2007年6月6日，季桂榮繼承取得其父親季喬伯擁有的坐落于東臺鎮北海居委會二組（原為東臺鎮新東村四組）合計建筑面積為89.7平方米的房屋，土地性質為集體所有。同日，季桂榮與崔陳芳（非北海居委會之成員且為非農業戶口）簽訂了《房地產轉讓協議書》一份，約定將季桂榮的上述房地產轉讓給崔陳芳，房屋轉讓款為人民幣1.48萬元，雙方已按協議履行完畢。嗣后，季桂榮已由東臺鎮北海居委會另行安排宅基地，崔陳芳已將房屋拆除后另建工業加工用房。嗣后，季某以雙方轉讓的房地產違反法律規定為由，要求被告返還，被告拒絕返還，季某提起訴訟，要求法院確認雙方簽訂的房地產轉讓協議無效并予以返還。

 

本案的爭議焦點是季桂榮與崔陳芳簽訂的《房地產轉讓協議書》之效力如何認定。

 

一、農村房屋買賣合同效力認定

 

在農村房屋買賣及宅基地使用權能否轉讓的問題上，目前無論在學術界還是司法實踐中觀點不一，有“無效說”、“有效說”及“折中說”。

 

（一）無效說

 

無效說認為，農村宅基地使用權屬于不得轉移或限制轉移的土地使用權，因此宅基地上的房屋所有權也不得轉移或限制轉移，其理由在于：（1）農民有權基于生存的理由無償取得定量的宅基地，每戶只能分得一處宅基地以及每戶用地標準，確保了每戶農民都得到一塊棲息地，體現了社會公平，實現了基本的社會保障；（2）宅基地必須真正起到使農民安居樂業的作用，宅基地使用權不得抵押、轉讓或被強制執行，確保了農民不因貧困而流離失所。這兩個基本啊含義是不可分離的，因此農民服務及宅基地使用權不能買賣的。

 

（二）有效說

 

有效說認為，從法律的角度講，認定農村房屋買賣無效存在法律障礙。農村房屋所有權是一種對世權，無論是《物權法》還是《土地管理法》都未明文規定禁止宅基地使用權的轉讓，甚至《物權法》155條規定，已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。同時《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，而目前我國相關部門作出的禁止農村宅基地買賣的規定并不屬于法律或者行政法規，有些甚至只是地方出臺的地方規章，因此不能作為認定合同無效的依據。因此，根據民法的精神，“法不禁止即為允許”。法律不禁止村民對其房屋買賣或出租，根據“地隨房走”的理論，宅基地的使用權及農村房屋買賣是有效的。

 

（三）折中說

 

我國學者韓世遠提出設立“宅基地法定租賃權”以解決農村房屋的自由流轉問題。該學說認為，農村的房屋和宅基地是兩種不同的權利，應通過物權法解決房屋的歸屬問題，通過合同法解決宅基地流轉問題，目前農村房屋買賣法律困境的最佳解決途徑是借鑒我國臺灣地區的法定租賃權的理論。臺灣地區的《民法債權編》第425條規定，土地及其他土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內，有租賃關系。農村房屋的買受人在取得房屋所有權的同時，對房屋的宅基地并沒有取得宅基地使用權，而取得了作為債權的宅基地的法定租賃權由法律直接規定，租賃的標的物是宅基地的使用權，在這種法定租賃權理論下，即使受讓人是集體經濟組織以外的人，其受讓農村房屋后，雖不能享有該集體經濟組織的宅基地使用權，但與集體經濟組織建立了法定租賃關系，這種“法定租賃權”為我國解決農村房屋問題提供了參考。

 

筆者認為此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。若買賣雙方都是同一集體經濟組織成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效，除此之外則為無效。具體理由如下：

 

其一，根據《土地管理法》第62條及其他條款的規定，農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規定；其二，《土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有土地使用權進行非農業建設，因而為該規定所禁止的；其三，我國《物權法》規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定”，《合同法》規定違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，因此物權法有關宅基地使用權取得、行使、轉讓的授權性條款實際賦予了國家有關規定影響合同效力的資格。國家關于規定的外延相當廣泛，例如國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定“農村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務院《關于深化改革土地管理的決定》再次強調“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，均屬于國家規定的范疇。因此，根據《物權法》之規定，應當認定農村房屋出售給城鎮居民違反了法律的禁止性規定，其合同效力應明確認定為無效。

 

本案崔陳芳非北海居委會村民，且系非農業戶口，故其與季桂榮于2007年6月6日簽訂的《房地產轉讓協議書》因違反了我國的法律、法規，應為無效。