤黧w為物業(yè)公司和業(yè)主特定雙方，作為物業(yè)公司所獲取利益的資源??小區(qū)車位??本身亦屬業(yè)主共有，車輛管理費(fèi)用的收取不僅數(shù)額確定，而且長(zhǎng)期存在，因?yàn)橹灰^(qū)存在一天，停車費(fèi)就可穩(wěn)定收取，物業(yè)公司在收益固定且較少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，理應(yīng)承擔(dān)較普通保管人更重的保管責(zé)任。

應(yīng)該看到，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的家庭購置了車輛。但隨之出現(xiàn)的是，很多城市的小區(qū)頻頻出現(xiàn)車輛被盜的現(xiàn)象，絕大多數(shù)是與物業(yè)公司在進(jìn)行車輛保管的時(shí)候沒有盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，疏于管理造成的。筆者認(rèn)為，物業(yè)公司只要盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，是完全可以盡到保管車輛的合同義務(wù)的。物業(yè)公司應(yīng)該反省自身的服務(wù)，以便在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

物業(yè)公司在未盡合理管理義務(wù)時(shí)擔(dān)責(zé)　江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院  蘇  治

根據(jù)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和我國相關(guān)法律法規(guī)，筆者認(rèn)為，業(yè)主與物業(yè)公司僅成立服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，物業(yè)公司僅在未盡到合理的管理義務(wù)時(shí)承擔(dān)責(zé)任。主要理由如下：

第一，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)車輛形式上的保管并不構(gòu)成保管合同。按照保管合同的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件，要求托管人實(shí)際轉(zhuǎn)移保管物的占有，并且在領(lǐng)取保管物之前事先通知保管人。從小區(qū)車輛停放的合同形式來看，業(yè)主通過向物業(yè)公司每月繳納一定數(shù)額的停車費(fèi)用，將車輛停放在小區(qū)的指定位置。表面上看來，物業(yè)公司好像已經(jīng)實(shí)際管理車輛，但實(shí)際上，車輛的管理權(quán)還是由車主本人掌握，并沒有實(shí)際轉(zhuǎn)移車輛的占有，車主還可以隨時(shí)使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司。上述特征與保管合同的構(gòu)成要件大相徑庭。

第二，從物業(yè)公司設(shè)立的目的來看，小區(qū)全體業(yè)主為了能夠獲得一個(gè)良好的居住與生活環(huán)境，委托物業(yè)公司對(duì)其小區(qū)進(jìn)行管理，提供服務(wù)。物業(yè)公司履行職能是基于小區(qū)全體業(yè)主的委托，履行職能的目的也就是為了維護(hù)好全體業(yè)主（或大多數(shù)業(yè)主）的共同利益，如小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全等。維護(hù)好小區(qū)居民的財(cái)產(chǎn)安全也就是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要職責(zé)。但物業(yè)公司是否負(fù)有絕對(duì)的安全和保管義務(wù)？這無疑是不現(xiàn)實(shí)的。事實(shí)上，物業(yè)公司也不可能做到。正如世界上不可能有一勞永逸的安全手段一樣，物業(yè)公司也不能承擔(dān)起小區(qū)的所有安全任務(wù)。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)應(yīng)盡的基本安全義務(wù)，包括安排保安對(duì)小區(qū)進(jìn)行連續(xù)巡邏、安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置、實(shí)行門衛(wèi)登記制度等。除此之外，除非物業(yè)合同中有特別規(guī)定或者是物業(yè)公司的重大過失和故意，否則，物業(yè)公司不再承擔(dān)責(zé)任。

第三，從權(quán)利義務(wù)相一致的原則分析，等價(jià)有償是民事活動(dòng)的一般準(zhǔn)則。物業(yè)公司作為盈利性的機(jī)構(gòu)，自身要追求一定的經(jīng)濟(jì)利益。此時(shí)，經(jīng)濟(jì)利益的獲取，表現(xiàn)為物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)、良好的物業(yè)服務(wù)，來贏得大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，從而獲取一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用。反過來，一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用也就在很大程度上決定了物業(yè)公司的服務(wù)手段和服務(wù)質(zhì)量。從小區(qū)停車費(fèi)繳納的數(shù)額來看，通常是車主每月繳納數(shù)十元到數(shù)百元不等的費(fèi)用，該費(fèi)用相對(duì)車輛的價(jià)值而言，自然微不足道。物業(yè)公司在已經(jīng)盡到管理義務(wù)的情況下，再就車輛的價(jià)值進(jìn)行賠償，顯然有失公平。另外，就停車費(fèi)的性質(zhì)而言，小區(qū)的資源歸全體業(yè)主所有，車輛地面固定停放位置屬小區(qū)全體業(yè)主所有，除對(duì)停車費(fèi)有特別約定以外，停車費(fèi)要納入物業(yè)維修基金，歸全體業(yè)主所有，以用于公共設(shè)施的維修、更新。也就是說，業(yè)主的停車費(fèi)仍然是歸業(yè)主所有，停車費(fèi)并非保管費(fèi)。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主的代理人，小區(qū)車位的劃定與使用實(shí)際上是為了全體業(yè)主的利益，以保障小區(qū)內(nèi)空間的合理使用。

值得指出的是，物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)車輛的被盜雖然不承擔(dān)保管責(zé)任，但還應(yīng)承擔(dān)其他形式的民事責(zé)任。因?yàn)閺奈飿I(yè)公司的管理職責(zé)來看，本身就應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起維護(hù)小區(qū)安全、良好秩序的責(zé)任。盜竊事件的發(fā)生是因物業(yè)公司存在過錯(cuò)的情況下，其必須承擔(dān)責(zé)任。實(shí)踐中，確實(shí)發(fā)生了物業(yè)公司由于疏于管理，對(duì)小區(qū)被盜車輛進(jìn)行賠償?shù)陌咐５绻飿I(yè)公司自身已經(jīng)盡到應(yīng)有的管理義務(wù)，如確保專人巡邏，對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的車輛都進(jìn)行必要的登記和詢問等，此時(shí)物業(yè)公司就不需承擔(dān)責(zé)任。否則，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因管理不善導(dǎo)致車輛失竊的賠償責(zé)任。

另外，履行物業(yè)管理職責(zé)的書面記錄一般都由物業(yè)公司保管，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛后，此類書面證據(jù)的真實(shí)性、客觀性就難免會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。因此，為了避免此類問題的發(fā)生，確保記錄材料的客觀真實(shí)，建議物業(yè)公司將自身履行物管職責(zé)的情況以及書面記錄定期向業(yè)主委員會(huì)提交和匯報(bào)，將書面記錄以雙方都認(rèn)可的方式妥善加以保管。

當(dāng)然，如果當(dāng)事人與物業(yè)公司事先有簽訂保管合同的明確約定，雙方當(dāng)事人在自愿的情況下達(dá)成車輛保管的協(xié)議，此時(shí)，物業(yè)公司就當(dāng)然地被賦予了保管車輛的義務(wù)，因此，對(duì)于車輛的被盜就理所當(dāng)然地承擔(dān)保管責(zé)任。