據(jù)南通市海門(mén)法院反映，《物權(quán)法》的實(shí)施將給房屋登記行政案件的審判工作帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。對(duì)此，該院結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定組織專(zhuān)題調(diào)研，分析2001年以來(lái)此類(lèi)案件的特點(diǎn)和成因，對(duì)如何規(guī)范房屋登記和此類(lèi)案件的審理提出了對(duì)策建議。

一、房屋登記行政訴訟案件的主要特點(diǎn)和成因

1、案件數(shù)量逐年上升，類(lèi)型多樣。近年來(lái)，該院房屋登記行政案件呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，因房屋共有、房屋抵押、房屋繼承、企業(yè)改制、一房多賣(mài)、房屋租賃等引發(fā)的房屋登記行政案件不斷產(chǎn)生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該院2001年以來(lái)共受理房屋登記行政案件34件，占行政訴訟案件收案總數(shù)的20％左右。

2、可適用法律、法規(guī)少，多為政策性規(guī)定，審理難度大。在以往的房屋登記行政案件審理中，法院審理的主要依據(jù)是建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，并以此規(guī)定來(lái)審查房屋登記機(jī)構(gòu)的登記行為是否合法，由于建設(shè)部的規(guī)章對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)規(guī)范不夠明確，此類(lèi)案件審理難度較大。

3、行政爭(zhēng)議與民事?tīng)?zhēng)議相互交叉情況突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該院審結(jié)的房屋登記行政訴訟案件中，因存在民事?tīng)?zhēng)議而提起行政訴訟的案件占比較大，往往在審理民事案件過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在行政爭(zhēng)議，即對(duì)民事案件中止訴訟，待行政爭(zhēng)議解決后再行審理民事案件。

4、行政機(jī)關(guān)敗訴案件比例較高，而且敗訴原因亦相對(duì)集中。建設(shè)部的規(guī)章，僅規(guī)定了申請(qǐng)人在申請(qǐng)房屋登記時(shí)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提供哪些材料，并未規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)這些材料的真實(shí)性進(jìn)行審查，因此，登記機(jī)構(gòu)只審查申請(qǐng)人提交的登記材料是否完備、齊全即可，缺乏必要的實(shí)質(zhì)審查。在法院審結(jié)的房屋登記行政案件中，由于登記機(jī)構(gòu)未進(jìn)行必要的調(diào)查核實(shí)，導(dǎo)致對(duì)申請(qǐng)人的虛假材料進(jìn)行了認(rèn)定并作出錯(cuò)誤登記，進(jìn)而引發(fā)行政訴訟并敗訴的案件較多。

二、對(duì)完善房屋登記制度和妥善解決房屋登記行政案件的對(duì)策建議

為了依法保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，保障交易安全，保護(hù)善意第三人的利益和統(tǒng)一司法審查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)完善房屋登記制度和妥善解決房屋登記行政案件提出如下對(duì)策建議：

1、登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)以形式審查為主，輔之以必要的實(shí)質(zhì)審查。《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定擴(kuò)大了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍，職責(zé)中包括了實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容，不再是簡(jiǎn)單的形式審查。如登記機(jī)構(gòu)有權(quán)要求申請(qǐng)人提供材料、詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人、要求補(bǔ)充材料甚至實(shí)地查看。因此，《物權(quán)法》實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)實(shí)質(zhì)審查工作。法院在審理案件時(shí)，對(duì)登記機(jī)構(gòu)登記行為的合法性也不能僅限于審查其是否履行了對(duì)文字材料的審查，還要審查其是否盡到了《物權(quán)法》規(guī)定的實(shí)質(zhì)審查職責(zé)。

2、《物權(quán)法》實(shí)施后，法院在審理房屋登記行政案件中，應(yīng)當(dāng)主要適用《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，在參照適用建設(shè)部的規(guī)章時(shí)，要注意與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定是否一致，如果不一致，法院則不能參照適用建設(shè)部的規(guī)章。

3、對(duì)存有民事?tīng)?zhēng)議的行政訴訟，應(yīng)遵循“先行后民”的原則。對(duì)“先行后民”還是“先民后行”，各地法院在實(shí)踐中的操作并不相同，學(xué)界對(duì)此也存有爭(zhēng)議。該院調(diào)研后認(rèn)為，由于行政行為的公定力決定了“先行后民”的先定性，當(dāng)行政行為的合法性問(wèn)題成為民事訴訟無(wú)法進(jìn)行下去的障礙時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)遵循“先行后民”的原則進(jìn)行審理。

4、過(guò)去在審理房屋登記行政案件中，如果登記機(jī)構(gòu)在事實(shí)、程序、依據(jù)方面沒(méi)有違反法律規(guī)定的情形，法院通常判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求，而不作出維持登記行政行為的判決。因?yàn)榧词沟怯洐C(jī)構(gòu)的房屋登記行政行為是合法的，也不能排除實(shí)質(zhì)上登記錯(cuò)誤的情形。《物權(quán)法》實(shí)施后，根據(jù)該法第一百零六條的規(guī)定，在房屋登記案件中，要保護(hù)善意取得人的合法權(quán)益。使得善意第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，其正當(dāng)權(quán)利不會(huì)因?yàn)橛绣e(cuò)誤的登記而被返回。當(dāng)善意取得人提起行政訴訟要求撤銷(xiāo)原有的房產(chǎn)登記時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

5、過(guò)去在審理房屋登記行政案件中，當(dāng)事人要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任時(shí)，法院通常以錯(cuò)誤登記行為是導(dǎo)致?lián)p害后果發(fā)生的充分必要條件時(shí)，登記機(jī)構(gòu)才承擔(dān)賠償責(zé)任。《物權(quán)法》實(shí)施后，根據(jù)該法第二十一條第二款的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任并不需要錯(cuò)誤行為是導(dǎo)致后果發(fā)生的充分必要條件，只要登記機(jī)構(gòu)存在錯(cuò)誤，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然，如果登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，在承擔(dān)賠償責(zé)任后，還可以向造成登記錯(cuò)誤的人進(jìn)行追償。