12樓住戶陽臺漏水，殃及11樓、10樓住戶，遠在深圳照料懷孕女兒的原11樓住戶張女士，不得不與12樓打起了官司。

 

 張女士與陳某、闞某分別住在鎮江市某小區同一棟樓的1104室和1204室，是樓上下鄰居關系。事故發生前，張女士夫妻曾在1104室（戶主為張女士女兒吳某）居住，后因需至廣東省深圳市照顧已有身孕的吳某，張女士夫妻將水、電、氣通路關閉后前往深圳，并將1104室委托親戚施某代管。

 

2013年7月25日晚，施某接樓下1004室業主肖某電話告知，1004房屋頂部出現漏水狀況，施某查看照管房屋，發現1104大面積積水。經物業公司工作人員、公安民警、社區主任陪同勘察和裝潢公司專業人員排查，發現北陽臺頂部連接1204室北陽臺地漏和公用雨水管道的彎頭有一不規則形狀破損孔洞，積水系經該孔洞流入1104室北陽臺蔓延至客廳、房間。

 

原來，樓上的1204室由陳某、闞某經房產代理有限公司對外出租，被某建筑工程公司租用，有十幾個工人在內居住，經過現場調查發現北面陽臺在未經防水處理的狀況下，工人有使用、排放生活用水的情況。

 

張女士認為，陳某、闞某作為1204室房屋所有人將房屋出租給他人使用，違規用水并且破壞設施致使污水滲漏，要求兩被告對其裝潢損失、租房費用、鑒定費等共計80102元進行賠償，故訴訟至法院。

 

陳某、闞某答辯認為，他們已經將房屋出租給他人居住，漏水情況發生時兩被告已經失去了對1204室的占有和管理，侵權的直接實施人是房屋的承租人。同時認為張女士對損害結果的發生亦有過錯，張女士將陽臺地漏進行封口導致積水無法排出，該房屋長期無人居住導致不能及時處理問題，發生事故后張女士拒絕先行排水，因此張女士應承擔相應的損失。

 

承辦法官為了查清案情，妥當解決該糾紛，多次前往原、被告家中了解情況，并進行現場勘查。最終，法院根據案件的基本事實、原因力的大小、主觀過錯程度，依據“利益報償”和“危險控制與損害預防”的基本原則和精神，依法確定被告陳某、闞某對原告的損失承擔80%的賠償責任，兩被告承擔責任后，可另案起訴承租人要求其承擔最終的賠償責任。

 

[法官釋法]

 

經過現場勘查，1104室進水遭受財產損失的原因有二個。一是1204室房屋使用人在未作防水處理的北陽臺使用和排放生活用水，經彎頭（連接1204室北陽臺地漏和公用雨水管道）破損處排放至1104室；二是1104室北陽臺地漏移作他用致使北陽臺排水功能喪失。

 

承辦法官何莉婷介紹，1204室房屋所有人或者使用人對專有設施未盡到妥善保管養護的義務，并且使用人不當用水是積水產生的源頭，是事故的主要原因；1104室使用人改造地漏使得積水不能及時排出的行為，是事故的次要原因，且發生積水事件后，原告方亦未及時排水減少損失，應作為考量損失承擔比例的因素和情節。

 

對原告相關損失的核定，法院認為，家庭裝潢損失可根據鑒定結論書確定為46936元；因原告家中受損嚴重，所產生的租賃房屋的費用，考慮到本地區同類地段房屋租賃市場的基本行情，支持了原告1個月的賓館住宿費5600元和1年的房屋租金14400元；處理事故的交通費和通話費酌情支持500元。上述總損失67436元，由兩被告按照80%的責任比例承擔53948.88元。